樓市最重要的拐點(diǎn)，終于出現(xiàn)！

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最近的樓市，被小陽(yáng)春瘋狂刷屏。

然而，自從樓市開(kāi)始下行以來(lái)，年年都有小陽(yáng)春，然后呢？

有人說(shuō)： 這次不一樣。

這次香港、上海、深圳成交量迅猛增長(zhǎng)，市場(chǎng)癲狂到保安向買(mǎi)房人噴辣椒水……

可是，2024年的香港撤辣后，不也有個(gè)短暫的小陽(yáng)春；去年的上海不也是成交量頻繁創(chuàng)多年來(lái)的新高，動(dòng)輒單日二手房成交破千套；

因此，如果從成交量、創(chuàng)新高、一線銷(xiāo)售市場(chǎng)的情況來(lái)分析此次小陽(yáng)春，壓根就沒(méi)分析到點(diǎn)子上。

今年小陽(yáng)春的真正意義在于，出現(xiàn)了庫(kù)存的拐點(diǎn)！

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)， 截至3月末全國(guó)商品房待售面積同比下降0.1%， 自2021年7月 以來(lái) 全國(guó)商品房待售面積同比首次下降。

回顧一下歷史——

2011年-2015年，我們經(jīng)歷了庫(kù)存不斷創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)持續(xù)下降的低谷期。

那些年最慘的城市，叫做溫州。

市區(qū)房?jī)r(jià)從3萬(wàn) /㎡跌到1.5萬(wàn)/㎡，豪宅盤(pán)從8萬(wàn)/㎡直接膝蓋斬至3萬(wàn)/㎡，跌幅超60%，民間爆發(fā)了大規(guī)模的斷供潮。

那些年的二三四線城市，普遍出現(xiàn)了房?jī)r(jià)20-30%的回調(diào)。

直至2016年下半年，市場(chǎng)行情陡然轉(zhuǎn)變。

深圳半年內(nèi)，多個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)翻倍；合肥政務(wù)區(qū)從8000元/㎡漲到2萬(wàn)/㎡，南京河西從2萬(wàn)漲到4萬(wàn)，各個(gè)售樓部凌晨排隊(duì)，先買(mǎi)號(hào)再買(mǎi)房。

三四線城市的房?jī)r(jià)，也迅速跳漲。

自此之后的2017年-2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一段歷史上從未有過(guò)的長(zhǎng)牛時(shí)期。

而那個(gè)歷史性拐點(diǎn)的2016年，正是庫(kù)存下降的開(kāi)端！

2021年-2025年，房地產(chǎn)庫(kù)存走勢(shì)與2011年-2015年近乎相同。

2026年與2016年一樣，迎來(lái)了久違的房地產(chǎn)待售面積同比下降，房地產(chǎn)庫(kù)存量終于開(kāi)始轉(zhuǎn)向！

歷史總是驚人的相似，我們似乎又站在歷史性拐點(diǎn)上！

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別看0.1%的下降幅度小，因?yàn)檫@只是全國(guó)的平均數(shù)據(jù)。

聚焦CRIC統(tǒng)計(jì)的44城數(shù)據(jù)， 截至2026年3月末該指標(biāo)降至2.77億平方米的階段性低位， 環(huán)比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末減少3%，較2023年以來(lái)的庫(kù)存峰值累計(jì)回落16.9% 。

庫(kù)存收縮趨勢(shì) 非常 明確。

——圖源丁祖昱評(píng)樓市

咱們?cè)賮?lái)分城市能級(jí)，來(lái)看市場(chǎng)的庫(kù)存情況表現(xiàn)。這里有我統(tǒng)計(jì)的具有代表性的10大城市的數(shù)據(jù) （數(shù)據(jù)來(lái)源各城市統(tǒng)計(jì)局、住建局、克爾瑞、中指研究院）。

我們可以對(duì)以下數(shù)據(jù)做個(gè)分析：

一二線城市的去庫(kù)存通道，早在2023年就開(kāi)始。

不論是北上廣深四個(gè)一線城市，還是杭州南京等二線城市，都在2023年的時(shí)候，新房待售面積就已經(jīng)下降。

這主要是得益于土地供應(yīng)的收縮。

以2023年的土地出讓情況為例， 一二線土地成交面積同比下降25% （數(shù)據(jù)來(lái)源中指）。

一二線城市的庫(kù)存量，又回到了2021年。

經(jīng)歷五年的陣痛期，我們新房待售面積又來(lái)到了一個(gè)歷史相對(duì)的低點(diǎn)。

你看上海深圳的待售新房面積，與2021年相比，僅多了十來(lái)萬(wàn)方， 按照套均100方計(jì)算，就相差一兩千套房子。

只要成交量稍微動(dòng)一動(dòng)，這一兩千套的差距瞬間就能被市場(chǎng)吞掉。

這一次是整個(gè)大盤(pán)的企穩(wěn)。

從一二線城市來(lái)看，你能感知到的就一個(gè)字“穩(wěn)”。

北京、上海、深圳近5年的庫(kù)存量都控制得很好，庫(kù)存量走勢(shì)幾乎就是一條平穩(wěn)的直線；二線城市如杭州、成都、鄭州在前兩年的庫(kù)存上升期之后，迅速地下降。

正如前文所說(shuō)，一二線城市的庫(kù)存從2023年就開(kāi)始下降，一二線城市2023年就開(kāi)始企穩(wěn)了。

那么，為啥是2026年才迎來(lái)全國(guó)庫(kù)存的首次下降？

再跟大家說(shuō)一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)——

二線城市庫(kù)存合計(jì)16189.8萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別微降2%和3%，較2023年以來(lái)最高值下降19.1%。

三四線城市庫(kù)存合計(jì)7388.4萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別降3%和6%，較2023年以來(lái)最高值下降21.6% 。

三四線城市，才是本次企穩(wěn)的關(guān)鍵。

所以，為什么說(shuō)本次的小陽(yáng)春不一樣？

一方面一二線的帶頭大哥越來(lái)越穩(wěn)，庫(kù)存水平回落到健康水平。

更關(guān)鍵的是 三四線城市的庫(kù)存量下降，推動(dòng)大盤(pán)整體企穩(wěn)。

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同樣的邏輯，咱們放到二手房市場(chǎng)再過(guò)一遍。

一二線城市的二手市場(chǎng)的掛牌量走勢(shì)的拐點(diǎn)出現(xiàn)得非常清晰 （數(shù)據(jù)來(lái)源各城市貝殼、鏈家、中介協(xié)會(huì)、中指、克爾瑞）。

自2021年以來(lái)，一二線城市的二手房掛牌量都在上漲，而在 今年一季度末二手房掛牌量清一色呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

咱們以深圳為例——

自2021年開(kāi)始，深圳每年3月份的二手房掛牌量均在上升，而在2026年3月份掛牌量首次出現(xiàn)同比下降，降幅達(dá)1%。

持續(xù)四年的惡性循環(huán)，終于結(jié)束。

再來(lái)看看上?！?/p>

根據(jù) 頭部中介掛牌數(shù)據(jù)顯示 ， 三月底，上海二手房掛牌量為8.9萬(wàn)套， 截至4月中旬，掛牌量約8.1萬(wàn)套， 周度掛牌量連續(xù)5周穩(wěn) 定 在8.1萬(wàn)套，并呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的全市二手房掛牌“筆數(shù)”（含一房多掛） ， 也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

截至4月22日， 二手房總掛牌筆數(shù)32.1萬(wàn)筆，比3月下降約8000筆，比去年同期少1.65萬(wàn)筆，去化周期也在同步縮短。

所以，這次小陽(yáng)春真正不同在哪里？

還是庫(kù)存的拐點(diǎn)。

往年的小陽(yáng)春，走到四月份基本就沒(méi)有音訊了。

因?yàn)殡S著成交量的上升，二手房掛牌也越來(lái)越多。

房東們都趁著小陽(yáng)春，著急出貨呢。

而今年的小陽(yáng)春，本質(zhì)上是供求關(guān)系正在發(fā)生變化。

只有明白了這一點(diǎn)，你才能看懂當(dāng)前市場(chǎng)的變化——

張江某房源原掛牌價(jià)700多萬(wàn)，清明節(jié)前突然漲價(jià)50萬(wàn)；郊區(qū)一套不足100㎡的老公房，前一晚談好200萬(wàn)，次日房東漲至205萬(wàn)；普陀區(qū)某老破小房源，房東在購(gòu)房者準(zhǔn)備議價(jià)前搶先漲價(jià)15萬(wàn)。

2026年3月上海二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)兩月上漲 ，終結(jié)了此前長(zhǎng)達(dá)33個(gè)月的下跌趨勢(shì) 。

深圳：

福田香蜜湖的香域中央花園一套法拍房， 以溢價(jià)123%成交，成交單價(jià)高達(dá)16.48萬(wàn)元/㎡ 。

香蜜湖1號(hào)、水榭花都、深業(yè)中城、寶中壹方中心等標(biāo)桿樓盤(pán)，成交價(jià)格較去年均有明顯漲幅 ， 個(gè)別 戶型 甚至漲幅超幾百萬(wàn)。

整體來(lái)看， 深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的90個(gè)重點(diǎn)片區(qū)中， 4月份業(yè)主報(bào)價(jià)上漲的片區(qū)達(dá)到了25個(gè)。

西北旺百旺茉莉園一套1月份成交價(jià)705萬(wàn)的房源在近期以722萬(wàn)重新賣(mài)出。海淀北、望京 的成交價(jià)正在進(jìn)一步抬升。

3月 份 ， 北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比微漲，漲幅為0.79% 。

手握真金白銀的買(mǎi)房人，正在迫不及待地下場(chǎng)！

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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