山東
一、用房產(chǎn)抵押借款，沒辦抵押登記，抵押權(quán)成立嗎
抵押權(quán)絕對不成立，但抵押合同本身依然有效。
《中華人民共和國民法典》第四百零二條明確規(guī)定："以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。"這里的第一項財產(chǎn)就是建筑物和其他土地附著物，也就是我們通常說的房產(chǎn)。從法理層面來看，這一規(guī)則是物權(quán)公示原則的必然要求：房產(chǎn)作為價值最高、影響最大的不動產(chǎn)，其權(quán)利變動必須通過官方登記的方式向社會公開公示，讓所有潛在的交易對象都能查到房屋的權(quán)利負(fù)擔(dān)，從而保護(hù)交易安全和善意第三人的合法權(quán)益。如果允許僅憑私人之間的一紙協(xié)議就設(shè)立抵押權(quán)，那么任何人買房子的時候都不知道房子背后有沒有隱藏的抵押，整個不動產(chǎn)交易市場的秩序?qū)罎ⅰ?/p>
二、既然抵押權(quán)不成立，那我們簽的抵押合同是不是就白寫了
根據(jù)《民法典》的區(qū)分原則，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。合法有效的抵押合同，對雙方依然具有法律約束力，債權(quán)人至少可以依據(jù)抵押合同主張兩項核心權(quán)利：第一項是要求抵押人配合辦理抵押登記的履行請求權(quán)。如果簽了抵押合同之后，對方故意拖延不辦登記，只要房產(chǎn)還沒有被出售、查封，也沒有給其他人設(shè)立抵押，債權(quán)人就可以向法院起訴，要求判決對方履行抵押合同，配合辦理抵押登記，拿到生效判決之后哪怕對方不配合，也可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，直接由不動產(chǎn)登記中心協(xié)助辦理登記。第二項是要求抵押人承擔(dān)違約賠償責(zé)任的權(quán)利。如果因為抵押人的原因?qū)е聼o法辦理抵押登記，比如抵押人已經(jīng)把房產(chǎn)偷偷賣給了善意第三人、已經(jīng)給其他人設(shè)立了順位在先的抵押、房產(chǎn)被法院查封無法辦理登記等，債權(quán)人可以要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償自己的損失。
三、發(fā)現(xiàn)沒辦抵押登記之后，債權(quán)人該怎么補救，才能最大程度挽回?fù)p失
第一步，立刻聯(lián)系抵押人，能補登記的優(yōu)先補登記。
第二步，如果對方不配合補登記，立刻起訴并申請財產(chǎn)保全查封房產(chǎn)。如果抵押人已經(jīng)反悔不愿意配合辦登記，或者已經(jīng)有要賣房、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的跡象，不要猶豫，立刻向法院起訴，同時申請財產(chǎn)保全。
第三步，如果房產(chǎn)已經(jīng)被出售或者抵押給了其他人，及時行使撤銷權(quán)或者要求賠償。如果抵押人在簽了抵押合同之后，為了逃避債務(wù)，以明顯不合理的低價把房子賣給了近親屬或者知情的第三人，債權(quán)人可以行使《民法典》第五百三十八條規(guī)定的債權(quán)人撤銷權(quán)，起訴要求撤銷這個房屋買賣合同，把房產(chǎn)恢復(fù)到債務(wù)人名下，之后再查封執(zhí)行。如果房子已經(jīng)賣給了善意第三人，無法撤銷，那就直接起訴要求抵押人承擔(dān)全部違約賠償責(zé)任，包括本金、利息、律師費、訴訟費等所有損失。
周利平律師
湖南芙蓉（懷化）律師事務(wù)所專職律師，擁有深厚的法學(xué)功底和豐富的訴訟經(jīng)驗，自執(zhí)業(yè)以來為當(dāng)事人提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)。
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