房價(jià)止跌，影響最大的因素出現(xiàn)了

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3月全國重點(diǎn)城市的樓市數(shù)據(jù)出爐了，行情相當(dāng)?shù)哪z著。

如果用一個(gè)詞來形容小陽春第一個(gè)月的行情，就是糾結(jié)。不管是從新房還是二手房來看，樓市都顯出了復(fù)雜的成色。

不能說這個(gè)小陽春數(shù)據(jù)好不好，也不能說熱度高不高，樓市的復(fù)雜程度，已經(jīng)不能用一個(gè)單一詞匯來衡量。

不信的話，咱們可以一起看看數(shù)據(jù)，看完就明白這個(gè)復(fù)雜背后的含義。

咱們先說新房市場。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，3月份全國重點(diǎn)50城新建商品住宅供應(yīng)面積488萬方，一季度累計(jì)供應(yīng)了1487萬方，同比去年減少了42%。

等于相比較去年，新房供應(yīng)幾乎砍半。

新房成交數(shù)據(jù)不如去年，但是降幅收窄。3月50城新建商品住宅成交面積約1214萬方，一季度累計(jì)成交2720萬方，同比減少了28%。

如果分一二三四線城市來看。一線城市和三線的成交復(fù)蘇走在了前面。

3月四大一線城市成交184萬方，同比降幅收窄至21%，三四線城市成交337萬方，同比降幅收窄至9%。只有二線城市仍然拉跨，22個(gè)二線城市成交面積693萬方，同比去年降幅34%。

新房成交量還在下降，但是成交面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)面積，一季度成交面積是供應(yīng)面積的2倍多，并且成交面積降幅明顯低于供應(yīng)面積的降幅。尤其是一線城市和三四線城市的新房市場，復(fù)蘇的態(tài)勢非常明顯了。

再來看看二手房數(shù)據(jù)，二手房數(shù)據(jù)則比去年更好。

3月份，重點(diǎn)20城二手房成交面積大約1797萬方，環(huán)比倍增117%，同比增長6%。一季度累計(jì)成交面積4108萬方，同比增長4%。

尤其是成都的二手房，今年3月表現(xiàn)出來極強(qiáng)的攻勢。成都3月份二手房成交261萬方，位居全國城市第一位，同比去年增加了21%。

其余城市像上海、武漢、北京、天津、合肥等城市，3月份二手房成交面積都突破了100萬方。

二手房市場的成交量，即使在樓市下行狀態(tài)下，仍然強(qiáng)于2025年。

我們從上面的數(shù)據(jù)，可以感受出來樓市的糾結(jié)和復(fù)雜。

你說樓市明顯好轉(zhuǎn)，并沒有，新房市場成交量仍然下行，但是在下行中一線和三四線城市微露出拐點(diǎn)的曙光。

二手房市場仍然在強(qiáng)勢的搶占新房市場的成交量。從2025年開始，二手房成交量同比上一年都要高。尤其是今年3月份，在沒有救市大招的狀態(tài)下，幾乎全靠市場自然力量，二手房3月成交量依然超過2025年3月的成交量。

這不失為一個(gè)積極的信號(hào)。

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今年的樓市反應(yīng)，幾乎完全是對照著今年經(jīng)濟(jì)基本面做出的映射。

我們之前分析影響樓市量價(jià)的因素，包含樓市政策、經(jīng)濟(jì)增長基本面、物價(jià)，人口、增長和城鎮(zhèn)化。

這幾個(gè)因素，在不同時(shí)期對于樓市影響的權(quán)重不同。

城鎮(zhèn)化和人口因素是長期變量。在2015年之前，城鎮(zhèn)化對樓市的影響權(quán)重更大。2015年之后，人口因素對于樓市的影響因素最大。

但是長期變量，影響的是長期趨勢。決定樓市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的，主要還是看中短期的變量。

中短期三個(gè)變量，樓市政策、經(jīng)濟(jì)增長基本面、物價(jià)這幾年也發(fā)生了權(quán)重的偏移。

2023-2024年是救市的高峰期，這兩年樓市政策的出臺(tái)，對于樓市階段性的回暖和變冷，具有直接的影響。

而從去年開始，在眾多樓市政策能出盡出，應(yīng)出盡出之后，樓市政策的影響權(quán)重開始變小。

這兩年的樓市，主要依托經(jīng)濟(jì)增長基本面和物價(jià)兩個(gè)短期變量來牽引。

這兩個(gè)變量，今年年初發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變。

今年1-2月的經(jīng)濟(jì)增長開局良好，不僅僅是出口超預(yù)期的強(qiáng)勁。更為重要的在于經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的轉(zhuǎn)變。

我們經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)能已經(jīng)在進(jìn)行騰挪。房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的拖累開始減少了，根據(jù)高盛的預(yù)估。2026年房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的拖累從2025年的2個(gè)百分點(diǎn)，大致收窄到1.5個(gè)百分點(diǎn)。

更為重要的是制造業(yè)內(nèi)在發(fā)生的變化。

今年1-2月，全國規(guī)模以上的工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤同比增長了15.2%，達(dá)到了2022年以來的最大增幅。

這個(gè)數(shù)據(jù)傳遞出來一個(gè)信號(hào)。

東方大國制造業(yè)的盈利能力正在迎來拐點(diǎn)。

宏觀上一直期盼的從堆數(shù)量的價(jià)格競爭轉(zhuǎn)型成靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的質(zhì)量競爭真的實(shí)現(xiàn)了。

這是經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)能的巨大轉(zhuǎn)變。過去幾年經(jīng)濟(jì)最難的檻邁過去了。

物價(jià)方面也發(fā)生了非常明顯的拐點(diǎn)，雖然3月的CPI和PPI數(shù)據(jù)還沒出來，看2月份的PPI和CPI就能看出來趨勢。

2月份，CPI環(huán)比上漲1%，同比上漲1.3%，扣除食品和能源價(jià)格的核心CPI同比上漲1.8%。

而PPI數(shù)據(jù)從去年11月份以來，持續(xù)上行，2月份PPI環(huán)比上漲0.4%，同比下降0.9%，降幅持續(xù)收窄。

從CPI和PPI圖上，就能看出向上的趨勢。按照高盛最新的觀點(diǎn)，今年我們物價(jià)將會(huì)進(jìn)入到溫和通脹區(qū)間。

這意味著過去幾年物價(jià)低迷期真的過去了。

經(jīng)濟(jì)增長基本面和物價(jià)，這兩個(gè)對樓市中短期影響最大的因素在2026年都迎來了拐點(diǎn)。

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是不是2026年樓市徹底實(shí)現(xiàn)止跌了？這個(gè)沒有誰能夠100%能保證。

雖然經(jīng)濟(jì)增長基本面和物價(jià)正在向上，但是樓市的狀態(tài)仍然具有慣性。

之所以有這個(gè)慣性，是除了基本面之外，影響樓市的還有情緒和預(yù)期。

尤其是情緒，在對具體房產(chǎn)定價(jià)時(shí)發(fā)揮主要的作用。

這個(gè)作用體現(xiàn)在房產(chǎn)交易上，尤其是二手房買賣。如果大家對于樓市仍然沒有那么看好，那么賣家更加傾向于讓步，買家更傾向于再砍一刀。

過去幾年的二手房市場，都是買家朝著賣家狠狠砍價(jià)，賣家被砍的無從招架。

從去年開始，樓市的情緒也悄悄發(fā)生了一點(diǎn)點(diǎn)的變化。

如果用溫度來衡量的話，樓市的情緒從冰凍回到了寒冷。

溫度上來一點(diǎn)點(diǎn)，但是還沒有冷意仍然沒有融化。

大家依然不看好房價(jià)上漲，甚至不少聲音也認(rèn)為今年房價(jià)還會(huì)降，但是在二手房市場的具體操作上，賣家開始不讓步了。

這也是我們在過去幾個(gè)月二手房成交價(jià)上看到的情景。一些跌的很的小區(qū)不再往下降價(jià)了，一些優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)業(yè)主也不往外甩賣了。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，3月小陽春重點(diǎn)城市二手房新增掛牌量同比去年下降了4成。

這是樓市情緒悄悄起到的變化。

當(dāng)然不可能一下子指望樓市情緒回到溫暖狀態(tài)。2026年樓市可能就在寒意的情緒之下沿著慣性，慢慢收窄跌幅。

等到情緒從寒轉(zhuǎn)溫，這個(gè)時(shí)候才是真正止跌的時(shí)刻。按照現(xiàn)在的狀態(tài)，這個(gè)止跌時(shí)刻離得不會(huì)太遠(yuǎn)了。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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