廣東
廣州賣地節奏，越來越快了！
剛剛，廣州日報掛出了白云區政通路西側AB2914005、AB2914006地塊的出讓公告。
這是繼黃邊北路地塊被爭搶之后，白云區即將入市的又一宗重點宅地。
先說說地宗地塊的幾個核心亮點。
第一，容積率低到1.1，這是白云區近十年出讓宅地中最低的一宗。
此前龍歸六片山地塊1.7的容積率已被市場稱為低密，這宗地直接拉到墅級標準。
地塊總用地面積約2.64萬㎡，計容建面僅2.65萬㎡，未來大概率是疊拼、聯排這類產品，在白云核心區這類產品已斷供多年。
第二，地段相當能打，區府+山水雙重資源疊加，學鐵商配齊。
地塊位于白云區政府東側，南鄰麓湖和雕塑公園，東北方向能望白云山。 更關鍵的是，地塊距離11號線和12號線換乘站中醫藥大學站僅約100米。
周邊教育、醫療、商業配套均已成熟，完全不用等待規劃落地。
第三，周邊供應極度稀缺，置換需求積壓已久。
地塊起拍樓面價不算便宜，但對比同板塊新房，仍然留有空間。
景泰、政通路一帶，主要是景泰花園類老小區，房齡普遍二三十年，產品力早就跟不上。稍微新一點的力迅觀麓公館，二手掛牌價也去到了8萬+/㎡。
更值得留意的是，景泰板塊去年底新房庫存僅剩88套，供應缺口肉眼可見。
其實白云核心區不缺房子，缺的是真正的低密高端改善產品。周邊政企、醫院、高校的客群購買力不弱，但一直找不到對應的產品，置換需求被壓抑了很多年。所以這宗地的出現，可謂是精準填補了區域市場空白。
不止這宗地，近一年來廣州掛牌的宅地，整體容積率都在往下走。
2020年廣州宅地平均容積率還在3.0以上，荔灣、越秀動不動就出6.0、7.5的超高密地塊。到了2025年，容積率2.0-3.0的地塊占比直接爬升。
尤其是月底即將出讓的琶洲南地塊，容積率從4.1直接砍到2.5，總建面幾乎腰斬。
△琶洲南地塊（圖源：網絡）
從做大規模多賣錢到降容提質做精品，廣州樓市正在發生深層的轉變。
背后原因不難理解。
一方面是市場倒逼，如今的購房者早已不買超高層+高密度的賬，尤其是改善客群，對居住密度、采光通風、社區品質的要求越來越高。開發商拿地也愈發謹慎：寧愿拿面積小、密度低的地塊做高溢價改善產品，也不愿碰大體量高密地塊，陷入剛需價格的內卷。
另一方面是城市發展也在變化，廣州中心區已經從增量擴張進入存量盤活階段，核心區宅地本就稀缺，每推出一宗都要物盡其用。與其再建一批剛需塔樓拉低片區整體品質，不如打造低密高端項目，既能升級城市界面，也能更好地匹配周邊產業人群的居住需求。
當然，這宗地最終能拍到什么價格，會不會出現高溢價，現在還不好說。但它釋放的信號很明確：廣州樓市分化還在加劇，核心區的優質低密資產，會越來越稀缺。
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