代建行業下半場，有一匹黑馬跑出來了

如今，代建這條賽道，正在從“藍海”蛻變為“紅海”。

數據顯示，今年一季度，代建TOP20企業合計新增簽約超5043.7萬方，同比增長11%，雖然整體依然在向上，但企業之間的分化卻更為明顯了。

比如濤哥就發現一個有趣的現象：代建TOP3集中度同比下滑了4%，腰部力量占比則持續上升，意味著競爭在加劇、座次不斷洗牌。

說白了，代建這塊蛋糕還在變大，可分蛋糕的人也在變多，這片賽道正在快速紅海化。

當一個賽道進入到競爭下半場，往往也是真正的實力玩家崛起的時候。在榜單里你會很明顯的發現，有一匹黑馬表現亮眼——新城建管。

要知道新城建管2022年才成立，2025年新簽約面積已達到1061萬平、位列行業TOP 8，2026一季度躋身行業前六，新簽約規模同比翻了超過一倍。

在代建行業邁向紅海的趨勢中，新城建管卻走出了一條漂亮的增長曲線，也是目前代建TOP10中崛起速度最快的企業之一。

當資源紅利消退，代建行業未來真正的壁壘是什么？新城建管的發展，就提供了一個很好的觀察視角。

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在地產行業曾有句話：住宅是小學生、寫字樓是中學生、商業地產是大學生。

而在代建領域，住宅和商業，同樣存在著一條明顯的能力分水嶺。

住宅代建高度成熟、競爭激烈，商業代建則門檻更高、玩家不多。大多數企業只能承擔部分咨詢、運營業務，能做商業全鏈路服務的屈指可數。

濤哥仔細研究了代建行業TOP20名單，新城建管是極少數同時在住宅商業兩個維度站穩腳跟、并將兩者真正打通的企業之一。

據悉早在之前以重資產為主的開發時代，就常有合作方找上門請新城操盤。2022年，新城成立獨立代建平臺新城建管，聚焦代建能力的對外輸出。

近年隨著代建業務量快速攀升，2025年他們又做出大動作：設置新城萬嘉建管公司、新城宏圖建管公司，搭建內部競賽機制，發展速度進一步加快。

而這種逆市向上的勢頭，源于多年前新城布局“住宅+商業”雙輪驅動戰略，“商住協同”的差異化優勢，成為新城建管真正的王牌——

首先看住宅代建這一端，說到底這是一場溢價能力的比拼。誰能幫委托方賣得更快、賣得更好，誰才會被市場持續選擇。

新城建管建立了一套從政策預判、數據研判到策略深化的完整體系，全程圍繞著“如何做出溢價”倒推產品操盤。

比如他們在天津的首個純輕資產代建項目品悅萬瀾就是典型，新城建管對政策節奏、市場趨勢有著冷靜的預判，新政出臺后立即出招——

70天完成1200㎡下沉庭院、12個功能區實景展示，拿出“武清首個四代宅+首層架空庭院”的差異化產品，逆勢登頂區域銷冠。

再看商業代建這一端，想要做好一個商業綜合體，從選址、建造、招商到運營，任一環節的短板都可能讓整盤項目失敗。

而在這片高壁壘的細分藍海，新城建管是極少能提供全鏈條服務的企業之一。

背后的底氣，是212座吾悅廣場、5497萬會員規模的資源沉淀，相當于幫委托方嫁接了一個高度成熟的商業生態。

因此你也會發現，吾悅廣場幾乎“落一城、燃一城”：烏魯木齊會展吾悅廣場開業一年客流破1000萬、首進品牌占比超40%；南陽高新吾悅開業三天客流超76萬、銷售破2300萬…

真正最具有壁壘的，是把住宅+商業兩端打通的能力。能做住宅代建的很多，專門做商業的也有，可兩樣都在線、還能真正協同落地的，市場上鳳毛麟角。

新城建管恰恰站在兩大能力的交叉點上，今年簽約的阿克蘇吾悅廣場，"購物中心+特色街區+生態住宅"三位一體，就是這種協同能力的典型。

新城建管可以做到從勾地到代建代銷全程跟進，用住宅溢價為整盤托底，商業招商同時為住宅背書，很多客戶選擇新城建管，看重的就是這種省心的協同能力。

這種當下不少委托方所急需的綜合代建能力，也恰恰是行業紅海里最難被復制的那道墻。

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如今代建行業，單一的建設能力無法滿足多元化訴求，委托方更青睞能夠解決全流程難題的“解題專家”。

濤哥觀察到，新城建管在短短幾年打響口碑，靠的正是這種打硬仗能力：很多復雜的、甚至是逆風的項目，它也能給出超預期的答案。

先說系統性的操盤能力，商業代建的核心是對空間的利用，用商業規劃能力放大空間價值。

新城建管則有一套成熟的商業規劃操盤體系，他們能通過收益推演、效率挖掘去提升委托方的經營收益。

比如山西某個商業項目，通過布局調整首層商鋪面積增加4000㎡，街區整體貨值直接提升了1億；西寧某項目則通過多首層設計優化，商業得鋪率從60.1%提升至64.6%，開業三天銷售額破3800萬。

把圖紙上被忽視的空間，變成賬上看得見的真金白銀，這才是專業能力的真正價值。

更見功力的是逆風破局能力，代建有一類項目最考驗真本事：蓋到一半、經營陷困，急等專業方救火。

這種燙手山芋大多企業會主動避開，但濤哥了解到，新城建管解決過不少這樣的逆風難題。

比如河北某縣城的住宅項目，前期委托方經營虧損，新城建管進場后重新梳理產品、做成本優化，最終一年賣出十多億貨值，利潤率穩定在3個點以上。

后來委托方在旁邊又拿了新地塊，毫無懸念接著交給新城建管，能夠真正解決委托方痛點，自然也能贏得信任。

還有存量商業重塑，這是代建市場中一塊迅速擴大的市場，大量老舊商業體的持有方，既無力推倒重建，又深陷經營困境。

新城建管在存量改造上領跑行業，積累超百個項目的實戰經驗，核心邏輯就是“用最精準的投入激活資產”。

常州某商業項目，他們通過利舊改造，成本降低30%、工期縮短3個月，重新開業三天客流達48.5萬、銷售額突破4250萬。

同時，他們依托自研的“新云”智慧運維平臺，代管項目能耗較行業平均低20-35%，管理及人工成本降低25-40%。

說到底，代建下半場拼的是專業能力、精細化管理、業績的兌現，委托方期待的是更省心的一攬子解決方案。

而新城建管解決復雜問題的能力，正是委托方最稀缺、也最愿意買單的東西。

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代建是一門靠口碑延續的生意，短期紅利終會消退，長期信任才能走得更遠。

新城在行業內一直有個標簽“駱駝精神”：駱駝穿越沙漠靠的不是爆發力，而是耐力和對方向的判斷，不追求跑得最快，但要走得最遠。

“誠實做人、踏實做事”的精神，延續到了新城建管，依托口碑形成的復利效應，也讓其逐步構建起了穩固的合作生態圈。

首先，深耕一座城市、做好一個標桿，是代建口碑最有效的擴散方式。

以天津為例，新城建管深耕多年，品悅萬瀾等標桿做出來之后，很多合作方、項目都慕名而來主動聊合作。

有合作方從單項目延伸，到多項目深度綁定，合作關系從重資產聯合開發，變為輕資產代建委托，新城建管的合作邊界越走越寬。

比如天津代建項目萬青云啟，新城建管從拿地階段就深度介入，并基于本地經驗和團隊體系實現高效運營，拿地到首開不足100天。

2026年3月，萬青云啟認購113套，一舉登頂天津樓市銷量 TOP1，專業和高效贏得委托方認可，甚至登門贈送感謝信。

這種越合作綁定越深的模式，靠的就是每一次結果的兌現，復投率才是最真實的成績單。

權責不清、流程混亂一直是代建行業痛點，也是不信任的根源，在濤哥看來，唯有體系化、標準化的流程才能夯實信任基礎。

新城建管已建立了一套標準化的服務體系，數字化“綠洲平臺”打通投融建銷管退全流程，“幸福專列”服務機制把合作拆成6大場景26個觸點。

在濤哥看來，信任是靠流程透明、結果兌現一點點積累的，把規則擺在明處、把邊界劃得清楚，信任才能貫穿合作全程。

濤哥觀察過不少代建公司，最容易出問題的就是兌現環節，“說一套、做一套”最終結果只能是信任崩塌。

新城建管難得的地方，是始終站在資方視角做代建，把委托方項目當自家的來操盤，用一個個兌現案例積攢起不錯的口碑。

口碑的復利需要時間發酵，但一旦飛輪轉動了起來，它所產生的競爭優勢往往是追趕者很難在短期內超越的。

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這兩年看代建行業，有一個越來越深的感受：代建賽道的競爭邏輯，正在悄悄換擋。

上半場無疑是資源比拼，誰關系維護更深、報價更有優勢，就更能在早期市場搶占先機。

但下半場篩選標準變了，委托方越來越成熟、要求越來越嚴苛，代建行業正進入一場以專業能力為核心的淘汰賽。

在這場切換中，新城建管的崛起路徑，值得行業關注和思考——

它不是靠資源和造勢，而是將住宅和商業兩個維度同時做深、真正解決委托方的各類問題，并讓信任生長成合作飛輪。

說到底代建是一門“慢生意”，沒有任何捷徑，拼的是十年如一日的耐力和方向感——

跑得快可能是機遇加成，走得遠只能靠一步步的長期積累。

連續8年經營性現金流為正、堅守“零違約”紀錄，2025年全年商業運營總收入達140.9億…新城控股穿越周期的表現，本身也成為“駱駝精神”的強大背書。

而面對代建下半場的競爭，這匹靠譜、穩健的駱駝，正走向屬于它的下一片綠洲。

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