機(jī)構(gòu)：京滬深租金連續(xù)四月上漲，強(qiáng)化行業(yè)結(jié)構(gòu)性改善持續(xù)性預(yù)期

2026年7月14日，東方證券發(fā)布了一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，京滬深租金連續(xù)四月上漲，強(qiáng)化行業(yè)結(jié)構(gòu)性改善持續(xù)性預(yù)期。

根據(jù)此前報(bào)告中我們提出的研究框架，租金是房價(jià)的領(lǐng)先指標(biāo)。租金相較房價(jià)更直接反映真實(shí)居住需求，其商品屬性更強(qiáng)，因而能夠更高頻、更敏感地體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的基本面變化；從資產(chǎn)定價(jià)角度看，房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上是對未來租金的折現(xiàn)，如果將房產(chǎn)和股票作類比，房價(jià)可類比為股價(jià)，租金可類比為EPS，那么租售比可類比為PE，而租金回報(bào)率是租售比的倒數(shù)。因此租金的變化通常是房價(jià)波動(dòng)的先行指標(biāo)，在復(fù)蘇期租金通常早于房價(jià)企穩(wěn)。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，無論是美國次貸危機(jī)后，還是中國香港本輪調(diào)整，均呈現(xiàn)出“租金先于房價(jià)企穩(wěn)”的特征。美國次貸危機(jī)后租金見底時(shí)間為2009年4季度，而房價(jià)見底時(shí)間則為2012年1季度，租金見底早于房價(jià)見底9個(gè)季度；香港租金于2023年1月見底，房價(jià)則于2025年3月見底，租金見底早于房價(jià)見底同樣約9個(gè)季度。今年上半年，重點(diǎn)城市租金逐步從普跌走向分化修復(fù)，50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.56%，跌幅較去年同期收窄0.83個(gè)百分點(diǎn)。一線城市率先企穩(wěn)，其中上海、深圳、北京租金已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。需要指出的是，租金有一定季節(jié)性效應(yīng)，每年1-2月受春節(jié)假期影響租金承壓，3-4月在返工潮推動(dòng)下租金環(huán)比上漲，5月無需求集中釋放邏輯租金往往回落，6-7月受畢業(yè)季需求拉動(dòng)租金再次環(huán)比轉(zhuǎn)漲，而8月份到年底租金往往再次回落，上半年未能匹配兩波需求高峰期將房子出租的房東往往會(huì)選擇在這個(gè)階段降價(jià)出租避免空置。從季節(jié)性規(guī)律看，今年4-5月重點(diǎn)城市租金環(huán)比跌幅為近三年同期最低水平，其中上海、深圳、北京三地在5月逆勢上漲彰顯韌性，6月上海、深圳、北京租金月環(huán)比漲幅分別為0.9%、0.3%、0.2%，漲幅較5月分別擴(kuò)大0.4、0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅為近三年同期最高水平。與房價(jià)表現(xiàn)趨勢一致，上海的租金表現(xiàn)同樣持續(xù)明顯領(lǐng)跑全國，進(jìn)一步強(qiáng)化市場對于上海作為首個(gè)房價(jià)企穩(wěn)城市的預(yù)期。參考季節(jié)性規(guī)律，7月我們預(yù)計(jì)京滬深租金仍將繼續(xù)環(huán)比上漲，而8-9月是重要的壓力測試窗口，若租金仍能逆勢上漲，市場可以進(jìn)一步上修核心城市租金修復(fù)持續(xù)性和房價(jià)企穩(wěn)節(jié)奏的預(yù)期。

周度跟蹤：

1.二手房：

掛牌價(jià)方面，上海彰顯韌性，北京、廣州、深圳持續(xù)回落。上海掛牌價(jià)周環(huán)比基本持平（+0.0%），近七周整體呈上行趨勢；北京掛牌價(jià)周環(huán)比-0.10%，降幅收窄0.03pct，連續(xù)十七周下行；廣州掛牌價(jià)周環(huán)比-0.24%，跌幅大幅走闊0.23pct，已連續(xù)五周回落；深圳掛牌價(jià)周環(huán)比-0.08%，降幅與上周基本持平，已連續(xù)三周回落；年初至今，北京、上海、廣州、深圳掛牌價(jià)分別-2.29%、+1.66%、-2.57%、-0.87%。

掛牌量方面，上海近十七周下行，深圳四連降。北京周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-0.22%），年初至今累計(jì)下降9.64%；上海周環(huán)比-0.54%，降幅走闊0.12pct，近十七周呈下行趨勢，年初至今累計(jì)下降12.32%；廣州周環(huán)比+0.01%，漲幅回落0.07pct，連續(xù)十五周下降后三連升，年初至今累計(jì)下降4.63%；深圳掛牌量周環(huán)比-1.42%，跌幅收窄0.80pct，年初至今累計(jì)下降4.17%。

實(shí)時(shí)成交方面，北京、廣州、深圳兩連漲后有所回落。實(shí)時(shí)成交方面（二手房定金協(xié)議成交，領(lǐng)先網(wǎng)簽半個(gè)月至一個(gè)月），截至7月11日，北京周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-8.0%），連續(xù)兩周上行后有所回落；廣州周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-9.7%），連續(xù)兩周上行后有所回落；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-25.6%），連續(xù)兩周上行后大幅回落。網(wǎng)簽方面，截至7月11日，北京周環(huán)比-23.1%，降幅走闊17.6pct；上海周環(huán)比-2.7%，降幅走闊2.6pct；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.8%）。

2.新房：

新房成交方面，深圳環(huán)比轉(zhuǎn)正，北京、廣州環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，上海兩連降。北京新房成交周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-48%），連續(xù)兩周上行后有所回落；上海周環(huán)比-12%，降幅基本持平，已連續(xù)兩周下行；廣州周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-42%），連續(xù)兩周上行后有所回落；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+12%）。北上廣深年初至今累計(jì)成交同比-2%、+33%、+8%、-19%。

年初以來我們一直旗幟鮮明地給到前瞻判斷，上海有望在2027年率先企穩(wěn)改善并引領(lǐng)高能級城市修復(fù)，上海房價(jià)今年大概率已經(jīng)見底，只是2026是磨底形態(tài)，2027才是漲價(jià)形態(tài)，因此今年樓市和股市仍會(huì)有所反復(fù)，整體呈現(xiàn)震蕩向上行情，持續(xù)性較強(qiáng)的β行情起點(diǎn)或在今年Q4或者明年Q1，而今年內(nèi)的下一個(gè)擇時(shí)窗口或在三季度末，理由是我們認(rèn)為7-8月預(yù)計(jì)量價(jià)雙弱，加之中報(bào)季市場可能會(huì)追逐業(yè)績能見度更高的行業(yè)，而金九銀十?dāng)?shù)據(jù)預(yù)計(jì)又會(huì)明顯改善，疊加930或有的政策預(yù)期，因此下一個(gè)擇時(shí)窗口可能在三季度末。

標(biāo)的方面我們推薦關(guān)注：

（1）拿地力度高、京滬土儲(chǔ)占比高的龍頭房企；

（2）樓市K型分化背景下，具備估值優(yōu)勢和預(yù)期差的下沉市場央企開發(fā)商；

（3）也可適度關(guān)注深耕京滬的地方國企的交易性機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：逆周期調(diào)節(jié)政策不及預(yù)期、樓市改善不及預(yù)期、房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇