北京買房：理清思路，購房建議1934

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

既然美國的房子要交房產稅，還很高，不交的話還要被拍賣，那他們為什么還要買房子？租房不就好了，肯定要多花點租金，但既不用交稅也避免了萬一交不上稅被拍賣的損失啊？

A：

1、房子是用來住的，如果只是從居住角度講，那您說的是對的，既然能用租房來解決居住問題，那確實沒必要買房。

2、但是，房子是天然具備投資屬性的，古今中外都一樣。那既然是投資就要有收益，以租金來說，在絕大多數的國家或城市，租金在扣除各項成本后的純收益，基本都約等于同期銀行存款利率。

因為銀行利息本身就是全社會總投資的平均收益。而房子作為相對最穩妥的投資，在租金方面就不會產生暴利，所以只能是約等于銀行利息。也就是說，在全款買房的情況下，等于是買了個大額長期存單。

如果這房子出租，那就從租客身上賺到了約等于銀行利息的現金。如果是自住，那這筆收益就成為了自己享受的成本，相當于自己租了自己的房子，只是沒付現金而已，但同樣是得到了投資收益。

3、再一點，既然房子具備投資屬性，且不動產的特點是基本跟隨發鈔造成的通脹通縮漲跌，那房子就成了保值品。這在古今中外也都一樣，但現代基本都是大城市成熟地段的房子才能做到。

以美國為例，在口罩之前的2019年，全美國房產稅的稅基是全國房產總值，約為30萬億美元。而到了去年2025年，這稅基的房產總值變成了50萬億。憑空產生的20萬億哪兒來的？肯定不是蓋房蓋出來的，那就只能是因為貨幣超發的通脹造成的。

也就是說，從2019到2025年，美國的平均房價從30萬億上漲了60%以上，說明貨幣超發造成的通脹也差不多是這個數字。那有房產的就算是跟上了通脹，財產做到了保值。而沒房的呢？那就只能是跟隨通脹漲房租了。雖然工資也在上漲，但大多數人的增幅是跟不上房租漲幅的。

也就是說，如果是租房，那大城市的房租基本等于這城市的平均工資，都是會隨著通脹上漲的。在信用本位的年代，絕大多數年份都是越來越貴。而如果是買房，雖然房產稅等成本上漲，但自己為了住房而付出的“虛擬租金”卻并沒有漲，但卻從數字上得到了更多的享受價值。

4、或者這么說吧，如果是買房，雖然每年都交房產稅+HOA費（物業費）+保險費，但這房子是屬于自己的，可以隨時變現，被拍賣也是一種變現。

而如果是租房，那租客在替房主繳納了各項稅費之后，還要單獨支付約等于房產總額的銀行利息，最后這房子還不是自己的。

5、簡單就說這些吧，其他的您就把買房看成買車吧，都是私人空間，都是我的地盤我做主。只不過開車有交警管，住房子有HOA（業委會）管，都是在法規+條約的范圍之內的享受。

僅供參考。

二

Q:

您是否認為燕郊房價在地鐵開通后會有一輪大的價值回歸？因為肯定是利好，那大趨勢就必定是向上，中間就算有曲折的博弈也并不能改變趨勢。我反正作為持有者是很期待通車之日的，雖然不可能在短時間內回歸太多，但隨著交通便利帶來的人流，經濟和產業都會得到利好，通車的一段時間內必定有明顯的拉升。

A：

1、我覺得您有點兒“著相”了，或者說是人在局中有些執著了。這參考國寶幫吧，都是只認準了一點，或者是對照著成功經驗來自我支撐，而其他的不利因素就都忽略不計了。

2、我也認為地鐵通車肯定是利好，但一般來說不會是普遍的，基本都聚焦在地鐵站周邊的幾個小區。或者說更明顯的是租金上漲，同時期帶動房價上漲，但離地鐵站遠的就沒什么拉動作用了。這可以參考所有郊區通地鐵前后的價格變化，基本都是這種情況。

我還是這句話，地鐵曾經是非常重要的配套，但在普及之后就是必備的配套了。在北京市區，離地鐵遠近對房價的影響不大。在郊區，沒有地鐵減分，但有了也不加分，畢竟愿意多花幾十萬來坐地鐵的人不是很多。

再有一點，地鐵通車不是秘密，如果真的看好未來價值，那早就有人提前布局了，何必非得等漲價后才買啊？所以即便不是“利好出盡是利空”，那對離站點較遠的地段兒也沒什么幫助。

3、簡單就是這情況吧，這是我的觀點，您也可以堅持自己的，等著看吧。

僅供參考。

三

Q:

我去年問過您郭公莊幸福家園的回遷房，后來沒買，擔心沒房本發生問題。但兒子卻一直想買，是因為不到3萬的價格有誘惑力。現在有一套2.7萬的，兩居室不到200萬，兒子說中介說還能砍砍價，想問問您覺得合適嗎？房子質量行嗎？

A：

1、如果房子沒有硬傷或瑕疵，那從價格來說肯定是合適啊。因為現在旁邊同時期的回遷房都4萬以上，比如四合欣園和天興家園都這價格，都是有房產證的。而沒本的一般是周邊同等小區的7-8折，這2.7萬則是都低于7折了，自然是合適了。

2、但我還是這話，沒有房產證的房子一般不建議買，誰也說不好以后發生什么事。運氣好的一切順利，運氣不好的那就看運氣了唄。

3、回遷房的質量都肯定是合格，只不過一般都是按照最低標準的合格。郭公莊就是這種情況，基礎質量肯定合格，只是期望值別太高就行。

前兩年聽過這里的拆遷戶吐槽，說買了電視想掛墻上。結果安裝工人在檢查了墻體之后不敢施工，讓業主自己弄，就因為墻體不結實。但反正也不是承重墻，不影響居住的安全。

4、總之這事兒您家自己決定的，我只能說這價格在沒本的情況下不算貴，但仍然是不建議買。

僅供參考。

四

Q:

我北京人，75年屬兔的52了，沒房，和兒子一起住公租房，買不起房子沒錢，該怎么辦？你說北京人人家有房35平米，我們家四口人，140平的大四居室在哪呢？合理嗎？公平嗎？

A：

1、我不知道在哪兒呢，但肯定是被別人給平均了唄。

2、咱們歲數差不多，那就打個比方吧。北京50歲男人的平均體重是150斤，可我才不到130斤，您說我缺的這20斤肉在誰身上呢？看您這頭像的體重估計200打不住，平均了至少好幾個人呢吧？合理嗎？公平嗎？

還有北京人均的肉類+煙酒的消費量，我雖然不知道數據，但肯定都低于平均值。而看您朋友圈兒的瀟灑勁頭兒，大概率是把別人的消費量給平均了。合理嗎？公平嗎？

3、北京話說了，命苦不能怨政府，點兒背不能怨社會，沒錢沒房的就自己找原因唄，我反正沒有答案。

僅供參考。

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