開發商未開具發票導致無法過戶，購房人能否排除法院執行？

案情回顧

2008年9月，王大某與房地產公司簽訂《房屋認購意向協議》，約定王大某向房地產公司購買案涉房屋并交付認購意向金8萬元。2009年，雙方簽訂《購（代建）房子訂單（代協議）》，約定房屋價款合計8萬元且一次性結清，同時載明“因該幢房屋對購戶造成采光影響，經雙方協商定價8萬元整”，還提及房產證憑購房發票到房產交易所領取。房地產公司交付房屋后，自2015年起由王大某、王某（王大某之子）、繆某（王大某之妻）等人居住至今。2019年7月王大某死亡。

王大某去世前曾多次向房地產公司提出開具購房發票以辦理房屋過戶手續。房地產公司卻提出因房屋價款已經優惠，開具發票需按照30余萬元的原價開具，要求王大某承擔相應稅費。王大某不同意這一要求，故房地產公司始終未開具購房發票，導致該房屋一直未能辦理過戶登記。

2021年，某仲裁機構就徐某與房地產公司之間的工程款糾紛作出仲裁裁決：房地產公司向徐某支付工程款 9250601 元及相應逾期利息。徐某依據該裁決向法院申請強制執行。執行過程中，法院查封了仍登記在房地產公司名下的案涉房屋。王某、繆某作為王大某的繼承人，向執行法院提出執行異議，主張該房屋實為王大某生前全款購買并居住多年，請求排除執行，但執行法院駁回兩人異議請求。王某、繆某不服，遂提起執行異議之訴。

案件結果

法院經審理認為，王大某與房地產公司簽訂的購房協議合法有效，且在法院查封之前，王大某已支付全部房款并合法占有該房屋。未辦理過戶登記的原因，房地產公司認可王大某曾多次要求開具購房發票，但因稅費問題未達成一致導致發票尚未開具，進而無法辦理過戶。開具購房發票是開發商的法定義務，協助買受人辦理過戶登記亦是其主要合同義務。本案未辦理過戶登記系因房地產公司的原因造成，并非王大某自身原因。因此，法院認為本案符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形，王某、繆某對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。法院最終判決不得執行案涉房屋。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、執行異議之訴中，買受人排除執行的法定條件

在執行程序中，當被執行人（如本案中的房地產公司）名下的不動產被查封后，實際購買人若想排除執行，通常需要援引《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條或第二十九條之規定。其中，第二十九條專門適用于“消費者購房人”，要求所購房屋系用于居住，且買受人名下無其他用于居住的房屋。本案中，王大某、王某、繆某名下另有其他住宅，不符合第二十九條的條件，因此只能適用第二十八條。

而第二十八條規定的四個要件為：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。這四個要件缺一不可。本案中，王大某與房地產公司簽訂了書面協議，自2015年起實際居住占有，且8萬元房款已一次性付清，故前三個要件均已滿足且無爭議。因此，案件的核心爭議集中在第四個要件——“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

二、“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的認定標準

該要件的核心在于判斷未辦理過戶登記的客觀障礙是否應歸責于買受人。如果買受人怠于行使權利，或者明知存在過戶障礙卻仍放任不管，則屬于買受人的“自身原因”；反之，如果買受人已經積極主張權利，或者未過戶系因出賣人或其他客觀原因造成，則應當認定為“非因買受人自身原因”。

具體而言，具有下列情形之一的通常可以認定符合該條件：買受人已向出賣人提出辦理過戶登記的請求；買受人已向房屋登記機構提交了過戶登記材料；買受人因辦理過戶與出賣人發生糾紛并已提起訴訟或仲裁；以及存在其他合理客觀理由導致無法辦理過戶等。本案中，房地產公司明確認可王大某曾多次向其提出開具購房發票的請求，這說明王大某已經積極主張了物權登記請求權，并未怠于行使自身權利。

三、開發商要求額外稅費開票，不能歸咎于買受人

本案最具典型意義的問題在于：開發商以“房款已優惠”為由，要求買受人按照遠高于實際成交價的金額承擔開票稅費，否則不予開具發票。這種行為是否導致未過戶的后果應歸責于買受人？答案是否定的。

根據《中華人民共和國發票管理辦法》的規定，開具發票是發生經營業務時銷售方的法定義務，且應當如實開具，不得為他人開具與實際經營業務情況不符的發票。房地產公司要求“按30多萬元價款開具發票”，實質上是虛開發票的行為，違反了國家發票管理規定。同時，協助買受人辦理房屋過戶登記，是房屋買賣合同項下出賣人的主要合同義務。房地產公司以不開具發票為要挾，要求買受人承擔不合理的稅費，其自身行為違法且違約。王大某對此提出異議，系維護自身合法權益的正當行為，由此導致的未過戶后果，理應由房地產公司承擔。因此法院認定導致案涉房屋未能辦理過戶登記，是由房地產公司的原因造成的，并非王大某的自身原因導致，本案符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的情形，進而最終支持了王某、繆某的異議請求。

律師寄語

購買商品房后及時辦理過戶登記，是買受人取得完整物權、防范風險的關鍵一步。然而實踐中，部分開發商因各種原因拖延或拒絕配合辦證，導致房屋長期登記在開發商名下。一旦開發商陷入債務糾紛，這些房屋可能會被法院查封拍賣，導致買受人面臨“錢房兩空”的潛在風險。

但值得注意的是，只要買受人能夠證明自己已簽訂書面合同、支付全部房款、合法占有房屋，并且未辦理過戶并非自身原因（如已積極要求開票或辦證，因開發商不配合、要求額外稅費等客觀障礙導致），法院就會認定買受人享有足以排除強制執行的物權期待權。因此，買受人在購房過程中應當注意保存好購房合同、付款憑證、入住證明以及要求開發商配合辦證的溝通記錄等證據，在房屋具備辦證條件后盡快辦理過戶登記，切勿因一時疏忽或輕信開發商承諾而長期拖延，以免引發不必要的法律風險。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領