激戰23輪、溢價21%！“神秘大佬”武漢搶地

武漢地產圈的牌桌上，又多了一個值得關注的玩家。

中房報記者 許倩 北京報道

一股新勢力，正悄然進入武漢土地市場。

6月12日上午，武漢土地拍賣大廳，一宗位于光谷步行街核心商圈的小體量住宅用地，經歷了一場少見的競價拉鋸戰。23輪激烈競價后，武漢鼎源房地產開發有限公司（以下簡稱“武漢鼎源”）以總價2.885億元競得該地塊，成交樓面價11169元/平方米，溢價率20.96%。

這是一家成立僅7個月的民營房企，但拿地動作頗為迅猛。半年內，武漢鼎源已連續落子三宗宅地，除本次光谷地塊外，另有兩宗武漢常青板塊宅地于2025年12月拿下，其中一宗已引入綠城代建。這一系列操作，打破了近年來武漢核心地塊長期由國企央企包攬的格局。

武漢鼎源敢于在低谷期逆勢搶地，并非偶然。公開工商信息顯示，該公司由兩名自然人持股，股權架構中未出現知名企業身影。但結合武漢地產圈多方信源及企業過往運作軌跡，這家新晉拿地主體實為三合集團關聯操作平臺，背后實控人為蟄伏武漢地產圈十余載、手握全城龐大房產流量資源的渠道總包核心人物——付衛平。

逆勢三連拿地

本次拍出高溢價的武漢光谷地塊，區位優勢突出。該地塊為純住宅用地，規劃用地面積9747.12平方米，總建筑面積2.58萬平方米，容積率2.65，建筑高度不超過80米。按套均100平方米估算，可售房源約200余套。小體量，意味著開發周期短、資金壓力小、去化風險可控。

該地塊出讓歷程幾經波折。它曾于2025年底以182號編號首次掛牌，起拍樓面價10534元/平方米，但在臨拍前被終止出讓。時隔半年，起拍價下調至9233元/平方米后重新入市，性價比顯著提升，最終三合系以近21%的溢價率，將價格推至11169元/平方米。

這是三合集團半年內的第三次拿地布局。2025年12月2日，武漢集中出讓3宗涉宅用地。其中位于東西湖區常青板塊的兩宗低密宅地熱度頗高，總建面約7.45萬平方米，吸引多家房企參拍。

常青花園是武漢規模最大的安居工程項目之一，整體總建面超過400萬平方米，開發歷史逾20年，學校、醫院、商業、軌道交通配套齊全。但該片區已多年未有新盤亮相，大量改善需求無從釋放。這正是三合看到的市場缺口。

彼時土拍中，武漢鼎源分別以6.74%和6.46%的溢價率競得這兩宗地塊。其中148號地塊成交價2.85億元，容積率低至1.91。拿下地塊后，三合迅速選擇與綠城合作，由綠城負責代建，項目命名為“綠城云墅”，定位為高端改善性住宅產品，瞄準區域改善客群。三合還為此發出喜報，慶祝正式進軍地產開發領域，實現多元化戰略布局的重要突破。

常青花園項目，是三合集團從地產“乙方”走向開發“甲方”的試驗田。此次試水之后，才有了光谷的第二次出手。

基于已落地的成熟合作路徑，業內預判，本次光谷核心地塊大概率延續品牌代建模式。對于長期深耕渠道、缺乏獨立開發體系的三合而言，借助綠城或其他頭部房企代建，能夠快速彌補工程建設、產品打磨、品質管控短板，最大程度降低核心地段首開項目的開發風險，保障產品力與市場去化穩定性。

中指研究院華中分院分析師李國政分析表示，當前武漢樓市區域與產品分化明顯，核心地段高品質項目投資收益超出預期，加上地塊價格設置合理、總價不高，企業投資積極性提高。三合地產半年內3次出手拿地，充分體現了“縮量提質”的發展新趨勢。

渠道大佬跨界地產開發

頻頻逆勢拿地的武漢鼎源，股權結構簡單清晰。工商資料顯示，公司成立于2025年11月10日，注冊資本2000萬元，由江濤、巴志豪分別持股70%、30%，表面無大型企業背書。但在業內認知中，該公司是三合集團專為土地開發搭建的獨立操盤平臺，背后真正決策人為付衛平。

深耕武漢地產圈十余載，付衛平帶領的三合集團，是本土服務商逆襲轉型的典型樣本。公司核心業務覆蓋地產營銷、商業管理、金融投資三大板塊。核心主體三合聯行（武漢）房地產營銷管理有限公司成立于2018年，注冊資本500萬元，法定代表人為付保平，實際控制人為付衛平。

2016年，付衛平創立三合集團，初期聚焦地產渠道營銷，專做遠郊、尾盤、公寓等難去化項目，憑借“高傭金、強執行、快周轉”的打法快速立足武漢市場。公司秉持“與天合，與地合，與人合”的理念，擅長研判市場周期、篩選價值地段、整合本土資源。

2018年三合聯行成立后，公司開啟規模化擴張，并逐步在長沙、西安、深圳等地設立分公司及關聯公司。2019年合作門店突破千家、經紀人規模破萬，成功進入保利、招商、金地、龍湖、華潤、萬科、中建等百強房企核心合作體系，百強房企合作占比超65%，獲評年度地產互聯網領軍企業，一躍成為武漢渠道賽道的黑馬。

2020～2021年，武漢樓市疫后快速修復，分銷行業迎來爆發窗口。三合集團依托峰值超3800家合作門店、4萬名合作經紀人的龐大渠道網絡，盤活多個滯銷大盤和公寓項目，創下多個短期清盤紀錄，坐穩武漢樓市“渠道一哥”地位，業內戲稱其為“清盤王”。高速擴張的同時，也伴隨價格戰內卷、打法激進、競爭強勢的市場爭議。

2022年起，樓市進入深度調整期，渠道行業內卷加劇、利潤壓縮。付衛平調整企業策略，加大資產端布局，通過金融投資、大宗資產收購、項目包銷增厚收益，對房企的議價能力持續提升。但高杠桿、重運作的風格，也讓市場對其資金周轉穩定性提出質疑。

公開信息顯示，當前三合聯行涉及較多的司法案件、立案信息和開庭公告，案由包括勞動合同糾紛、商品房預售合同糾紛等，這些法律糾紛是其經營中需要關注的風險點。

2025年起，三合正式跨界地產開發，從“賣房子”轉向“蓋房子”，對外定位為“城市商業資產運營商”。2025年1月，成立武漢三合房地產開發有限公司（擁有開發資質），11月成立武漢鼎源（專門拿地平臺）；2025年底以來連續三次拿地，正是其從后端服務商走向前端開發主體的關鍵落地動作。

三合的故事并非孤例。本輪行業洗牌中，一個值得關注的現象是，一批原本從事營銷代理、渠道服務的公司，正在轉變為新的開發商。傳統頭部房企收縮戰線之際，現金流穩健的本土服務商反而獲得了入場機會。

付衛平的轉型算盤能否打響，兩三年后可見分曉。但有一點可以確定，武漢地產圈的牌桌上，又多了一個值得關注的玩家。