樓市的反噬，到物業(yè)這一關(guān)了！

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，很多坑，大家已經(jīng)習以為常了。

就拿物業(yè)費來說。最近五六年交付的小區(qū)，物業(yè)費基本都是“五星級”收費標準。

買房子的時候，都會簽前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)費標準那可真是清一色“五星級”。

然而，實際上，好多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水準，只能達到“五星級”嗎？

業(yè)主和物業(yè)之爭，就是高標準收費和實際服務(wù)水準之間有偏差。

于是，有些小區(qū)業(yè)主，期盼成立業(yè)委會，解雇老物業(yè)，雇靠譜的新物業(yè)。

愿景是好的，但在這一系列過程中，經(jīng)常發(fā)生跑偏的情況。

1、

兩年多前，高新區(qū)珊瑚灣4號地塊，物業(yè)問題成為焦點。

2022年12月、2023年1月和4月，該小區(qū)分別召開業(yè)主大會，產(chǎn)生業(yè)主委員會（老物業(yè)不認可，并訴訟）、表決通過解聘原物業(yè)北京賓至嘉寧、選聘新物業(yè)碧桂園物業(yè)。

2023年5月，碧桂園物業(yè)進駐小區(qū)時，尷尬出現(xiàn)了。老物業(yè)以業(yè)委會成立及選聘程序“有問題”，提起訴訟，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，據(jù)不移交公共設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房、圖紙資料等，導致兩家物業(yè)共同服務(wù)至今。

兩家物業(yè)，一個小區(qū)，同時存在，各自掣肘，互相拆臺、對立，這種奇葩現(xiàn)象，竟然維持到了今天。

最倒霉的就是業(yè)主們，小區(qū)環(huán)境一天比一天差，苦不堪言。

有業(yè)主更是訴苦說，當初還不如不成立業(yè)委會！

類似的情形，在嶗山都市果嶺小區(qū)也上演了。部分業(yè)主認為，老物業(yè)的服務(wù)水準，和收取的物業(yè)費標準，差太大了。

于是，在多方推動下，準備換物業(yè)。結(jié)果，業(yè)委會、物業(yè)和業(yè)主們之間的糾紛恩怨，扯不清了。

這類糾紛，里面有業(yè)委會不作為、不給力，站不住腳；也有當事物業(yè)耍心眼，一門心思想歪點子。

老物業(yè)“不愿退”、新物業(yè)“進不來”、車輛停放無序、人員隨意出入、小區(qū)環(huán)境堪憂……新老物業(yè)交接不順暢，給小區(qū)業(yè)主的日常生活帶來諸多困擾。

“舊物業(yè)不走，新物業(yè)難進”的類似情形，并不少見，在很多地方出現(xiàn)過。

解決這個問題，首先，業(yè)委會打鐵還需自身硬，要對得起業(yè)主所托；其次，離不開相關(guān)部門的監(jiān)督和指導。最后，新物業(yè)，得挺得起來，有真實高水平。

四方板塊某老小區(qū)，在業(yè)委會主導下，把開發(fā)商物業(yè)公司趕跑后，引進的物業(yè)，竟然是剛注冊沒幾天的“不知名”公司。

結(jié)果可想而知，這個小區(qū)和以前沒啥區(qū)別，還是一如既往的差，經(jīng)常被電視臺“報道”。

當然，也有換物業(yè)比較順利，有短期效果的。李滄陽光香蜜湖、市南魯商首府，都是典型代表。

陽光香蜜湖的新物業(yè)、業(yè)委會，配合不錯，還給業(yè)主們發(fā)盈利紅包。

魯商首府，今年小區(qū)環(huán)境變化很可喜，業(yè)主滿意度在提高。

2、

高昂物業(yè)費問題。眾所周知，七八年前，樓市如火如荼。

那時候，一窩蜂的買房。好多細節(jié)都被無視了。比如，前期物業(yè)服務(wù)合同。很多人，就是閉著眼簽字。

置業(yè)顧問，讓在哪簽字，就簽字，都是“流程”。

結(jié)果呢，等交付后，回過神來了：物業(yè)費太高了。舉個例子，紅島板塊的某某紅島灣項目，簽的前期合同是2.95元/月/平，約等于3元。

一套150平的房子，一個月物業(yè)費就是450元，一年5400元。

如果房價持續(xù)飛，或者物業(yè)服務(wù)真能達到“五星級”，也就罷了。

實際情況，服務(wù)水平非常一般，交付沒多久，小區(qū)綠化枯死較多、地面破損嚴重，公區(qū)維護得很不好。

這還不是個例。卓越嘉悅、青嵐郡、正陽府、綠地國科等等，都有業(yè)主投訴此事的情況。

這些次新小區(qū)，都曾被高額物業(yè)費所困擾。

好在，2024年青島出臺了有關(guān)規(guī)定。自2024年2月1日起，對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行指導價，具體標準根據(jù)小區(qū)建筑面積規(guī)模確定基準價格上浮幅度上限。

新規(guī)定，確實有效果。至少，物業(yè)費陸續(xù)開始下調(diào)了。

以白云山某小區(qū)為例，疊拼和洋房物業(yè)費從每月3.2元/平降至2.77元/平。以城陽區(qū)為例，截至2025年9月，全區(qū)已有60個小區(qū)完成降費（物業(yè)費）。

西海岸綠地鳳棲瀾玥，也有“喜訊”。物業(yè)費從3.02元，降至2.52元；老物業(yè)綠地泉被清理走，新的萬科物業(yè)上崗。

錦繡首府小區(qū)物業(yè)費從2.71元降到了2.52元，但業(yè)主仍舊不滿意。因為五星級的收費標準，享受到的服務(wù)水平?jīng)]跟上。

當然，凡事都有例外。有物業(yè)就特別強硬。2025年7月底，中鐵世博城閱峰小區(qū)業(yè)委會給物業(yè)公司發(fā)了一封函。之前，高層住宅2.38元，疊拼2.68元；業(yè)委會提議同步降價0.4元。

結(jié)果呢，物業(yè)直接撂挑子了，說將退出，不玩了。物業(yè)列舉了空置率高、收費率低，運轉(zhuǎn)困難等眾多理由。

3、

物業(yè)問題的困擾，還有一條路，之前青島有小區(qū)，研究過、也干過。就是：業(yè)主自治模式。

召開業(yè)主大會，終止老物業(yè)資格，交由業(yè)委會自管。但畢竟不是專業(yè)人士，一些設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題，或者出現(xiàn)突發(fā)事件，確實容易懵逼。

缺乏經(jīng)驗，也會出現(xiàn)新的矛盾。

大家是否還得湖光山色的曲折道路。前期城建物業(yè)被驅(qū)逐后，在業(yè)委會帶領(lǐng)下小區(qū)自治過一段時間。

后來呢，問題不斷產(chǎn)生。不得已，邀請萬科物業(yè)入駐。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，還是得找靠譜物業(yè)公司。

這兩年，大家對居住環(huán)境的要求越來越高。尤其是改善中高端小區(qū)，業(yè)主們不再僅僅滿足于公區(qū)衛(wèi)生有人打掃、門口保安站崗；大家對于小區(qū)綠化維護、安全、停車秩序、隱私等方面要求更高了。

對于不少人詬病的五星級高收費、服務(wù)水平不達標的情況，青島也有詳細規(guī)定。

以門崗為例。五星級的要求是：各主出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，進出車輛管理、訪客登記。保安手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

保安以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受相關(guān)專業(yè)培訓。

五星級服務(wù)要求對業(yè)主投訴在24小時內(nèi)答復處理；物業(yè)經(jīng)理應具有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗；能提供6種以上便民（無償）服務(wù)，如代收郵件、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等。

另外，房屋管理、維修養(yǎng)護服務(wù)；共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)等，也都有詳細規(guī)定。

具體明細，大家可以查看《青島市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》。

高標準收取物業(yè)費，物業(yè)公司理應拿出相應標準的物業(yè)服務(wù)。

想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，主動溝通，積極作為，為業(yè)主解決問題……

最可笑的是，拿空置率高、收取率低、運營困難當不能降價的理由。

既然這么難，那趕緊收場，撤出??！

看看現(xiàn)在的次新小區(qū)，各個都是自稱“五星級”服務(wù)。這個局，確實應該盡快破掉。

其他地方，已經(jīng)有出臺星級物業(yè)服務(wù)評選標準、流程了。需要層層上報、評選，公示。

而且，即使評上了，也不是永久的。會定期復評。

評選、公示，定期復評，這事，是否可以借鑒一下？