官方出手，廣州終于有小區(qū)開始下調物業(yè)費了

廣州官方，打響降物業(yè)費的第一槍！

最近，增城區(qū)人民政府官網接連彈出了5條批復公告，清一色全是針對住宅小區(qū)前期物業(yè)費撤銷或下調的。

根據(jù)增城區(qū)發(fā)改局發(fā)布的批復文件，這次由官方出面做出物業(yè)費調整的一共有5個小區(qū)。

第一個是廣州院子。

增城區(qū)發(fā)改局2018年12月10日批復該小區(qū)前期物業(yè)服務收費招標最高限價為3.50元/平方米·月。

經開發(fā)商依法招標選聘物業(yè)企業(yè)后，最終確定收費標準就是3.50元/平方米·月。

但批復的試行期已滿5年，區(qū)發(fā)改局對該小區(qū)開展了物業(yè)服務成本監(jiān)審和評估，核定其在監(jiān)審年度的物業(yè)服務成本低于廣州市普通住宅一級物業(yè)服務收費標準（2.80元/平方米·月）。

于是，官方決定撤銷原批復的超一級前期物業(yè)服務收費3.50元/平方米·月，該住宅項目的物業(yè)服務收費標準不得超過2.80元/平方米·月。

這意味著廣州院子的物業(yè)費從3.5元降至最高2.8元，降幅超過20%。

除了廣州院子，增城還有多個小區(qū)同步收到了類似的調整批復。

如融信天樾府2018年核定的前期物業(yè)費為3.20元/平方米?月，重新評估后收費標準下調為最高2.93元/平方米?月，降幅約8.44%。

奧園新譽府原前期物業(yè)費為2.90元/平方米?月，評估后調整為2.80元/平方米?月。

還有風雅頌苑與聯(lián)發(fā)悅璞園，則因為處于停工狀態(tài)，不具備履行超一級物業(yè)服務的條件。

所以其超一級物業(yè)服務內容沒辦法履行，后續(xù)要等項目重啟以后再按規(guī)定重新申請。

這次物業(yè)費調整，簡單來說就是：試行期到了，成本沒達到那個標準，就不能再收那么高的錢。

其實物業(yè)費這件事，早就不是簡單的交不交錢的問題了。業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，這些年越積越深。

最核心的矛盾就四個字：質價不符。

廣州實行的是五級政府指導價，最高一級是2.8元/㎡·月。

但不少業(yè)主反映，自己交著一級的錢，享受的卻是五級的服務。

以增城科慧花園為例，業(yè)主們列舉了多項服務短板。

如垃圾清運滯后導致夏季蚊蠅滋生、門禁形同虛設、電動車亂停堵塞消防通道、保潔人力不足導致樓道積灰。

有業(yè)主直言：“每月交著2.8元的頂級物業(yè)費，卻連基本安全衛(wèi)生都保障不了?！?/p>

去年，科慧花園的物委會啟動了物業(yè)費的重新議價程序，準備把物業(yè)費降下來。

還有增城鳳秀家園，也是一個典型例子。

該小區(qū)2022年交付，物業(yè)公司進場一年多，今年4月底正式撤場時，物業(yè)費收繳率只有26.41%，累計欠費超過100萬元。

物業(yè)一走，垃圾清運、門禁、電梯、照明、消防、停車等問題全冒出來了。

還有更早之前，番禺東平苑在物業(yè)撤場后，社區(qū)臨時代管根本替代不了專業(yè)服務，小區(qū)迅速陷入失序，6年無人管，家園變垃圾場。

可以看出，欠費—撤場—失序，這條鏈條正在越來越多的小區(qū)蔓延。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)撤場項目達173個，其中主動撤出占比64.7%。

行業(yè)正常運營的最低安全線是85%，而有的小區(qū)收繳率連70%都不到，物業(yè)經營越來越難。

物業(yè)費收不上來，物業(yè)就撤；物業(yè)一撤，小區(qū)就亂；小區(qū)一亂，房價就跌，這是一條沒有贏家的鏈條。

這次增城5個小區(qū)的物業(yè)費下調，表面看是政府出手糾偏，背后其實折射出幾個值得深思的趨勢。

第一，物業(yè)費的天花板正在被重新審視。

廣州普通住宅一級服務收費標準2.8元/㎡·月，這個標準已經執(zhí)行多年。

但問題是，很多小區(qū)當初批復的超一級收費標準，是否真的對應了超一級的服務？

試行期滿了，成本監(jiān)審一查，發(fā)現(xiàn)成本根本達不到，那就只能降回來。

這說明價格主管部門開始動真格了，不是批了就不管了。

第二，業(yè)主的議價能力在增強。

科慧花園的業(yè)主們已經行動起來，超70%的業(yè)主支持降價，物委會正在籌備召開首屆業(yè)主大會，擬通過電子投票系統(tǒng)對下調物業(yè)費進行表決。

廣州住建局的數(shù)據(jù)顯示，到2025年底已基本完成全市3400多個物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織成立任務。

業(yè)委會越多，業(yè)主的話語權就越大，物業(yè)費的定價就越不可能“一言堂”。

第三，物業(yè)行業(yè)正在經歷深度調整。

過去物業(yè)公司拼命拿項目、擴規(guī)模。

現(xiàn)在樓市下行，人力、維保、能耗成本都在漲，物業(yè)費收不上來，賬自然難平。

行業(yè)從“跑馬圈地”轉向“精耕細作”，這是必然趨勢。

第四，物業(yè)問題的本質是治理問題。

有分析指出，物業(yè)問題本質上不是服務問題，而是治理問題。

未來房子的分化，不只是地段和產品力的分化，還會越來越明顯地變成治理能力的分化。

一個小區(qū)如果沒有形成決策能力，沒有人能代表業(yè)主談合同、審賬目、推動換物業(yè)，那么物業(yè)一撤，小區(qū)很容易就散了。

只能說，增城5個小區(qū)下調物業(yè)費，開了個好頭。但這只是開始。

對業(yè)主來說，降價固然是好事，但更值得關注的是價格與服務的匹配。

對物業(yè)公司來說，與其被動應對降價壓力，不如主動提升服務透明度、改善服務質量。

對監(jiān)管部門來說，成本監(jiān)審和定期評估應該成為常態(tài)，而不是等試行期滿了才想起來查一查。

物業(yè)費這件事，說到底就一句話：錢要交得明白，服務要對得起價錢。

增城的這5個小區(qū)，邁出了第一步。希望這股降價的風，能吹到更多物業(yè)質價不符的小區(qū)。