成都同一個(gè)小區(qū)，單價(jià)差1萬(wàn)+/㎡

來(lái)源：成都淘房志

你敢信，當(dāng)下成都樓市，同一個(gè)小區(qū)，

單價(jià)的價(jià)差竟然可以到1萬(wàn)+/㎡的地步！

比如當(dāng)前二手市場(chǎng)比較火爆的萬(wàn)科公園五號(hào)，

189㎡的戶型和258㎡的戶型，成交價(jià)格差距簡(jiǎn)直可怕。

4月底，小區(qū)成交了一套258㎡，成交單價(jià)高達(dá)50606元/㎡，總價(jià)1308萬(wàn)。

圖源好好選房小程序

而在他之前，189㎡的戶型成交單價(jià)也才3.6萬(wàn)/㎡。

都是次新房，同一個(gè)小區(qū)單價(jià)就差了1.4萬(wàn)/㎡！

要知道，他們開(kāi)盤(pán)時(shí)單價(jià)都才2.5萬(wàn)/㎡！！

這樓王的溢價(jià)，都快趕上普通人的一套房了！

成交價(jià)差都這么明顯，掛牌就更不用說(shuō)了，

尤其是豪宅，稍微比競(jìng)品強(qiáng)一點(diǎn)，房東的心理預(yù)期就會(huì)拉高了幾個(gè)檔次！

像金融城頂豪復(fù)地金融島，都是226㎡，中樓層帶視野就要貴的多。

同一個(gè)小區(qū)，單價(jià)價(jià)差干到了2.2萬(wàn)/㎡，總價(jià)差了400多萬(wàn)！

圖源貝殼

都說(shuō)成都二手、新房?jī)蓸O分化，依淘房君看，

現(xiàn)在成都同一個(gè)小區(qū)都開(kāi)始兩極分化了！

戶型、面積、朝向、裝修、樓層......全是影響房?jī)r(jià)的重要因素。

缺一樣，可能就比別人少賣幾十上百萬(wàn)！

01

成都二手豪宅

面臨兩極分化！

現(xiàn)在的成都樓市，豪宅也不能隨便亂買！

因?yàn)榉只瘜?shí)在太嚴(yán)重了！

多年在萬(wàn)象城一枝獨(dú)秀的悅璽，也開(kāi)始走分化。

去年4月，一套246㎡的精裝房源，成交單價(jià)3.8萬(wàn)/㎡，成為小區(qū)該戶型最高成交單價(jià)。

而在今年4月，同戶型一套2樓，同樣帶精裝，就因?yàn)槭?樓

整整便宜了280萬(wàn)！！

這高貴的高樓層，溢價(jià)溢了一套房出來(lái)了！

圖源袋鼠小房圈

這樣的案例，在成都頂豪市場(chǎng)可以說(shuō)不在少數(shù)。

像譽(yù)峰也是，二期的208㎡戶型，高樓層的溢價(jià)能力就是比低樓層的高。

像去年6月，一套208㎡的高樓層，成交單價(jià)干到了5.2萬(wàn)/㎡。

但在去年底，一套低樓層的219㎡，成交單價(jià)才4.5萬(wàn)/㎡。

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這就不得不提一句麓湖了。

有視野的麓湖，和沒(méi)有視野的麓湖簡(jiǎn)直一個(gè)天上一個(gè)地下。

最典型的就是汀院、沚院。

汀院2022年交房，在麓湖二手房源里算是絕對(duì)的次新房！

汀院的戶型面積段在136㎡-195㎡，涵蓋了套三和套四，雖然產(chǎn)品定位屬于湖區(qū)中普改的項(xiàng)目，但部分戶型的視野卻能和部分頂豪產(chǎn)品共享湖景。

算是麓湖湖區(qū)中體驗(yàn)頂級(jí)視野的入門級(jí)產(chǎn)品。

從實(shí)景來(lái)看，汀院的精裝質(zhì)量還是非常不錯(cuò)的，麓湖的品質(zhì)還是在線。

目前二手市場(chǎng)上，影響價(jià)格最大的因素就是，

樓層和視野。

汀院的瞰湖躍層

最近的兩套成交就非常直觀。

都是138㎡的開(kāi)發(fā)商精裝，高樓層的帶視野的成交單價(jià)3.67萬(wàn)/㎡。

而低樓層的只能賣到2.9萬(wàn)/㎡。

少賣一百多萬(wàn)！

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淘房君相信，對(duì)于麓湖而言，這樣的差距以后會(huì)出現(xiàn)其他頂豪組團(tuán)身上，并且差距會(huì)進(jìn)一步拉大。

我們拭目以待。

這樣的案例在普通改善也很明顯。

像新川的次新改善悅?cè)貣|方，帶點(diǎn)裝修的大戶型，直接比小戶型掛牌高1萬(wàn)/㎡！

圖源貝殼

02

現(xiàn)在買新房豪宅

要注意什么？

要知道，在以前，新房開(kāi)盤(pán)的高低樓層、大小戶型之間的價(jià)格差距其實(shí)并不算特別明顯。

比如，像萬(wàn)科公園五號(hào)開(kāi)盤(pán)，除了1樓單價(jià)最低，其余樓層和戶型的單價(jià)均在2.4-2.5萬(wàn)/㎡！

圖源成都購(gòu)房通小程序

還有像D10天府這樣以視野為主的超高層。

開(kāi)盤(pán)時(shí)超高層價(jià)格比低層單價(jià)也就貴了幾千元每平，總價(jià)差距也就一百多萬(wàn)。

沒(méi)有什么特別的分化。

但你看到了殘酷的二手市場(chǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的每一分錢都是在給當(dāng)時(shí)買房時(shí)的眼光買單。

不同的樓層、朝向價(jià)差十分明顯！

當(dāng)然，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也學(xué)聰明了，尤其是豪宅，不同樓層和朝向的價(jià)差十分明顯。

像貝宸S1這種朝向差距十分大的頂豪，低樓層一般朝向和高樓層好朝向的同戶型價(jià)差，總價(jià)差距甚至超過(guò)500萬(wàn)！

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那么在開(kāi)發(fā)商也學(xué)聰明的情況下，現(xiàn)在打新需要注意什么，后期在二手市場(chǎng)才能游刃有余呢？

1）死盯“不可替代資源”！

在二手豪宅市場(chǎng)，決定溢價(jià)的上限往往不是建材和品牌，而是不可替代的的東西。

比如有景的視野。

如果是看湖景、看江景、看城市天際線的主視野房源，哪怕開(kāi)發(fā)商當(dāng)下定價(jià)貴出20%-30%，在二手市場(chǎng)依然會(huì)有人為這份“稀缺”買單。

反之，如果為了省錢退而求其次選了看中庭、看樓棟、甚至視野被遮擋的房源，

未來(lái)進(jìn)入二手市場(chǎng)，你就是別人抬價(jià)的墊腳石。

2）樓層和朝向，堅(jiān)決不碰“硬傷”！

以前買房講究“撿漏”，覺(jué)得低樓層便宜幾十萬(wàn)是個(gè)香餑餑。

但在如今兩極分化的市場(chǎng)里，便宜就是最大的坑！

豪宅買家圖的是什么？

是居住體驗(yàn)的極致化。

低樓層的潮濕、采光受限，在改善客群眼里就是不可容忍的硬傷。

現(xiàn)在的邏輯是：寧買高區(qū)貴，不買低區(qū)便宜。

當(dāng)然，除非便宜的離譜，當(dāng)我沒(méi)說(shuō)！

3）認(rèn)準(zhǔn)小區(qū)的“主力戶型”，避開(kāi)尷尬面積！

為什么萬(wàn)科公園五號(hào)258㎡能比189㎡貴那么多？

因?yàn)?89㎡在小區(qū)內(nèi)屬于“入門”，而258㎡才是真正的“改善”。

買豪宅的人，預(yù)算往往不是第一限制，體驗(yàn)才是。

在一個(gè)純粹的高端小區(qū)里，面積越大、房間越舒適的戶型，越能吸引真正的不差錢的買家。

而面積偏小的戶型，反而容易陷入“剛需夠不上，改善看不上”的尷尬境地，定價(jià)權(quán)自然弱勢(shì)。

4）算清開(kāi)發(fā)商的“溢價(jià)賬”，甄別真?zhèn)蝺r(jià)值！

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商確實(shí)學(xué)精了，一房一價(jià)拉得極開(kāi)。

但作為買家，我們要冷靜判斷：

開(kāi)發(fā)商定的高價(jià)，是真實(shí)的價(jià)值體現(xiàn)，還是盲目的自信？

比如貝宸S1高達(dá)500萬(wàn)的朝向價(jià)差，如果你買的是高區(qū)好朝向，一定要評(píng)估未來(lái)二手市場(chǎng)是否有足夠的購(gòu)買力來(lái)支撐這500萬(wàn)的溢價(jià)。

如果地段和產(chǎn)品力足夠硬（如金融城、麓湖），這500萬(wàn)就是未來(lái)的護(hù)城河；

如果只是一般地段的偽豪宅，這500萬(wàn)可能就是你高位站崗的沉沒(méi)成本。

現(xiàn)在買房，是選股時(shí)代，贏者通吃。

在成都二手豪宅兩極分化愈演愈烈的今天，“將就”就是最大的風(fēng)險(xiǎn)，“挑剔”才是保值的底氣。

打新時(shí)多花的每一分錢，只要買在了不可復(fù)制的資源上，未來(lái)二手市場(chǎng)都會(huì)百倍千倍地還給你。

反之，如果為了省點(diǎn)錢買了有硬傷的房源，將來(lái)賣房時(shí)，流下的都是悔恨的淚！

所以！

現(xiàn)在買豪宅，請(qǐng)把你的挑剔值拉滿！