以0違約金成功退房的勝訴案例分析如何二審翻案

退房難，難于上青天？在商品房糾紛中，購(gòu)房人提出解約，面臨開發(fā)商主張高額違約金，一審敗訴后是否還有轉(zhuǎn)圜余地？本文將以我近期代理的一個(gè)案例為藍(lán)本，剖析如何在二審階段實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，最終達(dá)到“零違約金退房”的圓滿結(jié)果。

一、 案情回溯：從一審敗訴到二審逆襲

購(gòu)房人老張?jiān)?023年6月與開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買了一套商品房，總價(jià)600多萬(wàn)元。老張已支付首付款等共計(jì)240多萬(wàn)元。后因老張家庭名下已有一套經(jīng)濟(jì)適用住房，其購(gòu)買資格出現(xiàn)疑問，且擔(dān)憂后續(xù)無法辦理產(chǎn)權(quán)證，遂于2024年8月訴至法院，要求解除合同、返還購(gòu)房款。

開發(fā)商很快就提起反訴，雖然同意解除，但不僅要求老張支付逾期付款違約金，還要老張支付總房款15%的單方解約違約金。老張一審敗訴，法院判令老張支付近100萬(wàn)的違約金。

接受老張二審委托后，我們對(duì)案件進(jìn)行了全面梳理，制定了多重上訴方案，補(bǔ)充了關(guān)鍵證據(jù)，最終在二審階段成功翻案，老張實(shí)現(xiàn)了“零違約金”退房的核心訴求。

二、 二審翻案的核心思路

本案二審之所以能夠徹底扭轉(zhuǎn)一審結(jié)果，關(guān)鍵在于圍繞以下幾個(gè)核心爭(zhēng)點(diǎn)進(jìn)行了卓有成效的法律重構(gòu)與論證：

1.顛覆“單方違約”定性，成功構(gòu)建“雙方過錯(cuò)”格局

一審判決將合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任完全歸咎于購(gòu)房人“違約”，這是其判決支付違約金的基礎(chǔ)。二審中，我們著力打破這一單方歸責(zé)的邏輯。

購(gòu)房人已盡合理告知與審慎義務(wù)：證據(jù)顯示，老張?jiān)诤灱s前及整個(gè)接洽過程中，已多次通過微信、書面表格等方式，向開發(fā)商銷售人員明確告知其家庭名下?lián)碛薪?jīng)濟(jì)適用房的事實(shí)。更為關(guān)鍵的是，其曾先后五次通過北京市官方的“購(gòu)房資格核驗(yàn)平臺(tái)”進(jìn)行審核，結(jié)果均顯示“通過”。這使得老張基于對(duì)政府公示系統(tǒng)公信力的合理信賴而簽約，主觀上并無隱瞞或欺詐的故意。

開發(fā)商未盡專業(yè)提示與風(fēng)險(xiǎn)告知義務(wù)：作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)商對(duì)北京市復(fù)雜的住房限購(gòu)及保障房政策理應(yīng)具有遠(yuǎn)超普通消費(fèi)者的認(rèn)知能力和注意義務(wù)。然而，在銷售人員明知老張有經(jīng)適房的情況下，不僅未進(jìn)行任何風(fēng)險(xiǎn)提示，反而多次作出“這樣可以的”等肯定性答復(fù)，積極促成交易。其行為對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成了誤導(dǎo)，未能履行與其專業(yè)地位相匹配的審慎審查和告知義務(wù)。

根本障礙源于不可控的系統(tǒng)與政策銜接：根據(jù)北京市住建委出具的《答復(fù)意見》，老張的保障房信息直至2024年5月才由住房保障系統(tǒng)推送至購(gòu)房資格核驗(yàn)平臺(tái)，此前的系統(tǒng)核驗(yàn)“通過”是因其信息未被比對(duì)。這一“數(shù)據(jù)延遲”屬于政府行政管理和信息系統(tǒng)銜接的技術(shù)性問題，是合同雙方在簽約時(shí)均無法預(yù)見、無法控制的客觀障礙。

綜上，二審法院采納了我方觀點(diǎn)，認(rèn)定合同未能繼續(xù)履行的根本原因在于“雙方對(duì)于老張?jiān)诤灱s前已經(jīng)購(gòu)買了一套經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于新購(gòu)商品房是否構(gòu)成影響的認(rèn)識(shí)不足，雙方均存在過錯(cuò)”。這一認(rèn)定從根本上動(dòng)搖了開發(fā)商依據(jù)合同條款追究購(gòu)房人“單方違約”責(zé)任的基礎(chǔ)。

2.緊扣“合同目的無法實(shí)現(xiàn)”

開發(fā)商在一、二審中均抗辯稱，根據(jù)行政部門回復(fù)，已通過的購(gòu)房資格有效，合同可以繼續(xù)履行。我們對(duì)此進(jìn)行了有力駁斥，將焦點(diǎn)從“資格有無”深化至“合同目的能否實(shí)現(xiàn)”。

我們?cè)诙徶兄攸c(diǎn)強(qiáng)調(diào)：繼續(xù)履行合同將對(duì)老張產(chǎn)生不可接受的法律風(fēng)險(xiǎn)與事實(shí)障礙：根據(jù)北京的相關(guān)規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭再購(gòu)其他住房時(shí)，可能面臨被責(zé)令退出已購(gòu)經(jīng)適房或新買的商品房無法辦證的嚴(yán)重后果。這完全背離了老張購(gòu)房是為改善居住條件，而非置換或放棄原有保障性住房的初衷。因此，因政策限制導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)利沖突風(fēng)險(xiǎn)，已構(gòu)成《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定的“致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的情形，購(gòu)房人依法享有合同解除權(quán)。

3.精準(zhǔn)打擊“違約金”訴求，論證其缺乏事實(shí)與法律基礎(chǔ)

在“雙方過錯(cuò)”和“合同目的障礙”的基調(diào)下，我們進(jìn)一步對(duì)開發(fā)商的違約金主張進(jìn)行了釜底抽薪式的反駁。

所謂百萬(wàn)損失并不存在：開發(fā)商一再?gòu)?qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)大跌，這套房子已經(jīng)跌了100多萬(wàn)，但并未提供任何有效證據(jù)。恰恰相反的是，我們拿出了房?jī)r(jià)并未下跌的證據(jù)，且圍繞著這份證據(jù)，通過法庭訊問，做實(shí)了這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)至今并未下調(diào)的事實(shí)。

過錯(cuò)相抵：既然雙方對(duì)合同履行障礙均有過錯(cuò)，那么將合同解除的不利后果全部歸于購(gòu)房人一方，并科以重罰，顯失公平。開發(fā)商自身的過錯(cuò)應(yīng)相應(yīng)抵減乃至免除購(gòu)房人的違約責(zé)任。

條款審視：涉案合同中關(guān)于購(gòu)房人承擔(dān)全部政策風(fēng)險(xiǎn)、高額定性違約金的格式條款，涉嫌免除開發(fā)商自身責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任。在雙方均有過錯(cuò)、政策障礙客觀存在的情況下，機(jī)械適用該條款判決高額違約金，實(shí)質(zhì)上有違公平原則。

最終，二審法院認(rèn)為，鑒于雙方在簽約過程中均有過錯(cuò)，且開發(fā)商占用購(gòu)房款已久，故對(duì)雙方關(guān)于資金占用費(fèi)和違約金的請(qǐng)求均不予支持。這一判決體現(xiàn)了司法實(shí)踐中對(duì)違約責(zé)任承擔(dān)的精細(xì)化衡量，即并非有解約行為就必然產(chǎn)生違約金責(zé)任，需綜合合同履行障礙的成因、雙方過錯(cuò)、實(shí)際損失等因素進(jìn)行整體判斷。

三、 案例啟示與翻案要點(diǎn)

（一）思路為王

1、重構(gòu)案件定性：

在因政策、系統(tǒng)等第三方原因引發(fā)的糾紛中，積極嘗試將案件從“購(gòu)房人單方違約”的固有框架中解脫出來，引導(dǎo)法庭關(guān)注“雙方信息不對(duì)稱、認(rèn)知不足的共因性”以及“不可歸責(zé)于雙方的履行障礙”。

2、聚焦核心：二審并非簡(jiǎn)單的事實(shí)重復(fù)。應(yīng)圍繞一審判決在事實(shí)認(rèn)定和法律適用上的關(guān)鍵錯(cuò)誤，進(jìn)行有針對(duì)性的、更深層次的法理剖析和證據(jù)補(bǔ)強(qiáng)，提出全新的、更有說服力的案件分析框架。

3、善用過錯(cuò)相抵：在己方確有一定瑕疵的情況下，主動(dòng)調(diào)查并指出相對(duì)方（尤其是具備專業(yè)優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商）存在的過錯(cuò)，充分利用“過錯(cuò)相抵”規(guī)則，平衡雙方責(zé)任，避免承擔(dān)全部不利后果。

4、深挖政策本質(zhì)：不要停留在行政答復(fù)的表面結(jié)論（如“資格有效”），要深入探究政策執(zhí)行的底層邏輯和可能引發(fā)的連鎖法律后果（如對(duì)原有房產(chǎn)權(quán)利的影響），從而論證“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”這一核心解除權(quán)基礎(chǔ)。

（二）證據(jù)為王

一方面務(wù)必系統(tǒng)性地保存所有能證明己方已履行告知、審慎義務(wù)的證據(jù)（如告知銷售人員的聊天記錄、書面文件、資格核驗(yàn)通過截圖），以及能證明對(duì)方存在誤導(dǎo)或未盡提示義務(wù)的證據(jù)。本案中完整的微信聊天記錄起到了至關(guān)重要的作用。另一方面要牢牢圍繞著上訴思路把這些證據(jù)充分展現(xiàn)出來。

（三）庭審為王

二審?fù)復(fù)鶗r(shí)間比一審要短，提前務(wù)必做好準(zhǔn)備，要在相對(duì)有限的時(shí)間內(nèi)，把核心的思路和證據(jù)展現(xiàn)出來，爭(zhēng)取讓法官在第一時(shí)間洞察到一審的錯(cuò)誤。

本案的勝訴表明，即使一審形勢(shì)不利，只要案件存在事實(shí)與法律上的爭(zhēng)辯空間，通過專業(yè)律師在二審中精準(zhǔn)定位爭(zhēng)議焦點(diǎn)、重構(gòu)法律邏輯、充分舉證論證，完全有可能扭轉(zhuǎn)局面，更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。