這個地方，房價會一直漲？

　　過去幾年，關于人口的討論幾乎只有一個方向

　　——跌。

　　從國家統計局的數據來看，到2025年全國新生人口已降至792萬人，為數十年來最低水平。

　　人口連續第四年下滑，2025年全年人口減少339萬人。

　　與此同時，全國的房價下跌大家也是有目共睹，尤其是一線城市房價，掉的更是觸目驚心。

　　咱們就看去年的年底之時，一線城市的新建商品銷售價格環比下降0.3%，同比下降1.7%，并且同比的降幅還在擴大。

　　其中呢，北京、廣州和深圳分別下降了2.4%、4.8%、4.4%。

　　按這個走勢跌下來，多少朋友的首付都虧回去了~

　　誒，這個時候有個地方異軍突起了

　　大上海還就偏不跟大部隊走，在2025年12月，甚至還出現了同比上漲4.8%的增幅，環比也是上漲了0.2%。

　　奇了怪了，過去這段時間，我們似乎都習慣了房價會跌這個事。

　　為什么上海能夠在寒冬里為數不多的讓人感覺到暖意呢？

　　有人說是政策放松，有人說是富人扎堆，還有土地稀缺......

　　這些都對，但是都沒有觸及到最底層的邏輯。

　　答案，藏在人口數據里面。

　　這也就是為什么我開篇先講人口數據的原因。

　　01

　　說到人口，我們就得來看看全國大盤，

　　全國的新生兒數量，從2016年的峰值之后一路下跌，就沒停過。

　　先說為什么2016年是個高峰期。

　　那段時間有過了解的朋友可能知道，全面二孩政策開放了，之前不敢生的都松了口氣。

　　前面被擠壓的需求全面爆發，出生人口被推到了1786萬人。

　　眼看著全國老齡化的趨勢就要有止住的跡象，之后這條曲線就一路掉頭向下，再也沒有回頭看過一眼~

　　就在一路跌到2024年，954萬，比2023年增長了50萬。

　　這個小幅度的回拉，本來是可以振奮一下人心的，可結果人們其實并不買賬。

　　為啥？

　　玄學....

　　那年可是龍年，還是有不少人想要個龍寶寶，圖個好意頭。

　　之后呢，果然是繼續下跌到了2025年的792萬，對比16年，幾乎跌了一半呢。

　　不到十年時間，腰斬了~

　　那有人就要問了，全國下跌，一線城市的有錢有房的，應該不會一起跌吧？

　　我只能說，誰都不可能獨善其身，北上廣深更不例外。

　　北京：2016年同樣是高位，站上了20.2萬，之后一路跌到了2025年的12.1萬新生兒，跌了差不多4成。

　　這里需要給大家說明下，北京的統計，有些年份是沒有直接公布具體數量，只有出生率，

　　所以有幾年我是根據數據測算出來的，下面是我給大家整理的情況；

　　廣州：

　　上面這是統計年鑒上的數據，我們能看到，二胎開放之后廣州同樣響應，到了2017年達到峰值，但是下跌趨勢到了2020年開始遏制，直到2024年也是維持在了10萬以上。

　　本質上，廣州其實還是個老城區居多的城市，盡管是在中心地帶的天河和海珠區，老小區和老式化的生活方式依舊占大頭。

　　這就意味著，他有著更傳統的社會結構還有更低的生育成本，生了小孩后家里有老一輩人來帶這種家庭觀念看作是一件自然而然的事情。

　　加上對比其他三座一線城市的物價水平，人們對廣州的生活成本，還是抱有樂觀的態度的。

　　這就讓廣州的新生兒數量相比其他城市抗下降能力更強。

　　深圳：

　　首先就得說到這座城市十分年輕，完全和上面的廣州呈現相反的狀態，

　　常住人口平均年齡是32.5歲，是全國勞動年齡人口占比最高的主要城市，高達79.53%。

　　14歲到35歲的青年人口總數超過了800萬。

　　就是這樣一座年輕的城市，他的新生兒數量也是隨著全國下跌趨勢下降，但值得一提的是它和廣州一樣，在2020年之后都開始企穩。

　　整體情況就如下圖展現那樣，從高峰的差不多12萬，跌到了9萬左右。

　　可以說是幾座一線城市中表現最好的了，下跌幅度也只到了大概16%。

　　最后就是今天的重頭戲上海了；

　　2016年戶籍人口的新生兒數量到達高峰13萬，隨后呢，就是一路跳水，到2023年的6萬多，狠狠的腰斬??！

　　雖然2024年一樣是通過龍年寶寶回升了差不多1萬，但整體下跌的趨勢是四座城市的頭一位。

　　看完這幾個一線城市的情況，一個清晰的路線就出來了，無論哪個城市，都沿著一條路在走——那就是下降。

　　16、17年的盛況，已經是現在遙不可望的高度了，各城市的區別只是在于下降的快還是慢了。

　　上海掉的最夸張，晚婚晚育的情況越來越普遍，尤其是在那幫有錢人身上。

　　原因有很多，但不管如何，結果已經出現了，孩子少了就是少了。

　　在經濟學上，我們把這叫做結構性逆轉，而這個逆轉，就正在用它讓人始料不及的速度，重塑中國房地產市場的底層邏輯。

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　　02

　　有些朋友就要問了，新生兒少了，跟房價有啥關系呢？

　　那我也問問大家，新生兒持續變少，帶來的一個連鎖反應是什么？

　　上學的孩子變少了~

　　我們算一下，2016和2017年是新生兒增加數最多的時候對吧，那小孩上小學的年紀是幾歲呢？

　　6周歲。

　　那把6年一加上去就是2023年前后，這幫高峰期小孩子入校園。

　　因其他城市的各媒體數據不同，

　　所以我們以深圳為例，從政府公開信息可以看到。

　　2023年大量準入學的小學生進入學校，增長率達到了5.12%，

　　同樣的，第二年的下降也是很明顯，也就是當時2018年急劇下降那那批新生兒，可以看出增長率只有前一年的5分之一。

　　照這樣的趨勢走下去，不難預見深圳再過兩年可能入學的人數將下降到1萬人以下了。

　　而且注意了，這股下降的浪潮是會一步一步傳遞的，

　　現在小學只是一個開端，等到了后面初中、高中，學位從之前的一位難求再到閑置，就只是時間問題。

　　然后呢，學位的過剩傳導到學區房，那出來的效果就是什么？

　　直接擊穿。

　　就算是不懂經濟學的人，也明白物以稀為貴的道理，學區房也是一樣的。

　　學區房的高溢價屬性是建立在了學位稀缺之上的。

　　現在呢，空有學位的趨勢越來越大，供需關系也就跟著發生了大逆轉。

　　2025年，全國重點城市學區房成交量同比下降52%，價格下降空間平均超過了15%，

　　之前北京的明星地段中關村，房子成交均價也是在3年內，從1200萬/套變成了2025年的900萬一套，均價是90591元一平。

　　看懂了學區房降價的邏輯，肯定會有朋友問：

　　那學區房下降對整體的房價影響這么大嗎，房源成交的絕對主力不還是那些低價房產？

　　影響很大

　　我們知道，學區房通常會是一片區域中價格的天花板，當然我這里肯定是要先把頂級的豪宅價格排除掉的。

　　那學區房的成交價幾乎就會是周圍非學區房的定價指標，

　　換句話說就是，學區房這種頂價格的都下跌了，普通房子它憑什么不跌。

　　你別不信，上面說的這句話，就是大多數人對周邊房產的心理預期。

　　然后呢，市場在預期下降的情況下，就會對這一片的價值重新評估，也就是經典的傳導效應。

　　而在這個傳導鏈條上有一個分支，就是買房者。

　　房價的根本支撐是什么？

　　就是人啊。

　　更準確的說就是有購房需求的人，而對于剛需買房的這批人里面，主力人群是25到40歲的年紀，而正好，這批人就是影響新生兒數量的主要因素。

　　周圍的朋友不著急生孩子，眼看著出生率也下降了，未來還會缺房子嗎？

　　買房的緊迫感就很明顯的小了很多。

　　這種心理一旦蔓延，就是整體的需求下降，那需求下降，最后導致的不就是價格下降嘛~

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　　03

　　接下來我們看下上海為什么是哥幾個里的例外？

　　按照前面講的邏輯，這個下跌幅度最明顯的上海，他應該跌得更慘才對啊？

　　現實就是這么有反差。

　　開篇我就提到了上海在去年年底是一座一線城市中唯一上漲4.8%的，

　　就算到了今年五月份，根據統計局數據，上海的新房同樣保持著0.2%的上漲，二手房價格也是環比上漲了0.6%。

　　為什么？

　　答案只有一個：人口凈流入。

　　上面剛說完的供需關系，它又來了。

　　新生兒的減少確實是在減少了我們常說的內生需求，但是如果外來人口增加的速度堵上了這個口子，那這個邏輯的天平就不會歪。

　　根據上海市2025年統計公報可知，去年上海的人口自然減少量為5.7萬，而同期凈流入人口卻達到了10.85萬人。

　　這樣一計算下來，常住人口竟然增加了5.15萬人。

　　和其它直轄市相比，去年只有上海一個城市的人口在增加。

　　有一句話是這樣的：人會跟著錢走~

　　看一下全國人口流出比較嚴重的地區

　　——東北三省

　　近五年流出的情況加起來快接近400萬人的減少??！

　　尤其能看到黑龍江流出的人最多，雖然現在看起來有著回暖的跡象，但總體下降傾斜度還是很高。

　　那就以黑龍江為例，2025年GDP總量是16,878億元。

　　這是什么概念？

　　就是相當于上海的百分之三十。

　　非常殘酷的一個比較結果是：目前黑龍江省常住人口為3001萬、上海市為2485.41萬，雖然已經多年的大規模遷出之后，但是原來的人口基數依然很大。

　　這就意味著，上海平均每個常住人口一年產出的價值就是黑龍江的4倍還要多。

　　那這比巨大的財富差距，又怎么能讓人不想來呢？

　　回到前面的問題，為什么上海的房子價格會一直上漲呢？

　　人就是最好的答案。

　　近幾年來上海的三大先導產業不斷的發展下去，并且高薪的工作崗位也在不斷增加之中，高端人才不斷地涌入進來，最終使得對住房需求的增長。

　　不跌，不是上海有多特殊，他只是恰好站在了人口和財富流動的站臺。

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　　04

　　大家都說人口紅利消失了，樓市要倒塌了。

　　確實，新生兒肉眼可見少了，學位也跟著空了，一線城市的學區房也開始下跌。

　　但這并不意味著所有城市都要跟著一起跌。

　　現在的有人口流入的城市就有紅利；沒有人口進來的，就只剩下人口負擔了。

　　上海，就是還是那個享受這紅利的城市。

　　10.85萬凈流入，意味著什么?

　　當一個城市能持續吸引全國優秀的年輕人，他的房價就不需要靠學區來支撐，

　　慢慢地這座城市本身，就會變成最大的學區。

　　房子是磚頭水泥構成，但這座城市的未來，才是撐起房價的地基。