現(xiàn)在開發(fā)商做樣板間越來越誅心了

一般中意一個(gè)人是什么感覺

那種一瞬間雙方眼神的觸電，然后打心底里認(rèn)定彼此，最后走到一起

一眼一萬年

這樣的場(chǎng)景可能是初戀，也可能發(fā)生在：

樣板間

作為客戶認(rèn)知樓盤的第一印象，我一直覺得房地產(chǎn)營(yíng)銷的本質(zhì)不是賣房子，也不是讓人來買房子，而是如何做到精準(zhǔn)的匹配

所以有沒有覺得看樣板間的過程有點(diǎn)類似相親

讓人覺得我很好覺得我們很合適

更重要的是，也需要讓人覺得錯(cuò)過我之后很難再遇見下一個(gè)的那種感覺

不夸張的說一個(gè)樓盤能否打動(dòng)人，是最終和購房者露水情緣一拍兩散，還是讓用戶心甘情愿完成如此昂貴的家庭資產(chǎn)配置

樣板間決定了99%的概率

今天的案例確實(shí)都來自我這么多年來的真實(shí)可見以及怦然心動(dòng)

那些一眼就能征服用戶的樣板間

都什么樣

01

精致的裸妝：僑鑫·保利·匯景臺(tái)

一直以來什么是恰到好處形容美女的最高等級(jí)，我記得有這樣一句話

淡妝濃抹總相宜

但回顧這些年大家對(duì)于豪宅標(biāo)準(zhǔn)，卻似乎只給到一個(gè)方向：就是用最昂貴的成本堆砌

于是這兩年什么是客戶視角下的豪宅

幾乎所有的高端項(xiàng)目都會(huì)裝上奢石的元素，名字也包裝成碧波紫薇奢石，甚至臺(tái)盆也可以做成玻利維亞藍(lán)奢石

原先呈現(xiàn)的高級(jí)審美慢慢的消失

這也是匯景臺(tái)最觸動(dòng)我的地方，來自另一個(gè)豪宅方向的啟發(fā)，可以是極盡奢華

也可以是精致的裸妝

第一

在室內(nèi)不同區(qū)域，僑鑫堅(jiān)持使用大量的進(jìn)口天然石材和木飾面的元素作為交付

進(jìn)入餐客廳就仿佛打開了一張流動(dòng)的畫卷

美麗的大理石地面和墻壁自然融合

整個(gè)廚房從地面到天花板都是全木飾面的元素

沒有很多人期待的那種石材和炫目的色澤，這樣中性色調(diào)的肌理

你甚至?xí)X得潔白

衛(wèi)生間的臺(tái)盆和地面也都是用同一種石材鋪裝，讓色彩在空間中自然流動(dòng)

第二，這樣色調(diào)下的線條感

在室內(nèi)做弧線是當(dāng)下豪宅樣板間最顯性的創(chuàng)新，但匯景臺(tái)是怎么做的

有柔和的拱門圓角邊緣，有隱蔽的金屬作為裝飾

就連入戶這個(gè)屏風(fēng)

很多項(xiàng)目都只是存在樣板房里，而在匯景臺(tái)這些都是交付標(biāo)準(zhǔn)

而且很多工藝也很耐人尋味

之所以把開門側(cè)門的空間和電視機(jī)背景墻保持在一條直線上

目的是為了讓室內(nèi)開門的時(shí)候整個(gè)空間感更完整，讓視線成為一條直線

這樣的處理不得不說有點(diǎn)強(qiáng)迫癥了

各位別小瞧這件事，這樣做并不代表舍棄昂貴，前面大家看到的木飾面、石材、金屬元素…都比你想象中的貴得多得多

所以精致裸妝之下

是藏在里子里的極盡奢華，卻用最溫潤(rùn)如玉的方式呈現(xiàn)

誰敢說這樣的美女不是人群之中最出挑

02

最點(diǎn)睛之筆的動(dòng)線設(shè)計(jì)：廣州·鵬瑞1號(hào)

這個(gè)項(xiàng)目的破圈，我想很多人知道的大多都是關(guān)于外界的討論

比如，作為一線江景的豪宅規(guī)格，鵬瑞拿下了一個(gè)廣州市中心江心島嶼——北帝沙島的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并對(duì)全島進(jìn)行系統(tǒng)化的打造

比如，作為一個(gè)純公寓類項(xiàng)目，但鵬瑞1號(hào)一年1億+產(chǎn)品成交已網(wǎng)簽套數(shù)超越廣州過去十年總和

老實(shí)說鵬瑞1號(hào)如今所取得的成績(jī)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，值得被所有地產(chǎn)人仰望

但是今天我卻想跟大家分享一個(gè)室內(nèi)細(xì)節(jié)

也是整個(gè)戶型設(shè)計(jì)的最點(diǎn)睛之筆

是當(dāng)我來到鵬瑞1號(hào)的樣板間，游走在室內(nèi)動(dòng)線體系的時(shí)候，鵬瑞做了一個(gè)改變

視線來到餐廳

不同于一般豪宅項(xiàng)目將餐廳細(xì)分為中西餐，在鵬瑞的研發(fā)邏輯里，中西廚被徹底地拆分

把西廚給到客廳銜接成一個(gè)完整的社交空間

我們把注意力放在中廚

中廚的規(guī)劃特別有趣，中廚銜接了家庭廳，然后被放在戶型的最深處，成為最安靜的一部分

然后成為所有臥室的動(dòng)線樞紐交匯點(diǎn)

這個(gè)研發(fā)語言就是在告訴受眾，客廳+西廚用來對(duì)外社交

而中廚+家庭廳成為家庭感情交流濃度最高的一部分

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)鵬瑞不僅僅滿足于簡(jiǎn)單的面積放大，而是將單套戶型的情緒多次細(xì)分，而實(shí)現(xiàn)不同場(chǎng)景下的功能交付

類似這樣的研發(fā)還有很多

比如當(dāng)面積放大，客廳區(qū)域也不是簡(jiǎn)單地再放大，而是再細(xì)分出家庭私人藝術(shù)美術(shù)館，用來陳列各種收藏品

而臥室的再放大重點(diǎn)是再細(xì)分衣帽間，主臥標(biāo)配兩個(gè)同等規(guī)格的衣帽間用來男女分區(qū)

為什么會(huì)有這樣精細(xì)化場(chǎng)景的出現(xiàn)

產(chǎn)品的超前領(lǐng)先是它驕傲的資本，但鵬瑞這份驕傲本質(zhì)上也來自這樣企業(yè)的老板

一個(gè)，是深諳塔尖用戶心理

一個(gè)，是掌握心理之后最終得以讓產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)化，絕對(duì)塔尖背后是強(qiáng)烈集權(quán)的個(gè)人意志

通過將老板個(gè)人十年來考察過世界所有成功項(xiàng)目的經(jīng)歷，以及作為企業(yè)家不斷迭代的閱歷積累，融入他對(duì)生活的理解對(duì)建筑進(jìn)行徹底表達(dá)

知不知道是一回事，愿不愿意做是一回事，最后能不能做到是第三件事

很明顯這樣的老板很難再有

很明顯這樣的鵬瑞1號(hào)也無可復(fù)制

03

最具交付還原度樣板間：成都嘉佰道&縵合·北京&香港沄璟

接下來要分享的樣板間有點(diǎn)多，但本質(zhì)上三個(gè)項(xiàng)目代表著同一種態(tài)度

也是樣板間最容易被忽視：還原度

眾所周知樣板間作為獨(dú)套，做得多好都不為過

但真正入住時(shí)候是否會(huì)如樣板間階段兌現(xiàn)美好，很多項(xiàng)目還是要打上一個(gè)問號(hào)的

這也是為什么成都嘉佰道值得拿出來說道說道

之前去成都嘉佰道的小伙伴帶我們?nèi)タ戳藥滋桩?dāng)天馬上要交付的房子

一眼望去，除了沒有軟裝

幾乎做到了和樣板間一比一還原

直接上對(duì)比圖

前后感覺完全一樣

基本和初始樣板間一模一樣，包括在樣板段呈現(xiàn)的精致感和品質(zhì)感都得到充分的落地

尤其是當(dāng)我們走近觀察細(xì)節(jié)

據(jù)操盤手透露，為了室內(nèi)使用的木飾面材質(zhì)達(dá)到要求，設(shè)計(jì)總在工廠盯了好幾天，打了上百次，直到顏色接近他心中的標(biāo)準(zhǔn)為止

哪怕是墻面一處藝術(shù)凹槽的設(shè)計(jì)

材質(zhì)經(jīng)得起細(xì)看，工藝也做出了質(zhì)感

也真的擔(dān)得起成本5000元/平的成都頂流裝標(biāo)

確實(shí)該驚嘆，一家眾人口中靠著藝術(shù)豪宅在地產(chǎn)行業(yè)殺出重圍的后起之秀

居然對(duì)交付末端也能如此重視

但這還是樣板間骨架層面的交付，不得不跟大家說一個(gè)更極致的：交付軟裝

是不是沒太聽過

我們見過太多用戶本來對(duì)項(xiàng)目地段有抗性，但一旦來到現(xiàn)場(chǎng)瞬間就被俘獲達(dá)成交易

一個(gè)本質(zhì)原因，就是愛上整體樣板間的那種感覺，包括客廳墻面石材、地板、廚房、軟裝甚至是現(xiàn)場(chǎng)燈光的明暗...

所以當(dāng)你來到縵合·北京是什么畫面

這是它的交付實(shí)景照片

照片里看到的沙發(fā)，茶幾，茶幾上的茶具，紙巾盒，杯子，沙發(fā)上的抱枕、遠(yuǎn)處背景墻上的藝術(shù)品…

所有的一切，都是交付標(biāo)準(zhǔn)

俯視角下是這樣的

真的做到極致之后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，也只有縵合自己選擇的軟裝，才能和室內(nèi)的硬裝形成體系

這是項(xiàng)目的電梯廳玄關(guān)處

排布的還是這樣的藝術(shù)掛畫，一組皮藝沙發(fā)，搭配墻角光影的暈染

這當(dāng)然不只是為了炫技，背后就是把整個(gè)縵合美學(xué)生活體系全部打包都給你

讓這一套房子，變成真正的藝術(shù)品

而這樣的意識(shí)和態(tài)度，也和香港的沄璟不謀而合

在沄璟的廚房，我們當(dāng)然看到豪宅該有的頂級(jí)配套沄璟都具備

而且是好幾倍的投入

但更令我感動(dòng)的是，沄璟樣板間所展示出來的交付標(biāo)準(zhǔn)是如此細(xì)膩

大到咖啡機(jī)、恒溫酒柜、真空包裝機(jī)

細(xì)枝末節(jié)到可快速對(duì)杯體進(jìn)行消毒和制冷的凍杯機(jī)、調(diào)料盒、種香草的室內(nèi)掛式花盆

哪怕是一些看不到的地方，就是當(dāng)你打開餐柜的那一刻

都是用木飾面做成折線，再疊加餐具分隔

我們說樣板間交付分三類：硬件交付、設(shè)計(jì)交付、軟裝交付

硬件看的是配置規(guī)格，設(shè)計(jì)背后是鏈接大師資源，軟裝則是整體氛圍的軟性營(yíng)造，上一個(gè)十年地產(chǎn)比拼裝標(biāo)比是不是進(jìn)口廚衛(wèi)

而未來軟裝交付很可能會(huì)快速殺入樣板間賽道

04

最佳框架結(jié)構(gòu)：中興路一號(hào)&綠城潮鳴東方

這個(gè)角度來自近年上海好幾個(gè)新房項(xiàng)目

我專門咨詢了下建筑設(shè)計(jì)的朋友，你可以簡(jiǎn)單理解為承重墻的變化，好比一般上海老公房幾乎四面墻壁每一寸都是承重墻，本質(zhì)上因?yàn)椴捎玫氖谴u混結(jié)構(gòu)

而對(duì)于框架結(jié)構(gòu)的建筑

則大量剔除了承重墻的元素，而是把承重體系放在梁、板、柱等基礎(chǔ)構(gòu)件，核心功能是將建筑物的荷載傳遞到地基

跟大家說一個(gè)例子：270度轉(zhuǎn)角

已經(jīng)成為當(dāng)下大量豪宅樣板間銷講的價(jià)值點(diǎn)標(biāo)配

但現(xiàn)實(shí)這個(gè)270度多少是要打折扣的

早期我見過比較好的處理方式，一個(gè)是將承重墻簡(jiǎn)化成轉(zhuǎn)角承重柱，一個(gè)是側(cè)移成為承重玄關(guān)墻

但也沒完全實(shí)現(xiàn)視野純粹無遮擋

所以為什么這次綠城潮鳴東方能被同行嘖嘖稱奇

仔細(xì)看285平的戶型設(shè)計(jì)，除了幾乎所有承重都集中在核心筒外，戶內(nèi)僅有約8根承重柱，柱體還是向里內(nèi)縮

這決定了未來業(yè)主有極大的自由可以自主改造大部分墻體

但我更想說的是看不見的功夫

首先整體結(jié)構(gòu)看起來很精簡(jiǎn)對(duì)不對(duì)

這意味著每根柱體需要加大倍數(shù)的鋼筋量來保證足夠的承重，另外據(jù)現(xiàn)場(chǎng)人員反饋項(xiàng)目采用分級(jí)承重的方式

換言之，柱子越底層承擔(dān)的荷載總量越大，樓層越高壓力逐級(jí)遞減

第二

再回答下大家前期提出承重柱優(yōu)化是否會(huì)影響隔音

其實(shí)也涉及到另一個(gè)看不見的地方，比如樓板厚度，普通的樓盤結(jié)構(gòu)大概在100mm，而對(duì)于這種精簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)都需要加厚樓板以此滿足承重

厚的可以做到200-300mm

類似廣州鵬瑞1號(hào)之所以能做到超級(jí)優(yōu)質(zhì)的隔音，就是將樓板厚度做到夸張的300mm厚

再比如外立面用了大面積弧線玻璃從而產(chǎn)生的工藝折損

所以這些結(jié)構(gòu)上每一點(diǎn)點(diǎn)不尋常的地方，都需要背后巨量的成本來實(shí)現(xiàn)

包括我們?nèi)タ慈f科中興路一號(hào)

外面看給人一種無邊框手機(jī)的感覺

懂行的朋友不難發(fā)現(xiàn)，中興路一號(hào)這個(gè)項(xiàng)目做到了完全的落地玻璃，沒有上翻的窗坎，也沒有厚重梁

這是萬科一次在結(jié)構(gòu)上的大膽嘗試

圖源：公眾號(hào)建筑師雜志

項(xiàng)目主要受力構(gòu)件由雙線十字的8個(gè)片墻和外圍6組狗骨柱組成，也才使得住宅套內(nèi)沒有結(jié)構(gòu)墻、柱的阻隔

這倒是讓我又想起上海泗涇的格力公園海德

雖然不是框架結(jié)構(gòu)，當(dāng)年項(xiàng)目邀請(qǐng)羅杰斯親自操刀，有意思的是萬科中興路一號(hào)也是出自這位英國(guó)建筑大師

在被板式包圓的新房市場(chǎng)里，采用點(diǎn)式設(shè)計(jì)

嚴(yán)格意義上來說不能稱之為點(diǎn)式，單體是兩梯五戶蝶式布局，像一只打開翅膀的蝴蝶，承重墻基本在核心筒和局部外墻，于是得到了內(nèi)部無承重墻的自由平面

陽臺(tái)通過鋼結(jié)構(gòu)承重獲得了四周沒有片墻和柱子包裹的效果

因此我們可以看到

這種設(shè)計(jì)下的陽臺(tái)幾乎是凌空躍起，包括扶手這種窄邊框的處理

再比如項(xiàng)目的電梯廳

同樣不是昏暗壓抑，也是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)的不同

整個(gè)電梯呈現(xiàn)出大家日常比較少見的觀光電梯的模式

以上這幾個(gè)項(xiàng)目開辟出一個(gè)新賽道

就是當(dāng)大家在石材在裝標(biāo)卷無可卷的時(shí)候，不妨試試單體建筑結(jié)構(gòu)還能被玩出什么新花樣

這個(gè)時(shí)代需要很多很多很多創(chuàng)意

房地產(chǎn)也是如此

而最后一個(gè)項(xiàng)目就是這樣踐行的

05

最“露骨”樣板間：海泰北外灘

試想下通常我們看到的樣板間都是各種被精心裝裱后呈現(xiàn)的，很少有開發(fā)商有魄力說我要做清水樣板間展示

而海泰北外灘最大的不同

我目之所及范圍內(nèi)隱蔽工程做的最好的樣板間，可以用“裸露”來形容

別人是最多給你看看白墻面

這里直接剖開給你看管道

海泰北外灘在項(xiàng)目實(shí)體樓，花費(fèi)約3000萬打造了一個(gè)建筑工法樣板房

目的就是把建筑有機(jī)體里那些隱蔽的角落，赤裸的真實(shí)，全都攤開給所有人看

如果把建筑比喻成一個(gè)人體

那么我們看到為人體輸送血液的管道，采用的是最堅(jiān)硬的全金屬機(jī)電管道

就像上面圖片展示的是來自德國(guó)班尼戈的活水系統(tǒng)，我們罕見看到了純紫銅制造的四管制的給水管

不僅極大延長(zhǎng)管道的使用壽命，另外四管道的設(shè)計(jì)也可以使得全屋活水在有效時(shí)間里及時(shí)循環(huán)

來自丹麥皇室指定使用卜祿歌原裝進(jìn)口

全套316L醫(yī)用級(jí)不銹鋼的排水系統(tǒng)，能夠保證50年以上不被腐蝕

小到每一根管線和支架的排布、每一根柱體的澆筑、大到全套機(jī)電系統(tǒng)的品牌，都對(duì)標(biāo)國(guó)際水準(zhǔn)

要知道項(xiàng)目本身還是超高層建筑

在這個(gè)外界對(duì)于超高層有著各種質(zhì)疑的時(shí)候，海泰北外灘卻對(duì)外傳達(dá)出一個(gè)清晰的交代：

就是我不僅要給到你獨(dú)屬于超高層最好的視野

在這里你看到黃浦江奔涌向前，還能看到蘇州河和黃浦江于外白渡橋緩緩的交匯

一覽眾山小

更重要的是建筑內(nèi)里，通過對(duì)各種管道以及電、水、氣、排水各方面的設(shè)備配管都做到頂級(jí)材質(zhì)

還要交付給業(yè)主一個(gè)真正的百年建筑

這個(gè)項(xiàng)目對(duì)于隱蔽工程的偏執(zhí)

為什么站在項(xiàng)目35層依然聽不見外面一絲風(fēng)的喧囂

就連項(xiàng)目的玻璃

普通豪宅使用三玻兩腔，市面上通常使用的是旭格65系列，而海泰使用的是旭格的頂配90系列

四玻兩腔材質(zhì)的玻璃制造，也是全上海首次出現(xiàn)

以上種種，都是海泰北外灘作為一個(gè)豪宅產(chǎn)品內(nèi)部的頂級(jí)施工工程

06

最后

不知道各位看到最后什么感受

之所以會(huì)有這期分享倒不是為了單純彰顯樣板房做的有多好，當(dāng)然從市場(chǎng)角度來說，這些項(xiàng)目確實(shí)也都取得了極其優(yōu)異的銷售數(shù)字

但更想跟大家說的是數(shù)字背后

這些樣板間都在表達(dá)同一個(gè)脾性，叫做：交付真實(shí)

什么意思

就是以前的樣板房喜歡怎么做，大概率是把床做小一點(diǎn)好突顯房間的大，再或者有門的地方先不放門...

原則就是通過藏拙和顯貴來挽留客戶

而伴隨這樣的認(rèn)知被越來越多擴(kuò)展到用戶層面，單純營(yíng)銷訴求的東西會(huì)在很大程度上在客戶心理上認(rèn)為動(dòng)機(jī)不純

但真正的牛X樣板間都是怎么做的

當(dāng)別人都在追求奢石顯貴，匯景臺(tái)要為自己畫上精致的裸妝

當(dāng)別人都在比拼精修效果圖，樣板間也開始講究交付還原度，縵合·北京在提出交付軟裝

再比如當(dāng)別人把銷講價(jià)值點(diǎn)背的天花亂墜，有人已經(jīng)率先研究框架結(jié)構(gòu)，海泰北外灘更是直接還原最真實(shí)的裸露管道

所以在我看來做樣板間的關(guān)鍵是什么

不是所謂的價(jià)值點(diǎn)多少項(xiàng)目又請(qǐng)了多少設(shè)計(jì)師有多高級(jí)，而是讓用戶真的從心底相信這個(gè)項(xiàng)目的樣板間很好

相信以后我買到的房子會(huì)和樣板間一樣好

從而構(gòu)建起購房者與開發(fā)商二者真正的信用體系

這也是為什么我會(huì)說看樣板房就像相親，你去觀察那些能走到最后的人，從來不只是第一眼的一見鐘情

而是真實(shí)的表達(dá)自我，讓對(duì)方感受到結(jié)婚后也能共同度過未來生活的那些細(xì)水流長(zhǎng)

還是那句話

真誠(chéng)，才是一個(gè)樣板房最大的必殺技