陜西
作者：周軍律師.
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“買賣不破租賃”是租賃關系中的重要原則，旨在保護承租人的合法權益。司法實踐中，很多承租人誤以為只要簽訂租賃合同，就能對抗租賃物所有權變動，實則不然。
結合《民法典》及相關裁判觀點，核心結論：租賃權需同時滿足占有和公示要求，否則無法適用“買賣不破租賃”原則，承租人權益難以得到保障。
一、核心依據：《民法典》明確“占有”是適用前提
《民法典》第七百二十五條明確規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。該條款清晰界定了“買賣不破租賃”的適用前提——承租人已實際占有租賃物，而非僅簽訂租賃合同。
司法實踐中，法院審理此類案件時，首先審查承租人是否實際占有租賃物。若僅簽訂租賃合同但未實際入住、使用租賃物，即便租賃關系真實存在，也無法適用“買賣不破租賃”原則，租賃權不能對抗租賃物所有權的變動。
二、關鍵要求：租賃權需完成合理公示
除實際占有外，租賃權的公示是對抗第三人的關鍵。租賃權雖為債權，但“買賣不破租賃”原則賦予其一定的物權對抗效力，而物權對抗效力的產生，需以公示為前提，讓第三人能夠知曉租賃關系的存在，避免善意第三人權益受損。
實踐中，租賃權公示的常見方式包括：辦理房屋租賃登記備案、在租賃物顯著位置張貼租賃公告、留存占有使用憑證（如水電費繳納記錄、物業費票據、經營場所照片等）。其中，房屋租賃登記備案是最規范、最具法律效力的公示方式，能有效證明租賃關系的存在及占有事實。
三、司法實踐：未占有、未公示的租賃權無法對抗所有權變動
結合司法案例，承租人僅簽訂租賃合同但未實際占有租賃物，或雖占有但未進行任何公示的，法院均不支持其適用“買賣不破租賃”的主張。例如，某承租人簽訂房屋租賃合同后未入住，房東將房屋出售并辦理過戶登記，承租人以“買賣不破租賃”為由要求新房東繼續履行合同，法院以其未實際占有為由駁回其訴求。
再如，某承租人實際占有商鋪但未辦理租賃登記備案，也未留存相關占有憑證，房東將商鋪抵押給銀行后，因無力還款導致商鋪被拍賣，承租人主張“買賣不破租賃”，但因租賃權未公示，無法對抗銀行的抵押權及拍賣后的所有權變動，訴求未獲支持。
周軍律師提醒，為保證“買賣不破租賃”原則的適用，承租人簽訂租賃合同后，應實際占有使用租賃物并留存相關憑證，確保租賃權具備對抗效力。若未履行占有和公示義務，承租人將面臨無法繼續使用租賃物的風險。遇到相關問題建議及時咨詢專業律師，梳理權利實現路徑，依法維護自身合法權益，避免遭受損失。
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