華潤置地，又來了個“北清”

文/北京進深 林振興

7月7日，華潤平西府0002地塊正式公布案名——北清潤府。

明明西側一街之隔就是華潤自己操盤的北清橡樹灣，業內也一直管它叫“北清橡樹灣二期”。

可華潤偏偏刻意避開這個名字，非要另起爐灶叫“北清潤府”，背后的現實考量耐人琢磨。

在北京樓市，同一個開發商拿下相鄰地塊，大多習慣延續產品命名邏輯。

例如，和知筑與和知筑·鉑瑞，青年ONE和青年ONE序，國譽燕園和國譽燕園·朗潤，取名幾乎是異曲同工；

更有不少項目二期干脆沿用主名稱，僅追加“二期”后綴，例如北京國賢府一、二期，觀宸一、二期，主打產品傳承。

“橡樹灣”是華潤在北清的金字招牌，也是老業主的信仰圖騰。

如果命名北清橡樹灣二期，老業主會清晰看到：二期拿地成本低一大截、容積率更低、產品配置更豪，但后期售價比一期有更大騰挪空間。

換全新案名，避開與橡樹灣做強綁定。這樣一來，兩個項目在命名體系上就徹底切割，它們成了兩個獨立的樓盤產品，而非同一產品的代際延續。

于是，“北清潤府”橫空出世——它掛靠華潤更高階的”潤系"產品線，順勢拔高項目檔次，又蹭了“北清”地段。另外，讓人聯想到北大和清華，更有學府氣質。

華潤不是不懂老業主的感受，而是太懂了——改用“潤府”這個高端、不帶歷史包袱的名字，既保護品牌，又在心理層面拉開兩個項目距離，減少一期業主的抵觸情緒。

看似只是改了一個名字，實則是房企權衡業主口碑、產品定位、定價策略后的深度布局。

01 土地基底

先拿核心土地數據做一番對比，先天差距一眼就能看懂。

北清橡樹灣于2022年拿地，由華潤置地 葛洲壩（能建城發）聯手，拿地過程競爭激烈，44.16億元的成交總價，是觸頂搖號拿下，還要配建1000㎡現房，樓面價高達3.52萬/㎡；

該項目容積率2.5，地塊開發密度偏高。

成交均價鎖定5.73萬/㎡，高昂的土地成本，分攤到每一套房源里，購房成本全部由北清橡樹灣的1000多戶業主買單。

時隔4年，華潤置地聯合未來科學城，直接底價12.905億輕松拿下隔壁北清潤府地塊。

沒有激烈競價，不需要配建現房，樓面價直接腰斬到2萬/㎡，對比北清橡樹灣直接便宜1.52萬/㎡。

地塊條件同樣更優質。北清潤府的地塊原始容積率2.5，直接下調至1.8。

同樣60米建筑限高，更低容積率意味著樓棟排布更寬松、社區內部空間更舒展、居住舒適度顯著升級。

房企拿到低價地塊，本身是市場規則，無可非議。對華潤置地來說，新項目地價便宜，利潤空間充足，是一筆好買賣。

但對北清橡樹灣業主而言，自家開發商就在旁邊用更低成本做品質更好的項目，多少有一種被“背刺”的無力感。

未來，北清潤府定價一旦低于北清橡樹灣，早期高價上車的老業主，資產就會面臨貶值壓力。

為了化解這種落差感，華潤置地在產品上，下足了功夫。

02 產品卷出新高度

如果說地價差距是先天不公，那產品維度的代際碾壓，或許才是讓北清橡樹灣老業主最破防的點。

兩個樓盤在產品賽道上，截然不同。

北清橡樹灣，純高層社區，一共1293戶。

北清潤府，主打低密洋房社區。全盤19棟樓，僅2棟17層高層，其余全是8-11層真洋房，總戶數688戶。

產品面積上，北清橡樹灣主力戶型72?126㎡，北清潤府則精準復刻隔壁面積段，主推75-128㎡三居、四居。

但后者各種贈送手段，得房率預計創昌平新高。

南向內嵌陽臺 北向設備平臺；裝飾構架（挑空），與設備平臺混搭一起贈送；所有邊戶，側面幾乎通體飄窗；除北排兩棟外，其余戶型南向均有花池贈送。

不止空間贈送，細節打磨直接拉滿高端改善標準：

電視背景墻、門牌等細節可定制化交付；

戶型格局可變，適配全家庭成長周期。

公區配置上，北清潤府更是卷出了新高度，超級城市界面，五重歸家禮序，十重雅境園林，主題架空層外加社區峽谷雙境會所。

這場由華潤自己主導的“產品迭代”，讓隔壁北清橡樹灣的老業主們猝不及防。

03 北京第一個首二層架空

5棟樓首層（局部）架空，其中正門口的6#樓東側首二層架空。

這棟樓南北兩處鄰里共享中心，高度6.7米；西側是景觀圍墻，把6#樓一整個圍住，特別是西邊單元的首層，完全失去采光面，推測會與鄰里空間打通。

大門以南的11#樓也是同樣情況，沒有架空層陰影的西邊單元，南北兩側都是4.7米高的鄰里空間，所以首層應該也是打通的。

綜合來看，大門口的6#、7#、10#和11#這四棟核心樓棟，首層均存在不同程度的遮擋問題。

尤其是6#樓，連2層都被劃入公共空間，導致真正的住宅被硬生生抬到了3層起步，低樓層的居住體驗大打折扣。

這么來看，大門口的6#、7#、10#和11#這四棟，首層全部架空。

6#樓更是連2層都做成了公共空間，住宅被抬到3層起步。

04 超級界面

在歸家動線上，西側1#大門打造了開闊的出入口廣場，并通過風雨連廊向內延伸，將多個鄰里共享空間、配套樓和架空層巧妙串聯。

同時，一大一小兩個下沉庭院被風雨連廊環繞，與4個架空層共同形成了一個連貫且極具質感的會所體系。

沒做鏤空頂的大門，本身也是一道風雨連廊，深18.14米，沿街面將近47米，加上兩側景墻，整體有近百米的超級界面。

這種極致的公區打造與空間圍合，恰恰是造成大門口住宅樓棟首層被遮擋的直接原因。

大門沒標高度，但是內接的配套樓有6.8米高，預計也不會低于這個數字。

另外一棟帶架空層的樓棟在北排1#樓，西側兩個單元局部架空。

這棟樓距離小區中央景觀帶較遠，架空層的設置也是體現了社區配套的均好性，但也同樣犧牲了部分住宅的采光面。

購房者在為“超級界面”買單時，需要慎重權衡低樓層的居住舒適度。

05 開發主體

拿地主體北京未來科技城潤昌置業有限公司，是北京華潤未來城市（亦稱“潤昌科創中心”）的項目公司，成立于2016年，注冊資本26億元。

華潤置地持股60%，未來科學城置業持股40%。

華潤置地北京總經理陳海鷗擔任項目公司董事長、總經理；

未來科學城置業總經理助理單博宇出任副董事長。

地塊位于昌平區北七家鎮，五環至六環之間，可以承接海淀與回龍觀居住區外溢需求。

周邊有北清橡樹灣、京投公園悅府等次新項目，二手房掛牌價在5萬/㎡以上。

北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區、和諧家園等相對老一些的小區。

整體居住氛圍不錯，生活配套完善，首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫院（回龍觀院區）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學城生態休閑公園等。

但是距離地鐵站有一段距離，到最近的地鐵8號線平西府站，步行要半小時以上。

相關公司：華潤置地hk01109