業(yè)主知情權(quán)的法律邊界與司法認(rèn)定

• 陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/張向勃

在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的信息不對稱問題長期存在。公共收益去向不明、維修資金使用不透明、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支缺乏公開——這些現(xiàn)象不僅損害了業(yè)主的知情權(quán)，也侵蝕了業(yè)主對小區(qū)共同事務(wù)的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。如何界定業(yè)主知情權(quán)的法律邊界、如何規(guī)范業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息披露義務(wù)，是此類糾紛的核心爭點(diǎn)。2024年12月，江蘇省高級人民法院發(fā)布物業(yè)糾紛典型案例，其中“張某等17位業(yè)主訴蘇州某物業(yè)公司、某小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權(quán)糾紛案”對上述問題作出了具有示范意義的裁判指引。

一、典型案例引入

參考案例：張某等17位業(yè)主訴蘇州某物業(yè)公司、某小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權(quán)糾紛案

案情背景：蘇州某小區(qū)張某等17位業(yè)主認(rèn)為，所在小區(qū)業(yè)主委員會自成立以來未履行相應(yīng)職責(zé)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)缺乏監(jiān)督，居住環(huán)境越來越差。業(yè)主遂將業(yè)主委員會及物業(yè)公司訴至法院，要求其公布業(yè)主大會及業(yè)主委員會決定及會議記錄、公共收益收入及支出明細(xì)、維修基金籌集及使用情況、公共能耗收支明細(xì)、業(yè)主委員會銀行賬戶明細(xì)，并提供相應(yīng)的原件供業(yè)主查閱、復(fù)印。

裁判結(jié)果：審理法院認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)受法律保護(hù)，但應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合理合法行使。業(yè)主知情權(quán)的范圍包括維修資金籌集使用情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會或業(yè)委會決定及會議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、共有部分使用和收益情況、車位車庫處分情況等。行使方式包括請求公布和自行查閱、復(fù)印。最終法院根據(jù)業(yè)主委員會與物業(yè)公司的職責(zé)范圍，判決業(yè)主委員會公布業(yè)主大會或業(yè)委會決定及會議記錄、業(yè)委會銀行賬戶明細(xì)；物業(yè)公司公布公共收益收支明細(xì)及公共能耗收支明細(xì)；兩者共同公布維修基金籌集使用情況；業(yè)主可查閱、復(fù)印相關(guān)材料。

案例評析：本案確立了三項(xiàng)關(guān)鍵規(guī)則：第一，業(yè)主知情權(quán)是法定權(quán)利，業(yè)委會和物業(yè)公司不得拒絕履行信息披露義務(wù)；第二，知情權(quán)范圍以司法解釋規(guī)定為限，涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)的事項(xiàng)均應(yīng)公開；第三，行使方式包括公布和查閱，原始合同、發(fā)票等可通過查閱行使。本案價值在于厘清了知情權(quán)的法律邊界，為業(yè)主維權(quán)提供了清晰路徑。

二、核心法律規(guī)則體系解析

（一）業(yè)主知情權(quán)的法律依據(jù)

業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的法定權(quán)利。其依據(jù)主要有三層：

第一，《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、共有部分經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)委會報(bào)告。這從基本法律層面確立了信息披露義務(wù)。

第二，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條明確了知情權(quán)的具體范圍，包括維修資金籌集使用、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)委會決定及會議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、共有部分使用和收益、車位車庫處分等情況。

第三，最高人民法院公報(bào)案例進(jìn)一步確立了裁判規(guī)則。“夏浩鵬等人訴上海市閘北區(qū)精文城市家園小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權(quán)糾紛案”（公報(bào)2011年第10期）指出，業(yè)主以合理方式行使知情權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)；“孫慶軍訴南京市清江花苑小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權(quán)糾紛案”（公報(bào)2015年第12期）明確，業(yè)委會應(yīng)全面、合理公開其掌握的情況和資料。

（二）業(yè)主知情權(quán)的范圍界定

司法實(shí)踐中，法院通常從以下維度認(rèn)定知情權(quán)范圍：

第一，知情權(quán)范圍限于涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)的事項(xiàng)，以監(jiān)督共有部分管理為核心。具體包括維修資金、公共收益、車位處分、物業(yè)服務(wù)合同履行等情況。與共有權(quán)及共同管理權(quán)無直接關(guān)聯(lián)的事項(xiàng)，如物業(yè)公司的純內(nèi)部經(jīng)營性文件、其他業(yè)主專有部分物業(yè)費(fèi)交納情況，不屬于知情權(quán)范疇。

第二，知情權(quán)的行使應(yīng)遵循合法、合理、簡便的原則。在“孫慶軍案”中，法院強(qiáng)調(diào)業(yè)主行使知情權(quán)亦應(yīng)加以合理限制，防止濫用權(quán)利，其范圍應(yīng)限于涉及業(yè)主合法權(quán)益的信息。

第三，知情權(quán)的范圍應(yīng)根據(jù)義務(wù)主體的職責(zé)分別認(rèn)定。在“張某等17位業(yè)主案”中，法院根據(jù)業(yè)委會與物業(yè)公司的不同職責(zé)，分別判決各自承擔(dān)不同的信息披露義務(wù)，體現(xiàn)了權(quán)責(zé)一致原則。

（三）業(yè)主知情權(quán)的行使方式與限制

第一，行使方式包括請求公布和自行查閱、復(fù)印。原始合同、發(fā)票等因形式限制，業(yè)主可通過查閱方式行使。業(yè)委會和物業(yè)公司不僅應(yīng)主動公布信息，還應(yīng)在業(yè)主提出查閱請求時予以配合。

第二，業(yè)主行使知情權(quán)應(yīng)遵循法定程序，首先向業(yè)委會或物業(yè)公司提出書面請求，明確要求公開的具體事項(xiàng)。只有在相關(guān)主體拒絕或拖延履行時，方可提起訴訟，以體現(xiàn)司法謙抑和糾紛多元化解。

第三，業(yè)主不得濫用權(quán)利。對于要求公布與業(yè)主權(quán)益無直接關(guān)聯(lián)或超出必要合理范圍資料的主張，法院不予支持。在“張某等3名業(yè)主與某物業(yè)公司業(yè)主知情權(quán)糾紛調(diào)解案”（入選最高人民法院多元解紛案例庫）中，法院通過調(diào)解明確了合理邊界，業(yè)主在看到相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書后主動放棄了超范圍請求。

三、風(fēng)險防范與實(shí)務(wù)建議

第一，業(yè)主委員會應(yīng)建立健全信息公開制度。及時公布各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)，定期公布維修資金和公共收益收支等信息。建議制定信息公開細(xì)則，明確公開內(nèi)容、頻率、方式和程序，對業(yè)主查閱請求及時回應(yīng)。

第二，業(yè)主應(yīng)依法、理性行使知情權(quán)。首先通過書面方式提出請求，明確列舉要求公開的事項(xiàng)，在起訴前盡量窮盡其他救濟(jì)手段。同時注意知情權(quán)范圍限于法定事項(xiàng)，超出部分不予支持，訴訟前可咨詢專業(yè)法律人士。

第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動履行信息披露義務(wù)。定期公布服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量要求、收費(fèi)、履行情況，以及維修資金和共有部分收益等。公共收益收支應(yīng)做到賬目清晰、憑證齊全，以建立業(yè)主信任、減少糾紛。

第四，充分利用多元解紛機(jī)制化解爭議。業(yè)主知情權(quán)糾紛涉及眾多業(yè)主利益，處理不當(dāng)易激化矛盾。建議優(yōu)先嘗試內(nèi)部協(xié)商、社區(qū)調(diào)解、行業(yè)調(diào)解等方式。最高法多元解紛案例庫表明，通過行業(yè)調(diào)解等機(jī)制化解爭議，可實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。