未來城星寰世界案名劇透，昌平朱辛莊新盤做得太滿了

北京進深 徐迪 未來科學城置地朱辛莊新盤案名劇透：未來城星寰世界。

繼星寰時代之后，未來科學城置業單獨操盤的2號作品。

項目占地1.27公頃，容積率2.5，總建筑面積約5.19萬㎡，其中：

地上3.34萬㎡（計容建面3.18萬㎡），地下1.85萬㎡。

建筑高度54.75米（最高），規劃8棟住宅樓，建面合計3.14萬㎡，共322戶，戶均97.5㎡。

剛需戶型，滿配贈送

面積段預計75-128㎡，比西邊中海未來之境的產品建面略小，剛需屬性更強。

起步建面拉低到75㎡，時下北京樓市最流行的小三居產品，戶型占比約25%。全洋房產品，得房率板塊天花板。

主力為110㎡四居，位于北排兩棟帶架空層的小高層，戶型占比超四成；

另有少量90㎡洋房；中央樓王棟為頂配建面128㎡。

當前昌平的贈送體系普遍升級，0055地塊也趕上了這波紅利。

小區多邊戶房源，三面滿配贈送。

1、南向雙陽臺體系：

通面寬內嵌陽臺，進深1.5-1.8米，計一半建面；

外接景觀花池，不可封閉，不計建面。

2、全屋多飄窗，側邊尺度做到等進深；

3、北向多個設備平臺，幾乎是通面寬的尺度，部分可封閉，全贈送。

從平面圖來看，黑實線以外的部分基本都是贈送面積，部分戶型加贈后得房率有望突破100%。

壓低限高，建筑溢線

11棟樓北高南低，點狀布局。

北排3棟住宅樓為18F小高層，最高54.75米，沒有做滿80米限高。

1#、2#首層局部架空，南側風雨連廊與東側正門連通。

其余5棟為8-11F洋房，其中4#樓首層架空，北側雨連廊與大門和鄰里共享空間等配套樓連通。

架空層、風雨連廊、鄰里共享空間配齊。東、西雙門庭，歸家儀室感拉滿。

中央大面積綠地與室外活動場地結合，打造央景園林體系。

為優化產品業態，項目采取了降低建筑高度、增加洋房產品的策略，同時又要兼顧園林體驗，導致部分建筑基底向外延伸，突破了地上建筑控制線。

在建筑規劃圖右上角，標注了“地上建筑控制線1M”和“地上建筑控制線3M”。

這里的“1M”和“3M”，是指建筑物主體必須從用地紅線向內退讓的距離。具體來說：

地上建筑控制線1M，要求建筑物的主體部分（如外墻、陽臺等）距離紅線至少要有1米的距離，嚴禁越線；

地上建筑控制線3M，則要求建筑物主體部分距離紅線至少要有3米的距離，必須退后3米才能開始建設。

但是從平面圖來看，小區東側的4#樓、物業配套樓東側主體已超過3米退線；

大門更是越過了1米線，東南角甚至侵占了用地紅線。

成本優勢，配建包袱

該地塊成交于6月11日，由未來科學城置業以9.09億元底價摘得。

項目開發主體北京未來科技城昌信置業有限公司，也是星寰時代的項目公司。

成立于2014年1月20日，注冊資本9億元，蘆哲擔任項目公司法人、董事、經理，他同時也是未來科學城置業的董事。

早在地塊正式掛牌之后，昌信置業就已對該宗地塊發出了包括方案設計、施工、監理等一系列招標計劃。

其中住宅地塊估算投資3億元，多功能地塊1.2億元。

項目占地2.35公頃，規劃地上建面5.33萬㎡。包含兩幅子地塊，其中，0055居住用地樓面價約2.4萬元/㎡。

西側一路之隔的中海未來之境，去年拿地的樓面價約3.1萬元/㎡。

僅看這一項，0055地塊的成本優勢還是很明顯的。

但加上東邊的配建，就是另一本賬了。

東側0801-0057為多功能用地，占地1.07公頃，地上建面2.15萬㎡，容積率2.0，限高80米。

多功能用地要求規劃方案須報昌平區政府同意，產業方向須符合《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2022 年版)》及昌平區產業發展方向相關要求，同時產業落地需滿足《昌平區高精尖產業項目全要素綜合評價辦法 》要求，且須與住宅地塊同步實施。

從商業邏輯來看，這宗多功能用地是一筆需要持續投入的買賣。

一方面，公建部分回款周期極長，資金占壓嚴重，若由住宅分攤全部成本，真實的樓面價將攀升至2.86萬-3.22萬元/㎡，此前的低成本優勢將被大幅稀釋；

另一方面，嚴苛的產業準入條件與“同步實施”的要求，意味著招商和運營難度極高。對于一般房企而言，住宅賣完后公建仍在招商，極易陷入資金折磨。

因此，這宗多功能用地更像是一個長周期的產業運營考題，其帶來的資金壓力與不確定性，需要開發商具備極強的區域資源整合能力與長線運營定力來化解。

絕版地塊，區域競品

宗地位于昌平區史各莊街道、沙河鎮，五環至六環之間，緊鄰地鐵8號線與昌平線換乘站朱辛莊站。

周邊有萬達廣場、北京超極合生匯、北京積水潭醫院（回龍觀院區）、知辛公園等生活配套設施。

其中住宅地塊就在中海未來之境東側，一街之隔，更靠近地鐵站，在站點周邊300米核心范圍內。

但又不靠近軌道，中間隔著多功能用地。

規模比中海未來之境略小，容積率指標和建筑高度一致。

未來之境去年6月取證入市，共342套，目前網簽約200套，成交均價接近6萬，穩居昌平房價第一梯隊。

除此之外朱辛莊板塊在售新盤還有越秀星樾和中海寰宇未來，都處于尾盤銷售階段了，均價也在6萬左右。

當初中海未來之境地塊出讓時，一度被稱為朱辛莊最后一塊宅地。

去年8月，未來之境地塊出讓完不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，也是激起了一波反對聲音的。

今年4月份，昌平規自分局通告了該地塊的規綜方案反饋意見采信情況。

有多達287份的反饋意見，大部分是對于0055地塊研發用地改居住用地的不認可。

從調規違背區域發展戰略、違反土地集約與減量政策、違背“嚴控增量、優化存量”調控方針等，到增加住宅會影響周邊項目居住品質、給交通教育等基礎配套帶來壓力。

甚至質疑規劃權威性和公信力，提出新增住宅將導致周邊不動產價值受損，要求對周邊住宅項目的空置率、網簽率及交付情況進行調研等。

對此，主管部門和街道也逐一做出回應，指出0055地塊在本次實施方案公示前，未批復用地規劃性質，所以不存在規劃調整情況。

基于昌平分區規劃和未來科學城規劃中“由園向城”的轉型要求，街道在推進街區控規實施過程中，重點關注區域職平衡和人才住房需求。

并明確表示，0055地塊將以建設“好房子”為目標。

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