樓市快報||2026年上半年北京房地產(chǎn)市場分析

來源：市場資訊

（來源：國策評估）

2026年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體處于L型深度筑底階段，不存在全面復(fù)蘇，極致結(jié)構(gòu)性分化是唯一主線；新房供給持續(xù)收縮，二手房成為住宅交易基本盤；房產(chǎn)金融屬性全面弱化，回歸居住與地段價值定價。堅守“房住不炒”，不搞大水漫灌、不重啟大規(guī)模棚改貨幣化、不全面放開限購，政策目標(biāo)從拉動經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向保交付、防風(fēng)險、激活置換、建設(shè)保障房、盤活存量房產(chǎn)。依托保障性住房再貸款，推進(jìn)存量商品房收購轉(zhuǎn)化為保租房、人才房，重構(gòu)“商品房+保障房+租賃房”二元住房體系。

一、房地產(chǎn)市場政策

1、限購方面

非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。 對二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在五環(huán)內(nèi)再多購買一套商品住房。

2、限價方面

在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施。

3、限售方面

企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。

4、限貸方面

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不再區(qū)分首套住房和二套住房的利率定價機(jī)制，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。公積金貸款購買二套住房的最低首付款比例不低于25%。

5、人才政策方面

針對青年人才提供公租房或保租房作為青年公寓，給予租金梯度折扣優(yōu)惠；對重點產(chǎn)業(yè)體系內(nèi)應(yīng)屆畢業(yè)生提供每月1000元、最長2年的安居補(bǔ)貼；對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)賽事優(yōu)勝者及創(chuàng)業(yè)青年提供定向配租和安居補(bǔ)貼。

二、土地市場

（一）土地供應(yīng)

2026年1-6月，北京共推出各類用地規(guī)劃建筑面積431.57萬㎡，同比上升29.8%；北京共推出各類用地共55宗，同比上升52.8%。

2026年1-6月北京市土地市場推出情況

2026年1-6月，成交規(guī)劃建筑面積355.17萬㎡，同比下降13.3%；成交各類宗地共52宗，同比上升18.2%；成交樓面均價14908(元/m2)，同比下降43.7%。

（二）土地成交

2026年1-6月,北京成交樓面均價為14908元/㎡，同比下降43.7%；平均溢價率為2.4%，較去年同期下降4.3個百分點；各類用地出讓金達(dá)529.48億元，同比下降51.2%；2026年1-6月，成交規(guī)劃建筑面積355.17萬㎡，同比下降13.3%。

2026年1-6月北京市土地市場成交情況

三、房地產(chǎn)市場

（一）住宅市場（不含保障性住房）

1、商品住宅供應(yīng)情況

2026年1-6月，北京商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面積為26.95萬㎡，同比下降43.8%。

2026年1-6月,朝陽區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)等區(qū)域為北京商品住宅（不含保障性住房）供應(yīng)主力區(qū)域，共供應(yīng)85.02萬㎡，占城市供應(yīng)面積的52.6%。其中，新批上市面積同比增長的區(qū)域有石景山區(qū)、密云區(qū)、順義區(qū)等，同比分別增長169.9%、114.5%、28.4%；新批上市面積同比下降的區(qū)域有海淀區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)等，同比分別下降89.9%、81.4%、64.3%。

2026年1-6月北京商品住宅（不含保障性住房）分區(qū)域新批上市面積情況

2026年1-6月，北京共開盤6個項目，較去年同期減少23個，同比下降79.31%；合計推出房源3218套，較去年同期減少6361套，同比下降66.41%。去化方面，北京開盤項目平均去化率約為58.2%，較去年同期下降4.7個百分點。

2、新建商品住宅——成交價格

2026年1-6月，北京新建住宅價格累計上漲0.40%，漲幅較去年同期收窄1.50個百分點。

2026年1-6月,西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)等區(qū)域為北京商品住宅（不含保障性住房）成交均價最高區(qū)域。其中，成交均價同比上漲的區(qū)域有順義區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)等，同比分別上漲25.3%、4.2%、3.2%；成交均價同比下跌的區(qū)域有密云區(qū)、懷柔區(qū)、東城區(qū)等，同比分別下跌24.4%、19.8%、15.3%。

2026年1-6月北京市商品住宅分區(qū)域成交均價情況

3、新建商品住宅——成交規(guī)模

2026年1-6月，北京商品住宅（不含保障性住房）成交面積為228.8萬㎡，同比增長0.7%；商品住宅（不含保障性住房）成交套數(shù)為18516套，同比增長1.4%。

2026年1-6月,昌平區(qū)、通州區(qū)、豐臺區(qū)等區(qū)域為北京商品住宅（不含保障性住房）成交主力區(qū)域，共成交90.43萬㎡，占城市成交面積的39.5%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有平谷區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)等，同比分別增長73.5%、73.3%、52.7%；成交面積同比下降的區(qū)域有東城區(qū)、海淀區(qū)、房山區(qū)等，同比分別下降47.3%、46.9%、43.0%。

2026年1-6月北京市商品住宅分區(qū)域成交面積情況

4、二手房

2026年1-5月，北京商品住宅成交面積為629.1萬㎡，同比下降6.6%；商品住宅成交套數(shù)為71374套，同比下降2.9%。

2026年1-5月,朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)等區(qū)域為北京商品住宅成交主力區(qū)域，共成交33574套，占城市成交套數(shù)的47.0%。成交套數(shù)同比下降的區(qū)域有平谷區(qū)、石景山區(qū)、房山區(qū)等，同比分別下降67.7%、66.3%、66.2%。

（二）商業(yè)市場

2026年1-6月，北京商業(yè)月均新批上市面積為4萬㎡，同比增長15.2%。2026年1-6月,北京商業(yè)成交均價為19196元/㎡，同比下跌17.6%。2026年1-6月，北京商業(yè)成交面積為17.3萬㎡，同比下降42.8%；商業(yè)成交套數(shù)為884套，同比增長21.9%。

2026年1-6月,石景山區(qū)、通州區(qū)、豐臺區(qū)等區(qū)域為北京商業(yè)成交主力區(qū)域，共成交8.22萬㎡，占城市成交面積的47.6%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有密云區(qū)、延慶區(qū)、豐臺區(qū)等，同比分別增長576.3%、492.3%、189.2%；成交面積同比下降的區(qū)域有順義區(qū)、朝陽區(qū)、平谷區(qū)等，同比分別下降89.8%、89.2%、88.0%。

2026年1-6月北京市商業(yè)分區(qū)域成交面積情況

（三）辦公市場

2026年1-6月，北京寫字樓月均新批上市面積為2.33萬㎡，同比下降66.4%。2026年1-6月,北京寫字樓成交均價為33879元/㎡，同比上漲60.7%。2026年1-6月，北京寫字樓成交面積為20.2萬㎡，同比下降33.6%；寫字樓成交套數(shù)為833套，同比下降66.6%。

2026年1-6月,西城區(qū)、石景山區(qū)、平谷區(qū)等區(qū)域為北京寫字樓成交主力區(qū)域，共成交13.47萬㎡，占城市成交面積的66.8%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有平谷區(qū)、門頭溝區(qū)、豐臺區(qū)等，同比分別增長2460.7%、591.2%、402.4%；成交面積同比下降的區(qū)域有朝陽區(qū)、密云區(qū)、昌平區(qū)等，同比分別下降93.3%、90.1%、84.7%。

2026年1-6月北京市辦公分區(qū)域成交面積情況

四、小結(jié)

2026年上半年，二手住宅成交均價總體保持平穩(wěn)，成交結(jié)構(gòu)總體穩(wěn)定，短期北京二手房成交仍將維持中高位運行，庫存低位或?qū)⒀永m(xù)，隨著存量房源持續(xù)去化，后續(xù)掛牌量進(jìn)一步下行空間有限。在樓市“托而不舉、穩(wěn)字當(dāng)頭”的調(diào)控基調(diào)下，預(yù)計全年整體保持成交平穩(wěn)、價格結(jié)構(gòu)性分化、庫存逐步觸底企穩(wěn)的運行態(tài)勢。

（國策北京分公司 王曉飛）

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