廣州土拍半年考：10宗宅地攬金320億元，海珠、番禺靚地高溢價成交

廣州琶洲

CBD實景圖。呂穎雅/攝

廣州土地市場進入“提質縮量”階段。

呂穎雅/發自廣州

6月30日，廣州土地市場延續近期回暖態勢，兩宗住宅用地均以溢價成交。

其中，海珠區琶洲中二區AH041208地塊經過88輪競價，最終由越秀地產以約13.7億元競得，溢價率約47%，折合樓面價約60706元/平方米，躋身廣州樓面價TOP5。

地塊緊鄰保利天悅，與抖音華南總部一路之隔，臨近萬勝圍地鐵站及保利廣場，距離珠江僅數百米。容積率約2.5，在主城核心區相對稀缺，計容建面約2.27萬平方米，規模不大，但具備改善產品開發條件。在琶洲住宅用地持續稀缺的背景下，該地塊吸引保利、中海、招商、綠城、建發、中鐵置業多家房企參與競價，競爭異常激烈。

越秀地產表示，此次拿地是其第六次布局琶洲，再度落子廣州核心CBD。連續重倉主城核心區，不僅彰顯了其深耕廣州、聚焦核心區的戰略定力，更體現了對廣州CBD發展潛能的堅定看好。

而番禺區洛浦街BA0206303地塊則經過74輪競價，由國貿地產以約10.3億元競得，溢價率約55%，折合樓面價約18791元/平方米。

該地塊同樣具備一定稀缺性。作為南浦島時隔約30年再度出讓的住宅用地，容積率約2.5，計容面積約5.47萬平方米，緊鄰地鐵2號線南浦站及商業中心南浦里，同時需配建一所42班九年制學校。區域長期以存量住宅為主，包括麗江花園、廣州碧桂園等社區，樓齡普遍較長，改善與置換需求持續積累，也推動該地塊吸引保利、綠城、中海等房企參與競價。

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土拍大戰將全面打響

兩宗地塊的溢價成交，更多被視為市場熱度延續的信號。接下來一個月，廣州中心城區將迎來一輪密集供地窗口。

荔灣區無疑是接下來的重頭戲。7月24日，荔灣區浣花路以南、沙涌新村以東AF0216006、AF0216007地塊將正式出讓。該地塊容積率低至2.14，是白鵝潭近三年出讓宅地中最低值，起拍總價約5.2億元。地塊鄰近白鵝潭商務區聚龍灣片區，距離地鐵沙涌站約100米，屬于中心城區較為稀缺的“配套成熟+交通便利+低密開發”的優質地塊。

緊隨其后，荔灣區花地大道以東AF021637地塊（即芳村客運站地塊）將于7月28日出讓。地塊體量較大，形態方正，容積率3.9，計容建筑面積約6.9萬平方米，起拍總價11.95億元。地塊緊鄰地鐵1號線坑口站，同時匯聚荔勝廣百廣場等商業資源，周邊教育豐富，“學鐵商”齊全。此外，地塊也將直接受益于萬科理想花地多年打造的成熟居住界面。

據了解，上述地塊均已有多家頭部房企表達參拍意向。

白云區同樣不乏“壓軸級”地塊。7月20日將出讓的政通路西側AB2914005地塊，東側緊鄰白云區政府，容積率僅1.1，是中心城區核心地段極為稀缺的超低密住宅用地。其中居住用地占地約2.16萬平方米，計容建筑面積約2.37萬平方米，起拍總價約8.7億元。地塊整體體量偏小，定位為精品改善社區，未來或以疊墅類產品為主。

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上半年賣地320億元

2026年以來，廣州土地市場整體進入“提質縮量”階段，住宅用地供應明顯收縮，地塊規模持續小型化。

統計顯示，上半年廣州共成交涉宅用地10宗，總成交金額約320億元，其中5宗實現溢價成交。整體來看，核心優質地塊仍保持較強熱度，但板塊分化進一步加劇。

在具體成交層面，上半年最具標志性的地塊來自天河區馬場地塊。2月25日，該地塊經過長達9小時、243輪競價，最終由越秀集團以236億元競得，折合住宅樓面價約8.6萬元/平方米，溢價率26.6%，不僅刷新廣州宅地單價紀錄，也成為全國范圍內少見的高總價地塊，進一步強化中心城區高端改善產品的價格錨點。

從拿地結構來看，國企央企依舊占據主導地位。其中單筆金額最大的成交來自越秀集團的天河區馬場地塊。保利發展則延續擴張節奏，上半年連續落子核心區域與重點板塊，共斬獲兩宗宅地，分別為白云區黃邊北路地塊及花都中軸線核心地塊，持續鞏固在廣州市場的布局。

其中，保利發展競得的白云區黃邊北路地塊，總價約13.49億元，溢價率約23.87%，成交樓面價約2.69萬元/平方米。地塊位于設計之都板塊，容積率2.5，總建面約5萬平方米，屬于核心區稀缺的低密“小而美”宅地，兼具開發確定性與改善型產品導向。

成交背后，也折射出土地供給與政策導向的同步調整。

4月發布的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》中，廣州明確提出優化土地供應管理，從源頭推動供需均衡。政策強調“控增量”“以需定供”，科學編制年度住房建設計劃與國有建設用地供應計劃，并完善土地供應與商品房去庫存周期動態掛鉤機制，合理把握供地區位、規模與時序。同時提出年度內不在同一規劃單元集中出讓商品住宅用地。適時選取合適地塊試行開展現房銷售。

一位頭部房企營銷部門人士表示，當前房企拿地邏輯已明顯變化。過去更偏向大體量、分期開發、依賴后期配套兌現溢價；而現在更強調“短平快”操盤模式，優先選擇周邊配套成熟、居住需求旺盛的地塊，拿地后即可快速進入實景兌現階段，實現“所見即所得”，以匹配資金回籠節奏。

克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛數據報告提到，2026年廣州土地市場的變化主要體現在兩方面：一是政府在土地定價上適度讓利，通過合理控制起始樓面價降低房企進入門檻，激活市場活力；二是供地結構明顯向改善型產品傾斜，低容積率、低密度地塊占比提升，未來有望成為主流供給方向，并與“好房子”導向形成呼應，推動住宅產品持續向高品質升級。