樓市第一城，易主了

本文為城市財經團隊出品

01

樓市第一城易主

自2022年取代武漢坐上樓市第一城寶座的成都，今年上半年終于被廣州取代了。

克而瑞數據顯示，廣州上半年新房成交套數31225套，位居全國第一，成為新的樓市第一城。

不過成交面積成都依舊第一，廣州第二。

各機構統計數據差異較大。成都官方披露的數據是成交了32318套，廣州官方披露的數據則是32688套。

克而瑞之所以偏小，因為它僅統計到了6月28日，不過并不影響結果。

關鍵問題來了，前幾年成交套數還排在全國第5至第7的廣州，怎么就突然沖到第一了呢？

2023年，新房與二手房成交套數，成都均第一，廣州新房成交套數第五，二手房成交套數第四。

2024年，廣州新房成交套數第六，二手房成交套數第七。

2025年，廣州新房與二手房合計成交量位居全國第六。

2025年第六，今年年中火箭般躥升至第一，廣州樓市到底發生了什么？

看到很多人說，是因為廣州樓市火起來了？

其實并不是。

從月度成交走勢來看，過去六個月并不驚艷，而且上半年無論成交套數還是成交面積，都不如去年同期。

這樣還能躥升至第一，那只有一個合理解釋，其他城市新房成交量下滑更嚴重。

比如成都，成都官方披露的數據顯示，上半年成都新房成交量32318套，同比下降40.12%；成交面積425.85萬平方米，同比下降40.07%。

02

廣州房價進入慢跌階段

整體來看，廣州新房成交正進入筑底階段。

最為關鍵的是，受這幾年土地出讓數量減少與成交斷崖式下滑影響，廣州新房供應呈現跳水式下滑。

一方面是供應量斷崖式下滑，另一方面成交開始筑底，廣州新房去化周期大幅縮短。

5月份去化周期只有18.5個月，不過依舊高于住建部劃定的18個月紅線。

此外，受豪宅成交火熱拉動，廣州新房成家價格也略有上漲，但房價絕對量仍處在周期低位。

接著看更能反映市場冷暖的二手房，寒意依舊十足。

廣州市房地產中介協會披露的數據顯示：

2026年6月廣州市二手住宅網簽套數和面積分別為8740套、88.89萬平方米，環比分別下降12.45%和10.68%，同比下降幅度也達9.82%和7.70%。

2026年上半年，廣州市二手住宅共網簽53358套和534.87萬平方米。

3月份創下小高潮后，二季度三個月三連跌，6月份廣州下轄11個區二手房網簽量全線下跌。

成交價格方面，5月份、6月份環比都有所上漲，不過依舊在低位震蕩，目前絕對值正在逼近2萬元/平方米。

來源：貝殼找房

綜合來看，廣州無論新房房價還是二手房房價，均可以用八個字表述：

底部震蕩，底部企穩。

這并非是說廣州房價就要反彈，就當前的環境，即便上海、深圳都沒有形成反彈的底氣。

而是強調：

第一，廣州房價已經完成了大幅調整周期，未來下行空間已經不大。

第二，未來可能長時間維持現狀，或者進入長周期的陰跌，但整體跌幅不會大。

之所以有此判斷，有四個邏輯：

第一，經歷了過去四年的調整，廣州樓市的房價泡沫已經擠得差不多了。

廣州均價高點時期逼近5萬元，現在逼近2萬元，跌了一大半。

第二，廣州新房與二手房成交量在底部已經形成了穩定，成交量再跌也跌不到哪兒去。

第三，廣州人口競爭力依舊強，去年常住人口增量高達12.3萬人，增量位居全國第三。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

第四，廣州經濟增速已經恢復。

前兩年因當家汽車產業調整，廣州經濟增速低迷。

自去年年末以來，廣州汽車工業逐漸恢復，今年一季度全市規模以上工業實現增加值同比增長6.5%，增速比去年全年提升5.3個百分點。三大支柱產業中，汽車制造業提速增長5.5%。

與此同時，固定投資、消費兩駕馬車也恢復：

一季度，廣州固定投資增速同比增長9.8%，增速比去年全年提升16.5個百分點。這一增速，大幅領先于京滬深。同期的北京增長5.5%，上海增長7.6%，深圳僅增長0.2%。

一季度，廣州 實現社會消費品零售總額3092.17億元，同比增長6.6%，增速比去年全年提升1.1個百分點。增速同樣領跑一線，同期的北京為2.4%，上海增長5.5%，深圳增長0.5%。

此背景下，一季度的廣州交出了一份靚麗成績單。

一季度廣州GDP增速6%，位居四大一線城市之一。并且GDP規模再次反超重慶，重新奪回了經濟第四城寶座。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

當然，廣州這一成果與其賣力救市，也離不開。

廣州是第一個完全放開限購的一線城市，至今仍是唯一一個，誰都可以買，想買多少套都行。其次，廣州是一線城市中房貸利率最低的城市。

今年上半年，廣州又推出了多項措施，特別是由廣州安居集團下場回購核心區的老破小二手房，對穩定房價起到了一定作用。

03

房價整體仍未見底，但分化已經開始

全國房價整體還遠未見底，調整依舊是主基調。

這一點，本號已經反復強調過。

當前全國房地產整體依舊陷入在兩位數調整當中，房地產投資兩位數調整，商品房銷量與銷售額兩位數調整。

更關鍵的是，5月份的房貸數據、消費貸數據以及消費數據，均很不好看。

四五月份房貸連續負增長，消費貸持續負增長，5月份的消費也出現了2022年底以來的首次負增長。

這幾個數據拼在一起，指向的是同一種社會情緒：

防守。

當整個社會進入消費防守狀態時，房價就很難真正見底。

因為房價的底部，從來不是政策給出來的，而是信心給出來的。

只有當人們重新相信未來、敢消費、敢貸款、敢承擔風險的時候，房地產市場才可能真正完成筑底。

這是整體情況，具體到城市來說，K型分化愈發明顯：

第一梯隊是一線城市。

北京、上海、深圳、廣州經過四年深度調整后，市場最艱難的階段已經過去。

這些城市擁有全國最強的人口吸附能力、產業競爭力和資源集聚能力，決定了其房地產市場具備長期支撐。

未來幾年，一線城市大概率不會重演過去那種暴漲行情，但繼續大幅下跌的空間同樣有限，更可能呈現“低位震蕩、緩慢筑底”的運行特征。

第二梯隊是強產業二線城市。

杭州、成都、南京、武漢、蘇州、合肥等城市，依靠先進制造業、新經濟產業和持續的人口流入，房地產市場韌性明顯強于普通城市。

其中核心城區、優質學區、產業聚集區的房產，有望率先企穩；而遠郊板塊和供給過剩區域，仍將繼續調整。

未來這些城市內部的分化，可能比城市之間的分化更加明顯。

第三梯隊則是多數弱二線和普通三四線城市。

過去支撐弱二線、三四線樓市上漲的棚改紅利、人口回流和投資需求，正在逐漸消退。

對于人口持續流出、產業支撐不足的城市而言，房地產市場面臨的已經不僅僅是周期調整，而是長期價值重估。

未來能夠保持穩定的三四線城市，大多集中在強省會都市圈周邊、產業基礎較好的縣市，或者具備特殊資源優勢的區域。

歸根到底，中國房地產正在從“總量時代”走向“分化時代”。

過去買對賽道就能賺錢，未來則要買對城市；過去看政策，未來更要看人口；過去拼投資屬性，未來更要看居住價值。

這是本輪樓市調整留給市場最重要的變化。

主筆 | 余飛；總編輯 | 余飛

運營 | 麥廣豪

數據整理 | 濟少；美工 | 江右居士

責任編輯 | 張琪；檢校 | 子非魚