金亞斌北上，萬科北京的“生死時速”

北京戰區能否止跌回穩、走出多年頹勢，將是金亞斌上任后的最大考驗。

中房報記者 許倩 北京報道

萬科北京區域再次站在了十字路口。

近日，北京萬科企業有限公司迎來關鍵人事變動：萬科西北公司原總經理金亞斌，正式調任北京萬科新一任總經理，接替此前兼任該崗位的萬科執行副總裁李剛，全面負責北京區域開發經營、存量盤活與團隊管理工作。

現年43歲的金亞斌，2008年通過萬科“新動力”校招入職，擁有18年體系內完整歷練經驗，是典型的內生成長型“萬科老兵”；李剛則是大股東深鐵集團外派高管，擅長風險管控與合規維穩，但缺乏地產開發實操經驗。此次調整，并非簡單的管理層輪換，更意味著北京萬科由國資派駐風控管理模式，轉向內部經理人主導經營脫困的重要信號。

萬科的調整動作不止于此。據知情人士稱，萬科正醞釀更深層次的組織變革。繼2025年8月撤銷五大區域平臺、實行總部直管16家地區公司后，下一步計劃進一步縮減整合地區公司數量，并伴隨大規模高管輪崗及員工優化。北京換帥，或只是這輪大調整的開始。

“救火型老兵”北上

此次管理層交接早有清晰鋪墊。

今年4月底，濟南萬科率先完成管理層更迭，時任董事長兼總經理金亞斌卸任，由宋時九接任董事長、孫聯勝出任總經理及法定代表人。彼時這場地方人事調整市場關注度不高，但現在回看，實則是集團為核心戰區換帥提前完成的干部騰挪與崗位交接，為金亞斌北上履職掃清了銜接障礙。

緊隨其后，5月底，北京萬科完成工商備案信息調整，林曈不再擔任公司備案董事長、經理職務，轉而保留董事身份，李愛東接任工商層面的董事長與經理職務。此次變更僅為公司合規治理調整，不涉及實際經營管理權更迭，屬于人事調整前期配套動作。多重鋪墊完成后，北京萬科正式完成經營一把手交接。

作為萬科體系純內生培養干部，金亞斌履歷扎實、風格務實，貫穿工程、投資、城市經營全鏈條。2008年他入職天津萬科，從基層水暖工程師起步，扎根工程一線積累實操經驗；2017年升任北方區域投資管理中心總經理，統籌京津冀、山東、東北等全域土地研判與投資落地，短時間內牽頭完成上百個項目投資審核，深度熟悉北方各城市市場底色。

2019年，金亞斌出任哈爾濱萬科總經理，在東北樓市持續承壓的大環境下，優化產品結構與營銷節奏，穩住區域基本盤，任職期間累計創造銷售規模超百億元。

兩年后調任石家莊萬科總經理，彼時石家莊萬科隸屬萬科北京區域。他帶領團隊連續兩年銷售任務完成率位居原北京區域城市公司第一名，2022年以45.9億元登頂石家莊房企銷冠。

2024年，濟南萬科遭遇管理層變動，原總經理肖勁因被相關部門調查離任，金亞斌臨危受命調任濟南，核心任務為穩定團隊、梳理歷史遺留問題。但受多重因素影響，區域銷售頹勢并未能扭轉，2024年萬科在濟南的銷售額為30.87億元，當地排名第七。

2025年9月萬科架構大調整后，金亞斌調任西北萬科總經理，管轄陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆五省區業務。

兩年之內，從濟南到西北，再到北京，金亞斌的身份實現三連跳，足見集團對其逆境攻堅、存量治理能力的認可。萬科內部對他的評價是，“眼里有光、手里有活”，在地產行業普遍萎靡的當下，還保持著難得的沖勁。

“他深耕萬科華北十余年，熟悉公司管理文化、組織架構以及北京萬科現有團隊，無需漫長磨合期，上任后可快速梳理團隊分工、提振人員士氣，及時落地經營整改舉措。”一位業內人士評價稱。

但北京這場仗，遠比他此前任何一次城市操盤都更為艱巨。

北京萬科深陷虧損

作為萬科集團華北戰略核心城市，北京萬科曾長期穩居北京房企第一梯隊，是集團最重要的營收與利潤貢獻陣地之一。

毛大慶時代，北京萬科實現跨越式增長，2014年銷售額突破200億元、回款穩居行業首位，奠定了萬科在北京樓市的標桿地位。劉肖執掌期間，公司繼續維持規模高位，持續深耕改善住宅賽道，品牌影響力雨市場話語權長期處于行業第一梯隊。

轉折點出現在2021年前后。

針對北京萬科及環京區域投資失誤，萬科董事會主席郁亮曾在2022年業績會上公開復盤道歉。2018～2019年，萬科判斷環京市場已處于周期底部，耗資32.34億元收購華夏幸福十個環京資產包。后續區域市場深度下行，項目價值大幅縮水，萬科為此計提高達25億元資產減值，直接導致2021年凈利潤大幅下滑，也成為北京萬科由盛轉衰的標志性事件。

自此，北京萬科經營壓力逐年放大。2024年，北京萬科營收526.61億元，同比下滑16.5%，全年銷售金額334.2億元，頹勢初顯。

2025年，也就是李剛兼任北京萬科總經理、以風控維穩為核心的一年，北京區域經營數據大幅走弱：全年營收同比暴跌53.4%至245.32億元；銷售額僅146.3億元，同比下滑56.2%；區域權益凈利潤虧損31.08億元，成為萬科體系內虧損壓力最為突出的區域板塊。

北京萬科的虧損，屬于典型的歷史周期包袱集中兌現。一方面，2019～2021年市場高位獲取的大量高地價項目集中結轉，成本與售價嚴重倒掛，持續產生大額存貨減值；另一方面，環京資產減值余波尚未完全出清，持續拖累利潤表現。與此同時，北京樓市改善市場加速向頂豪產品迭代，萬科傳統改善產品線迭代滯后、差異化不足，疊加遠郊大盤庫存量大、合作項目治理復雜、決策效率偏低等問題，項目去化持續承壓。

擺在新任總經理金亞斌面前的，是萬科體系內最難啃的經營困局：高額存量減值包袱待消化、遺留合作糾紛待梳理、庫存結構待優化、團隊經營斗志待提振。

隨著萬科集團新一輪組織變革開啟，萬科進入減虧、盤活、修復經營基本面的攻堅階段。北京戰區能否止跌回穩、走出多年頹勢，將是金亞斌上任后的最大考驗。