5月南京政策紅利集中兌現 市場溫和修復態勢進一步鞏固

2026年5月，南京商品住宅市場在前期系列穩樓市政策紅利集中兌現、改善型需求持續入場的雙重驅動下，展現出強勁的內生動力，延續了"金三銀四"小陽春行情，市場溫和修復態勢進一步鞏固。

政策環境：穩樓市組合拳延續，需求側持續發力

中央層面：穩定樓市定調延續

2026年兩會明確提出"著力穩定房地產市場，因城施策推進控增量、去庫存、優供給"的核心定調，并將房地產相關工作納入"加強重點領域風險防范化解和安全能力建設"的大框架下。中央185字定調房地產工作重點，從穩定市場到制度改革，從風險防范到"好房子"建設，2026年房地產高質量發展路徑已然清晰。同時明確，將"探索多渠道盤活存量商品房""鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房""深化住房公積金制度改革""有序推動安全舒適綠色智慧的'好房子'建設"等作為重點方向，為地方政策調整與執行指明方向。

南京5月無新政出臺

2026年3月20日，南京出臺的"寧六條“”。進入5月，該政策紅利仍在持續兌現。4月16日推住房公積金新政，該新政持續為南京吸引來自安徽全域的外地購房需求形成有力托底。

土地市場：5月集中放量，主城核心地塊溢價成交

5月成交概況

No.1

5月29日，南京新一輪涉宅用地集中出讓正式收官。當月共成交6幅涉宅地塊，全部成交，總成交金額34.93億元，總建筑面積23.73萬㎡，總用地面積16.02萬㎡，整體溢價率3.04%，平均樓面價14722元/㎡。地塊分布于玄武紫金山、建鄴江心洲、棲霞燕子磯、江寧方山等熱門置業板塊，為南京后續樓市平穩發展與改善市場迭代注入強勁支撐力。

2026年5月南京涉宅地塊成交一覽表

重點地塊解讀

No.2

玄武孝陵衛G16地塊——本輪土拍最大亮點：經過90輪激烈競價，最終由北谷控股集團旗下南京北谷安家置業以總價3.08億元、樓面價25881元/㎡競得，溢價率高達50.24%，創下近五年南京主城涉宅用地溢價率峰值。該地塊的火爆成交，既印證了主城核心宅地的稀缺價值，也釋放出南京高端改善置業需求堅挺、核心優質資產認可度持續走高的市場新信號。

建鄴江心洲G17地塊：由南京中堃置業與智慧綠島開發建設以14.86億元底價競得，樓面價27688元/㎡，容積率僅1.05，限高24米。這是江心洲島中時隔一年半推出的稀缺低密宅地，具備打造"第四代住宅"產品的天然優勢。

棲霞燕子磯G18、城北興智G19：兩幅棲霞地塊均以底價成交，樓面價分別為15096元/㎡和11019元/㎡，分別由堯智匯科技、經東置業摘得。其中G18地塊據悉將試點"抬板社區"新產品。

江寧G20、G21地塊：兩幅江寧地塊均以底價成交。G20（江寧街道）樓面價5442元/㎡，由濱盛置業競得；G21（高新園）樓面價11507元/㎡，由蘇城地產競得。

5月供應情況

No.3

據5月部分供應土地數據，全月共推出10幅涉宅地塊，總起拍價44.29億元，總建筑面積86.35萬㎡，總用地面積47.42萬㎡。其中：

• 高淳5幅集中供應（高淳2026G04~G08），樓面起拍價較低（每畝地價約301-303萬元/畝），容積率均為1.8；

• 雨花臺G25、江寧G28、G26、G27、浦口江北新區G11等優質地塊，預計將于6月底前后陸續完成出讓，為6月土地市場形成接續放量動能。

新房市場：量價齊升，區域分化加劇

01

全市供求大勢

據克而瑞數據分析，5月南京商品住宅市場量價齊升，市場內生動力增強。供應套數2087套（環比-9.38%，同比+31.26%）、供應面積27.21萬㎡（環比-10.84%，同比+26.54%）；成交套數2784套（環比+12.39%，同比+31.14%）、成交面積35.18萬㎡（環比+10.81%，同比+29.10%）；成交均價26616元/㎡（環比-0.43%，同比-2.32%）；成交金額93.65億元（同比+26.11%）；套均價336萬元/套（同比-3.83%）；供求比0.77，呈現明顯"供不應求"格局。

從2025年5月至2026年5月南京新房月度成交套數走勢看：2025年5月726套→2026年3月2135套→4月2505套→5月2784套，月度成交量連續逐月攀升，紅五月行情延續小陽春態勢。

02

分區域成交表現

5月南京11個區域的新房市場表現呈現明顯分化，主城核心區高端改善產品堅挺，江北、江寧、雨花臺等近郊板塊放量明顯，遠郊市場仍處底部修復。

2026年5月南京各區域商品住宅成交核心指標一覽表

重點區域亮點解讀如下：

• 浦口：成交7.61萬㎡，同比+79.57%，供應套數同比放量1973.53%，環比放量26.12%，是5月成交套數最多的區域，江北板塊價值持續兌現；

• 江寧：成交5.82萬㎡，同比+26.86%，供應套數同比+98.01%，環比+94.69%，供求比1.69，供應放量明顯；

• 建鄴：成交169套，成交均價51645元/㎡，套均價1009萬元/套（同比+0.64%），河西豪宅市場堅挺；

• 遠郊三縣：高淳成交均價7445元/㎡（同比-58.93%）、溧水8703元/㎡（同比-50.57%）、六合10783元/㎡，市場仍處底部修復區間。

上圖清晰顯示出南京"量在郊區、價在中心"的典型分化格局：浦口、江寧、雨花臺、棲霞四區貢獻了主要的成交套數；而建鄴、秦淮、玄武、鼓樓則以高均價、高總價產品支撐全市價格中樞。

03

庫存與去化

2026年5月南京各區域庫存與去化周期一覽表：

整體看，南京新房庫存壓力仍存，區域分化顯著：遠郊（六合155.4月、高淳105.3月、溧水100.8月）去化周期偏長，主城核心鼓樓（104.1月）、建鄴（88.6月）由于高總價產品周期較長，去化也相對偏長；而主城雨花臺（59.2月）、江寧（60.9月）、秦淮（67.9月）去化相對較快，配合5月需求端放量，庫存壓力有望進一步緩解。

04

熱銷項目TOP榜

根據5月南京商品住宅成交金額項目排行，TOP20項目覆蓋城南、河西、江北、城東、江寧、城北、仙林、河西南等多個主力板塊，呈現"改善領跑、豪宅堅挺、剛改并行"的結構特征。

2026年5月南京商品住宅成交金額TOP20項目

6月市場預判

政策面：紅利持續兌現，增量空間猶存

"寧六條"+4月公積金新政+蘇皖29城公積金互通+1%以舊換新貼息+人才房票全域落地等政策紅利將在6月持續釋放。其中，蘇皖29城公積金互通有望繼續吸引來自安徽全域的外地購房需求；代際互助、現役及退役軍人最高額度等精準優化措施，將為改善型客群提供更靈活的資金支持。疊加中央"著力穩定房地產市場"的方向性表述，6月不排除有新的增量政策出臺空間，市場信心修復基礎進一步鞏固。

供應面：土地與新房供應雙線可期

土地端，5月已掛未成交的優質地塊儲備充足，預計6月底前后將延續放量節奏。新房端，5月成交大幅超供應（供求比0.77）的態勢，將推動房企在6月加大推盤力度，一批新批預售項目有望陸續入市，供應端有望放量。

需求面：成交動能延續，房企半年沖刺加碼

5月成交延續上行趨勢，改善型客群仍是市場主力。6月作為傳統半年度業績節點，房企沖半年業績壓力下，"以價換量"促銷力度或有所加大，疊加政策紅利的持續釋放，預計成交量有望繼續維持高位運行。

價格面：均價韌性穩健，區域分化加劇

受改善產品占比提升、核心區豪宅入市等結構性因素影響，全市成交均價有望保持穩中有韌。區域分化將進一步加劇：主城核心區價格堅挺；遠郊繼續在底部承壓修復。

風險提示

需重點關注：（1）遠郊庫存去化周期偏長的壓力；（2）宏觀經濟運行與居民收入預期對市場修復持續性的影響；（3）改善型需求釋放節奏與可持續性。

結語

綜合來看，2026年5月南京商品住宅市場呈現"政策紅利釋放、供求關系改善、量價表現穩健、區域分化加劇"的四大特征。展望6月，在"寧六條"、公積金新政、以舊換新貼息等政策托底與土地、新房供應雙線放量驅動下，南京樓市有望延續溫和修復態勢，改善型需求主導前行。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用行業SKILLS寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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