華人房東注意：2026 英國合租房牌照全面收緊，不搞清這幾件事可能血本無歸

在英國當(dāng)房東的人，都熟悉一個詞，叫HMO。全稱是 House in Multiple Occupation，中文常說"合租房"。

簡單講，一棟房子租給三個或以上、彼此沒有親屬關(guān)系的租客，大家共用廚房和衛(wèi)生間，這就是 HMO。學(xué)生合租、年輕上班族合租，都是最典型的場景。

華人房東為什么偏愛它？

答案是回報高。

一棟三居室整租，一個月可能收 1,200 英鎊。

同樣一棟房子改成五間臥室分開出租，每間 700 英鎊，一個月就是 3,500 英鎊。

回報率能差出一倍。

可進(jìn)入2026年，這套規(guī)則都變了

1.HMO牌照這道門，越收越緊

先說最新的風(fēng)聲。

就在這個周末，英國下議院的住房委員會發(fā)布了一份報告，建議給地方政府更大的權(quán)力去管 HMO。

報告里有幾條讓房東心頭一緊的提議：

讓地方政府更容易推出選擇性牌照，允許牌照方案一簽就是 10 年，還允許在牌照條件里要求房東對房子做實質(zhì)性的翻新改造。

英國全國房東協(xié)會（NRLA）當(dāng)場反對。

協(xié)會負(fù)責(zé)人 Ben Beadle 說得很直接，他們"從根本上反對"讓地方政府更容易推行房東牌照。

他的理由是，牌照這個工具應(yīng)該謹(jǐn)慎、有針對性地用，如今政府已經(jīng)建起了全國房東數(shù)據(jù)庫，再放開牌照，只會重復(fù)收集同樣的信息，徒增成本。

這場拉鋸不是空穴來風(fēng)。

2024 年底，政府拿掉了一道一直卡著地方政府的門檻，從那以后，各地推出牌照方案的速度明顯加快。

2026 這一年，全英至少有十幾個大型牌照方案陸續(xù)上線，持牌 HMO 的數(shù)量比一年前漲了三成還多。

2.三種牌照，一套房可能要辦兩張

這里最容易把人繞暈。

很多房東以為，只要不是大型合租房就不用辦牌照。

錯。

英格蘭的牌照分三種。

強(qiáng)制牌照全國統(tǒng)一，只要住著 5 個或以上、來自兩個或以上家庭、共用設(shè)施的租客，就必須辦，沒有例外，地方政府也沒有商量余地。

附加牌照由地方政府自己決定，通常蓋住 3 到 4 個人的小型合租房。

選擇性牌照更寬，它蓋住某個劃定區(qū)域里所有的出租房，不管是不是合租房都要辦。

麻煩在于這三種會疊加。

同一棟房子，如果既落在附加牌照區(qū)、又落在選擇性牌照區(qū)，就得同時辦兩張牌照，兩筆費用一起交。

另外，那些由整棟樓改造成的公寓（業(yè)內(nèi)叫 Section 257），現(xiàn)在也被納入了強(qiáng)制牌照。

費用各地不一。

伯明翰的選擇性牌照大約 700 英鎊，倫敦哈克尼區(qū)則是 925 英鎊的選擇性牌照加 1,400 英鎊的附加牌照，克羅伊登區(qū)是 800 英鎊和 1,250 英鎊。

牌照一般管 5 年。

單價聽著不高，可如果你手里有好幾套房，又碰上牌照疊加，這筆賬就不小了。

3.比牌照更隱蔽的坑：Article 4

如果說牌照是明面上的門檻，那 Article 4 就是很多海外買家栽跟頭的暗坑。

在英格蘭大部分地方，把一棟普通住宅（規(guī)劃上叫 C3）改成小型合租房（叫 C4），本來不需要規(guī)劃許可。

可地方政府能下一道 Article 4 指令，把這個"免許可"的權(quán)利收回去。指令一旦生效，你想把房子改成合租房，就必須先申請規(guī)劃許可，而且可能被拒。

關(guān)鍵是，這恰恰蓋住了華人最愛買的幾個城市。

曼徹斯特全城從 2010 年就有這道指令，是全英最早的一批。

伯明翰全城從 2020 年 6 月開始執(zhí)行。

到 2026 年初，全英已經(jīng)有超過 100 個地方政府對 HMO 設(shè)了 Article 4。

這里有個必須記住的區(qū)別：

牌照和規(guī)劃許可是兩回事。

你手里有 HMO 牌照，不等于你有合法的規(guī)劃身份。

諾丁漢甚至規(guī)定，沒有規(guī)劃許可就發(fā)的 HMO 牌照，可能只給你 12 個月。

對買家來說，最大的風(fēng)險就藏在這一步。

你在 Article 4 區(qū)域看中一套正在做合租的房子，賣家告訴你"這就是 HMO，一直在出租"。

可如果他拿不出規(guī)劃許可、也拿不出"合法既有用途證明"（certificate of lawful use），那你買到的就是一棟帶著合租租金、卻背著規(guī)劃風(fēng)險的房子。

租金流水不算證明，牌照也不算證明。價格必須把這個風(fēng)險算進(jìn)去。

4.罰起來，是真的疼

2026 年 5 月 1 日，租客權(quán)益法案（Renters' Rights Act）正式生效，罰則一起加碼。

無照經(jīng)營 HMO 的最高民事罰款，從 3 萬英鎊漲到了 4 萬英鎊。

地方政府開這張罰單不用上法庭，而且罰款收歸地方政府自己。

查得越狠，地方政府收得越多，執(zhí)法的動力被直接寫進(jìn)了法律。

租客那邊還有一條獨立、且能疊加的武器：

租金返還令（Rent Repayment Order）。

以前租客最多追回 12 個月的租金，現(xiàn)在翻倍到 24 個月。

一間房月租 700 英鎊，24 個月就是 16,800 英鎊，一棟五居室的合租房，五個租客可以各自去申請。

地方政府的 4 萬英鎊罰款，還能再壓在上面。

除此之外，還有禁業(yè)令、"不合格房東"數(shù)據(jù)庫，以及"適格人選"審查。

一旦被記上一筆，你以后每一次牌照申請都會被翻舊賬。

5.房間尺寸，這條線不能碰

還有一條容易被忽略的硬指標(biāo)：臥室面積。

按 2018 年的全國標(biāo)準(zhǔn)，供一名成年人睡的房間不能小于 6.51 平方米，供兩名成年人的不能小于 10.22 平方米，給 10 歲以下小孩的不能小于 4.64 平方米。

測量只算天花板高于 1.5 米的部分，帶獨立衛(wèi)浴的，衛(wèi)浴面積要扣掉。

低于標(biāo)準(zhǔn)的房間不能當(dāng)臥室用。

一旦被查到，你得停用這間房，甚至給租客退租金。

所以尺寸這件事，一定要在買之前量清楚，別等買完了、改完了、辦牌照時才發(fā)現(xiàn)某間房不達(dá)標(biāo)。

6.華人房東現(xiàn)在該怎么做

說了這么多，落到行動上其實不復(fù)雜。

買之前，先查兩件事：

這套房要辦哪種牌照，以及它在不在 Article 4 區(qū)域。

這兩項都別只聽賣家一面之詞，交給你的律師獨立去查。

在 Article 4 區(qū)域買合租房，一定要讓賣家出示規(guī)劃許可或合法既有用途證明，拿不出來就壓價，或者干脆別買。

已經(jīng)持有的房東，先確認(rèn)自己的牌照有沒有過期。

牌照過期，在法律上等同于從來沒辦過，風(fēng)險一模一樣。

牌照 5 年一續(xù)，給自己設(shè)個提醒，續(xù)期一定要趕在到期之前。

再往前一步，可以加入 NRLA 這類認(rèn)證機(jī)構(gòu)，很多地方政府對認(rèn)證房東有牌照折扣。

平時多留意當(dāng)?shù)卣淖稍児妫碌呐普辗桨竿ǔＳ惺艿墓_咨詢期，你有權(quán)在那時提出意見。

還有一句要提醒：

別自己硬扛管理。

合規(guī)的門檻越來越高，找專業(yè)的管理方，往往比省下那點管理費更劃算。

7.換個角度，這波監(jiān)管未必是壞事

把鏡頭拉遠(yuǎn)看，收緊對做對的人反而是好事。

Article 4 鎖死了新增供給，需求卻一點沒減。

這意味著，那些手續(xù)齊全、合法合規(guī)的存量合租房，反而變得更稀缺、更值錢。有經(jīng)驗的投資者，正是看中了這層供給壁壘，才愿意在 Article 4 城市直接買現(xiàn)成的合規(guī) HMO。

回報也撐得住。

根據(jù) Paragon 銀行的研究，在擁有羅素集團(tuán)名校的城市，學(xué)生合租房的毛回報能到 7% 到 9%，明顯高于普通購房出租。

曼徹斯特和利物浦在毛回報上領(lǐng)跑全國，伯明翰和利茲緊隨其后，靠的都是持續(xù)旺盛的租客需求和有限的新增房源。

倫敦則依托龐大的專業(yè)人士群體，始終是一個深厚而穩(wěn)健的合租房市場。

規(guī)矩變嚴(yán)，淘汰的是那些抱著老辦法、只圖省事的房東。

真正把合規(guī)做扎實的人，手里那套曼城、伯明翰或倫敦的優(yōu)質(zhì)合租房，反而擁有了一條別人跨不過來的護(hù)城河。

監(jiān)管從來不是終點，它只是把這個行業(yè)推向更專業(yè)的下一程。

ref：

https://thenegotiator.co.uk/news/regulation-law-news/landlord-leaders-reject-new-hmo-crackdown-powers/

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