廣東
四年巨虧近百億 大悅城商業招牌難救地產頹勢
房地產行業持續筑底，市場調整壓力不斷向頭部央企房企傳導，即便是擁有優質商業IP的大悅城也難以獨善其身。近日，大悅城發布2026年半年度業績預告，公司預計上半年歸母凈利潤虧損5.6億元至7.9億元，扣非凈利潤虧損6.5億元至9.2億元，業績由盈轉虧。至此，公司自2022年行業深度調整以來已持續虧損，四年累計虧損約96.74億元，深陷經營困境。
對于本次業績預虧，大悅城表示主要受結算資源不足、結算周期波動影響，整體毛利率同比下滑，毛利規模大幅縮減。事實上，經營頹勢在2025年經營數據中已充分顯現，公司地產開發主業持續失速，核心經營指標全面承壓，成為拖累業績的核心癥結。數據顯示，大悅城全口徑結算金額從2021年的815億元銳減至2025年的331.23億元，四年累計縮水近六成。同期，公司結算面積、結算均價同步下滑，商品房銷售及土地開發收入逐年遞減，帶動公司營業收入連續四年同比下降。
更嚴峻的是，公司未來營收增長已缺乏儲備支撐。作為房企未來收入核心風向標的合同負債，在2024年末至2025年末從249.96億元驟降至139.51億元，百億規模的縮水意味著公司2026年可結算項目體量嚴重不足。同時，2025年公司銷售回款同比下滑超30%，清晰反映出存量房源去化艱難、市場銷售壓力持續攀升的現狀。評級機構中證鵬元也指出，大悅城項目多布局一二線城市、產品競爭力尚可，但受新增優質項目缺位、存量銷售放緩影響，短期銷售與結算壓力仍將持續。
與低迷的地產業務形成鮮明對比的是，大悅城的商業運營板塊展現出極強的行業韌性，“大悅城”商業IP成為公司為數不多的盈利亮點。2025年，公司投資物業及相關服務收入達53.36億元，同比小幅增長，營收占比穩步提升。全年購物中心銷售額突破460億元，同比增長15.5%，客流量同比增長22.7%，商場出租率穩定在94%的高位水平。目前公司已在全國布局44個商業項目，在營項目37個，成熟的商業運營體系持續創造穩定現金流。
但亮眼的商業板塊終究難以扭轉公司整體頹勢，形成了典型的“冰火兩重天”格局。商業運營業務營收體量遠不及地產開發業務，53億元的商業收入，無法對沖開發業務超230億元的收入缺口，僅能起到微弱的利潤緩沖作用，難以成為支撐公司營收回暖的核心引擎。
持續大額虧損的背后，還有兩大核心“出血點”不斷侵蝕利潤。一方面，行業下行導致項目資產貶值，公司持續計提大額存貨跌價準備，2025年存貨跌價損失達24億元，累計跌價準備余額超68億元。另一方面，合作項目持續虧損，2025年公司投資收益虧損近10億元，進一步放大了業績壓力。
整體來看，大悅城的困境是當前房企轉型陣痛的縮影。背靠央企資源、手握頂級商業IP，卻受困于住宅開發主業的持續萎縮，業務結構失衡問題凸顯。未來，公司能否擺脫虧損困境，既依賴房地產市場的企穩復蘇、存量項目的順利去化，也取決于商業板塊能否持續擴容，真正填補地產開發業務的業績缺口。
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