涉外房屋租賃糾紛案例：國(guó)樽律所代理客戶追回法國(guó)房東拖欠的押金

近日，北京國(guó)樽律師事務(wù)所代理的中國(guó)留法學(xué)生與法國(guó)房東租房押金退還糾紛案件落下帷幕。國(guó)樽律所涉外團(tuán)隊(duì)?wèi){借對(duì)法國(guó)住房租賃法律與跨境維權(quán)規(guī)則的深刻理解，通過(guò)非訴談判與法律函告相結(jié)合的方式，成功幫助委托人全額追回 2 萬(wàn)美元租房押金，高效維護(hù)了中國(guó)公民的海外合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

案件梳理

委托人系赴法國(guó)完成學(xué)業(yè)的中國(guó)籍留學(xué)生，留學(xué)期間與法國(guó)本地私人房東簽署住房租賃合同，合同約定租期屆滿、房屋交接無(wú)誤后全額退還租房押金。2025 年 10 月委托人學(xué)業(yè)結(jié)束按期退租，完成房屋全流程交接并結(jié)清全部水電、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用后，房東以房屋存在使用損耗、需扣除清潔及維修費(fèi)用為由，拒不退還合計(jì) 2 萬(wàn)美元的租房押金。委托人多次自行溝通協(xié)商均未達(dá)成一致，遂委托國(guó)樽律所通過(guò)專業(yè)法律途徑追回押金。

案件關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

1.2025 年 11 月 20 日：委托人正式與國(guó)樽律師事務(wù)所簽訂委托協(xié)議，維權(quán)程序正式啟動(dòng)；

2.2025 年 11 月 22 日：涉外團(tuán)隊(duì)完成全部證據(jù)材料核驗(yàn)梳理，聯(lián)動(dòng)法國(guó)合作律師完成當(dāng)?shù)胤蛇m用研判與維權(quán)方案制定；

3.2025 年 11 月 25 日：向法國(guó)房東發(fā)送中法雙語(yǔ)正式律師函，明確提出全額退還押金的要求，釋明拒不履行的法律后果；

4.2025 年 12 月 3 日：房東委托代理律師回函，主張扣除房屋維修、深度清潔等費(fèi)用共計(jì) 4500 歐元；

5.2025 年 12 月 5 日 - 12 月 20 日：國(guó)樽團(tuán)隊(duì)聯(lián)合法國(guó)本地律師開展多輪書面及線上談判，提交入住驗(yàn)房報(bào)告、退租交接記錄、費(fèi)用結(jié)清憑證等完整證據(jù)鏈，逐一駁斥房東無(wú)依據(jù)的扣款主張；

6.2026 年 1 月 10 日：雙方達(dá)成一致和解方案，房東同意全額退還租房押金；

7.2026 年 1 月 19 日：委托人全額收到 2 萬(wàn)美元押金退款，案件正式辦結(jié)，委托人對(duì)辦理結(jié)果表示滿意。

辦案律師解讀

本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)及實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下：

1.房東扣除租房押金的法定邊界

法國(guó)住房租賃法律對(duì)押金扣減有嚴(yán)格限制，僅允許覆蓋承租人造成的非正常房屋損壞、未結(jié)清的公用事業(yè)費(fèi)用及合同明確約定的違約賠償。房屋自然折舊、日常常規(guī)清潔、房東自身法定維護(hù)義務(wù)范圍內(nèi)的支出，均不得從租房押金中扣除。本案中房東主張的多數(shù)扣款項(xiàng)目屬于房屋正常使用損耗，缺乏法律與合同依據(jù)。

2.跨境租賃糾紛的證據(jù)核心

海外租房押金糾紛的維權(quán)關(guān)鍵在于證據(jù)留存。入住與退租雙階段的書面驗(yàn)房報(bào)告、雙方簽字的交接文件、押金支付憑證、費(fèi)用結(jié)清記錄及全程溝通記錄，是主張押金退還的核心證據(jù)。本案委托人完整留存了全流程書面材料，為談判與潛在訴訟提供了充分的事實(shí)支撐。

3.小額跨境糾紛的維權(quán)路徑選擇

針對(duì)海外小額民事財(cái)產(chǎn)糾紛，直接啟動(dòng)當(dāng)?shù)卦V訟程序存在周期長(zhǎng)、成本高、流程陌生等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。通過(guò)專業(yè)律師出具法律意見、發(fā)送正式律師函并開展協(xié)商談判的非訴路徑，可在保障合法權(quán)益的前提下大幅縮短維權(quán)周期、降低時(shí)間與經(jīng)濟(jì)成本，是留學(xué)生等海外個(gè)體維權(quán)的優(yōu)先選擇。

法律依據(jù)

（一）法國(guó)住房租賃實(shí)體法律規(guī)則

1.法國(guó)《建筑與居住法典》相關(guān)規(guī)定：私人住房租賃的租房押金，需在租期屆滿、房屋交接完成后的法定期限內(nèi)退還；房東僅有權(quán)針對(duì)承租人造成的非正常房屋損壞、未結(jié)清的公用事業(yè)費(fèi)用進(jìn)行押金扣減，且需提供真實(shí)有效的費(fèi)用憑證，房屋自然折舊與日常維護(hù)成本不得由承租人承擔(dān)。

2.《法國(guó)民法典》第 1134 條：依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照善意原則全面履行合同義務(wù)。房東無(wú)正當(dāng)理由拒不退還租房押金的，構(gòu)成違約，需承擔(dān)繼續(xù)履行、支付逾期利息及賠償守約方維權(quán)合理開支的法律責(zé)任。

3.法國(guó)住房租賃糾紛裁判規(guī)則：房東主張扣除租房押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，需同時(shí)提供入住時(shí)房屋狀態(tài)記錄、退租時(shí)的損壞證明以及實(shí)際產(chǎn)生的維修 / 清潔費(fèi)用票據(jù)；無(wú)法充分舉證的，應(yīng)當(dāng)全額退還押金。

（二）中國(guó)涉外民事法律適用規(guī)則

1.《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律；涉外房屋租賃糾紛的實(shí)體權(quán)利義務(wù)認(rèn)定，適用房屋所在地即法國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定。

2.中國(guó)領(lǐng)事保護(hù)相關(guān)規(guī)定：中國(guó)公民在境外合法權(quán)益受到侵害的，有權(quán)通過(guò)當(dāng)?shù)胤赏緩街鲝垯?quán)利，也可向中國(guó)駐外使領(lǐng)館申請(qǐng)領(lǐng)事協(xié)助與法律咨詢指引。