廣東
2025年的年末可謂是豪宅盛宴。
今天雙十一，萬眾期待的深圳灣澐璽開放了樣板間。
異地樣板間位于春筍大廈12層，209㎡與294㎡兩種戶型，需驗資1000萬元。
該項目是深圳第9宗百億級地塊，2024年12月份，華潤置地+中海地產聯合體以 185.12 億元競得該地塊。
而同樣是由中海開發的另一塊地產項目——深灣玖序，所在的深灣超總基地，近日卻迎來了大事件!
01
11月8日，深圳掛牌兩宗重磅住宅用地，分別位于南山區深圳灣超級總部基地和光明區馬田街道，起始總價高達30.02億元，計劃于12月8日下午3點以“價高者得”方式確定最終歸屬。
其中南山地塊，深灣超總T207-0068宗地位于白石二道與深灣二路的東南角，緊鄰深灣玖序項目，周邊環繞著天音大廈、神州數碼等企業總部。
曾經深灣玖序地塊被稱為“深灣超總最后一塊宅地”，沒想到僅時隔兩年后竟遭到背刺，而且未來是否會繼續有宅地新增也成了未知數。
T207-0068宗地。圖源：深圳交易集團
深圳灣超總是過去23年來，繼深灣玖序之后出讓的第二塊宅地。
這塊地土地面積11833.61平方米，規定容積率不超過3.48，總建筑面積約411184平方米。
其中住宅部分36584平方米，同時還規劃了商業、文化體育設施和托育機構等配套。
該地塊最初規劃為商業用地，今年4月才調整為二類居住用地。
這種規劃調整在深圳灣超總這樣的核心區域極為罕見。
深灣玖序地塊，當時限售均價13.33萬/平，由中海以最高限價125.32億元+58,500平企業全年期自持的租賃住房面積成功競得。
02
目前，在深灣超總片區，目前僅有中海深灣玖序項目有少量尾盤在售，單價區間約10-20萬/㎡。
其余的住宅基本上是以二手房為主，如紅樹西岸和中信紅樹灣等項目。
目前紅樹西岸成交價在14.5萬元/㎡，中信紅樹灣均價約為11.7萬元/㎡。
除住宅項目外，聯泰深超總公寓項目也將要入市。
4棟51至63層3.6-3.9米層高公寓（含388米主塔樓T1，為深超總標志性工程）、2棟高層辦公樓、19套獨棟董事公館、16套合院別墅。
計劃12月開盤入市，對于目前宅地稀缺的深超總，其實公寓也是這片市場頗具競爭力的一部分。
與深灣玖序項目不同的是，相比于6.01的容積率，在“好房子”的號召之下，T207-0068宗地容積率僅3.4、建筑限高100米，無疑增加了該地塊的稀缺價值。
地塊鄰近地鐵2號線紅樹灣站，周邊匯聚了華僑城高級中學、睿印商業體及華僑城濕地公園等優質配套。
這塊地的出讓情況（競拍輪數、最終成交價、參與房企的性質——是國企托底還是民企激戰）將是檢驗當前深圳土地市場和房企對未來信心的關鍵指標。
如果遇冷，其信號意義將遠超地塊本身，可能預示著高端市場的拐點到來。
03
今年上半年深圳只有3個土拍項目，而從下半年開始，土拍掛盤逐漸增加，目前已經有6個項目成功出讓。
上半年：
1.1月16日，中海拍得龍崗G01045-0200，綜合樓面價為29611元/㎡，溢價率70.4%。
2.6月19日，聯發拍得龍華A817-0619宗地，綜合樓面價為44559元/㎡，溢價率46.6%。
3.6月27日，振業、天健、建辰拍得光明A509-0074宗地，底價成交，綜合樓面價為18380元/㎡。
下半年：
1.7月7日，中海拍得龍華A802-0309宗地，綜合樓面價為38795元/㎡，溢價率40.7%。
2.7月14日，招商拍得前海T201-0232宗地，綜合樓面價為84180元/㎡，溢價率86.1%。
3.7月30日，深業拍得龍華A815-0036宗地，底價成交，綜合樓面價為28050元/㎡。
4.8月4日，綠城拍得寶安A319-1225宗地，綜合樓面價為20369元/㎡，溢價率11.5%。
5.8月8日，深業+龍華拍得龍華A815-0037，綜合樓面價為35030元/㎡，溢價率15.1%。
6.8月15日，招商+華潤拍得寶安A002-0108，綜合樓面價為59586元/㎡，溢價率34.8%。
目前深圳地塊供應的趨勢向核心區傾斜，控制增量的同時優化供應。
近兩年優質地塊供應越來越多，而這些核心區域開發相對成熟，存量可開發地塊多為小面積，未來這種趨勢會越來越明顯。
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