2026年6月無錫房地產(chǎn)市場月報(bào)-供應(yīng)收縮成交回落，價(jià)格探底庫存緩釋

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2026年6月，無錫商品住宅市場整體呈現(xiàn)"供應(yīng)大幅收縮、成交高位回落、價(jià)格低位探底、庫存緩慢去化、政策深度落地"的運(yùn)行特征。

核心政策變量方面，"錫十條"5.0全面取消限售、暫停市區(qū)新建商品住房銷售價(jià)格備案標(biāo)志無錫正式進(jìn)入"市場化定價(jià)"時(shí)代，疊加人才購房補(bǔ)貼（大專8萬至博士40萬元、可抵首付）、公積金政策延續(xù)至2026年12月31日等精準(zhǔn)補(bǔ)貼工具持續(xù)發(fā)力，政策重心已從需求端松綁轉(zhuǎn)向供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與"好房子"建設(shè)，"核心回暖、邊緣承壓"的分化格局延續(xù)。

土地市場：6月無錫經(jīng)營性用地（純住宅、商住、綜合，招拍掛）成交5幅、成交總建29.85萬平方米、成交總價(jià)34.09億元，樓板價(jià)11418元/平方米，溢價(jià)率0.0%，底價(jià)成交為絕對(duì)主流；2026年上半年宅地成交總建同比大幅回升，土地市場從"極端沉寂"走向"溫和修復(fù)"，但地價(jià)中樞尚未隨成交量抬升。

新建商品住宅市場：6月供應(yīng)面積4.33萬平方米（同比-83.42%、環(huán)比-59.92%），成交面積18.76萬平方米（同比+9.70%、環(huán)比-14.05%），成交均價(jià)19159元/平方米（同比-17.85%、環(huán)比-1.33%），價(jià)格已跌破2萬元關(guān)口；庫存去化周期高位回落但整體仍顯著高于合理區(qū)間，梁溪區(qū)最為承壓。

一、土地市場供應(yīng)收縮、底價(jià)成交

2026年6月無錫土地市場呈現(xiàn)"成交回補(bǔ)、底價(jià)主導(dǎo)"特征。當(dāng)月宅地成交5幅，成交總建29.85萬平方米、成交用地23.23萬平方米、成交總價(jià)34.09億元、出讓底價(jià)34.09億元，樓板價(jià)11418元/平方米，每畝地價(jià)978萬元/畝，溢價(jià)率0.0%。供應(yīng)端上，5月供應(yīng)6幅、供應(yīng)總建30.95萬平方米、供應(yīng)用地24.23萬平方米。

土地成交總建波動(dòng)明顯，2025年11-12月為放量高點(diǎn)，樓板價(jià)則在0.95萬至1.37萬元/平方米區(qū)間震蕩，6月樓板價(jià)回升至11418元/平方米。

市場熱度低位、溫和修復(fù)

2026年6月溢價(jià)率為0.0%，底價(jià)成交仍是絕對(duì)主流，地價(jià)中樞處于低位。對(duì)比2025年8-10月樓板價(jià)1.2萬至1.4萬元/平方米區(qū)間，當(dāng)前樓板價(jià)雖有回升但整體仍顯克制。據(jù)2026年上半年公開研究材料，無錫宅地成交總建同比增長逾兩倍（同比+231.82%），樓板價(jià)9911元/平方米（同比+2.47%）、溢價(jià)率0.81%，土地市場從"極端沉寂"走向"溫和修復(fù)"，房企拿地信心邊際修復(fù)；但9911元/平方米的樓板價(jià)仍處近年低位區(qū)間，說明地價(jià)中樞尚未隨成交量回升明顯抬升。

近一年除2026年3月出現(xiàn)1.25%的微幅溢價(jià)外，各月均為0.0%的底價(jià)成交，市場熱度持續(xù)處于低位。

表1 無錫2026年6月及近期經(jīng)營性用地供求數(shù)據(jù)表

綜合來看，6月土地市場呈現(xiàn)"供應(yīng)端階段性回補(bǔ)、成交端底價(jià)成交主導(dǎo)"格局，房企拿地信心邊際修復(fù)但地價(jià)中樞尚未抬升，一級(jí)市場為下半年新房供應(yīng)端注入修復(fù)動(dòng)能。

二、新建商品住宅市場供應(yīng)大幅收縮、成交高位回落、價(jià)格低位探底

2026年6月無錫商品住宅市場呈現(xiàn)"供應(yīng)大幅收縮、成交高位回落、價(jià)格低位探底"三重特征。當(dāng)月供應(yīng)385套、供應(yīng)面積4.33萬平方米（同比-83.42%、環(huán)比-59.92%），供求比僅0.23；成交1462套、成交面積18.76萬平方米（同比+9.70%、環(huán)比-14.05%），成交金額35.94億元（同比-9.88%、環(huán)比-15.20%），成交均價(jià)19159元/平方米（同比-17.85%、環(huán)比-1.33%），套均價(jià)246萬元/套。價(jià)格中樞已跌破2萬元/平方米關(guān)口，"以價(jià)換量"仍為主流策略。

從近一年走勢(shì)看，5月成交面積達(dá)21.83萬平方米為年內(nèi)高點(diǎn)（同比+53.84%、環(huán)比+130.0%），6月環(huán)比回落但同比仍維持正增長，成交量呈現(xiàn)"5月沖高、6月延續(xù)韌性"特征；供應(yīng)端則因價(jià)格備案暫停、房企推盤節(jié)奏調(diào)整而持續(xù)處于枯竭狀態(tài)。

供應(yīng)面積長期低于成交面積，供求比持續(xù)小于1，反映供應(yīng)枯竭；成交均價(jià)自2025年7月的22718元/平方米震蕩下行至6月的19159元/平方米，價(jià)格中樞下移趨勢(shì)明確。

6月19159元/平方米已連續(xù)兩月運(yùn)行于2萬元關(guān)口之下，價(jià)格低位探底態(tài)勢(shì)延續(xù)，跌幅環(huán)比有所收窄。

區(qū)域?qū)用妫?月呈現(xiàn)"經(jīng)開領(lǐng)跑高端、新吳/惠山/錫山放量、濱湖承壓"的分化格局。

梁溪區(qū)成交2.51萬平方米（同比+10.94%、環(huán)比-20.52%）、均價(jià)25990元/平方米（同比-3.34%、環(huán)比+13.99%），主城改善均價(jià)居前；新吳區(qū)成交5.34萬平方米（同比+116.41%、環(huán)比-15.23%）、均價(jià)17001元/平方米（同比+2.90%），剛改放量主力；惠山區(qū)成交3.81萬平方米（同比+48.17%、環(huán)比+42.78%）、均價(jià)14278元/平方米（同比-14.11%），剛需屬性顯著、量增突出；錫山區(qū)成交2.81萬平方米（同比+31.02%、環(huán)比-27.60%）、均價(jià)18302元/平方米（同比-3.42%）；濱湖區(qū)成交2.21萬平方米（同比-30.03%、環(huán)比+47.89%）、均價(jià)18693元/平方米（同比-19.22%），成交承壓；經(jīng)開區(qū)成交2.08萬平方米（同比-53.78%、環(huán)比-51.93%）、均價(jià)27063元/平方米（同比-13.53%），價(jià)格居全市首位。

表2 無錫各區(qū)2026年6月商品住宅供求價(jià)數(shù)據(jù)表

庫存緩慢去化、去化周期高位回落。

2026年6月各區(qū)可售庫存環(huán)比普遍下降，去化周期（近12月口徑）高位回落但整體仍顯著高于12-18個(gè)月合理區(qū)間，去化壓力突出。梁溪區(qū)可售面積118.95萬平方米（環(huán)比-2.16%、同比-2.49%）、去化周期65.5個(gè)月，居全市最高、最為承壓；經(jīng)開區(qū)可售77.90萬平方米（同比-4.38%）、去化39.0個(gè)月；惠山區(qū)可售69.10萬平方米（同比-14.77%）、去化34.6個(gè)月；濱湖區(qū)可售75.44萬平方米（同比-11.27%）、去化32.4個(gè)月；新吳區(qū)可售72.80萬平方米（同比-11.97%）、去化26.7個(gè)月；錫山區(qū)可售60.89萬平方米（環(huán)比-3.32%、同比-16.66%）、去化24.2個(gè)月，相對(duì)健康。從近半年走勢(shì)看，梁溪區(qū)去化周期由2026年3月的66.4個(gè)月緩慢回落，各區(qū)庫存在緩慢消化中呈現(xiàn)"去化周期高位下行"的積極信號(hào)。

交叉分析顯示，新吳區(qū)處于"高成交量、中等去化周期"象限，去化最為健康；梁溪區(qū)則處于"去化周期最高、成交量偏低"象限，庫存壓力突出。

表3 無錫各區(qū)2026年6月庫存及去化周期表

區(qū)域項(xiàng)目表現(xiàn)：高端改善與剛改放量雙主線

2026年6月無錫成交金額TOP10項(xiàng)目呈現(xiàn)"高端改善+剛改放量"雙主線格局（僅統(tǒng)計(jì)普通住宅、別墅）。建發(fā)觀云（新吳區(qū)旺莊路）以2.35億元、74套、均價(jià)24663元/平方米高居榜首，為剛改大盤放量典型；迎龍觀月（梁溪區(qū)南長北）以2.09億元、30套、均價(jià)33394元/平方米位列次席，是高端改善代表；建投·晉和府（新吳區(qū)梅村）以80套居成交套數(shù)首位、成交金額1.45億元、均價(jià)16265元/平方米。熱銷項(xiàng)目高度集中于新吳區(qū)與經(jīng)開、梁溪核心板塊，印證"好地段+好房子"仍是穿越周期的核心競爭力。

TOP10榜單顯示，成交金額呈明顯頭部集中，建發(fā)觀云、迎龍觀月兩盤合計(jì)貢獻(xiàn)顯著，新吳區(qū)占據(jù)多席，形成高端與剛改并行的結(jié)構(gòu)性格局。

三、后市展望

綜合研判，無錫商品住宅市場底部尚需時(shí)間確立，"核心回暖、邊緣承壓"的結(jié)構(gòu)性分化格局仍將延續(xù)，政策效果受市場信心修復(fù)與收入預(yù)期傳導(dǎo)節(jié)奏的制約。

新建商品住宅：預(yù)計(jì)供應(yīng)端隨上半年土地放量（成交總建同比+231.82%）在下半年及2027年逐步回補(bǔ)，緩解當(dāng)前供應(yīng)枯竭的極端狀態(tài)；成交或延續(xù)5-6月回升態(tài)勢(shì)企穩(wěn)，核心增長極錨定高端改善產(chǎn)品釋放。價(jià)格短期或繼續(xù)在低位震蕩探底，但跌幅或逐步收窄，核心區(qū)（經(jīng)開奧體、梁溪主城）相對(duì)堅(jiān)挺，外圍剛需盤仍需依靠"降價(jià)+補(bǔ)貼"組合去化，價(jià)格分化或進(jìn)一步加劇。風(fēng)險(xiǎn)在于梁溪等區(qū)去化周期高企、信心修復(fù)緩慢。

土地市場：預(yù)計(jì)在低基數(shù)下延續(xù)溫和修復(fù)，房企拿地聚焦核心區(qū)優(yōu)質(zhì)低密地塊，底價(jià)成交或仍為主流，地價(jià)中樞短期難明顯抬升；溢價(jià)率或維持低位運(yùn)行。風(fēng)險(xiǎn)在于房企資金狀況與信心修復(fù)的傳導(dǎo)節(jié)奏。

1、上述研究成果由克而瑞無錫分析師浦佳鏈，通過深度智聯(lián)·CO-WORK撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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