云南
小區(qū)的房屋被污水浸泡
究竟是該追究物業(yè)的責任
還是樓上鄰居的過失？
本期以案釋法
以實踐案例手把手教你維權！
案件還原
原告系某小區(qū)3幢3單元201的所有權人，房屋自購買后進行了裝修，一直對房屋進行管理但未實質性進入居住。
春節(jié)前夕，原告對房屋水電及房屋安全做了檢查后離開麗江，春節(jié)后，物業(yè)公司電話告知原告，房屋漏水已影響到了一樓的住戶，要查看房屋情況。經過排查發(fā)現，原告所在樓層的排污主管道排水堵塞、污水反流，導致原告房屋被小區(qū)生活污水浸泡，造成原告房屋的裝飾裝修及家具的嚴重破壞。
原告起訴物業(yè)公司，物業(yè)公司追加所在樓層的其他業(yè)主作為共同被告。經人民法院組織調解，雙方仍然對房屋被污水浸泡的原因、裝修修復費用及家具損失存在較大爭議，故委托鑒定機構進行鑒定。
鑒定意見認定，房屋被污水浸泡的原因系雜物殘渣及生活油污凝結而堵塞所致；原告房屋被污水浸泡導致的裝修修復費用為30000元，家具損失價格為20000元，裝修修復費用及家具損失價格合計50000元。
案情分析
云南天外天（麗江）律師事務所和茜圓律師認為，本案的重點系原告房屋被污水浸泡造成損失的責任承擔問題。
首先，原告與物業(yè)公司簽訂有《物業(yè)服務協議》，物業(yè)公司對本案發(fā)生堵塞的排水管道負有維修、養(yǎng)護和管理的義務，物業(yè)公司對本案損害后果的發(fā)生存在一定過錯，應承擔相應賠償責任。
其次，所在樓層其他業(yè)主與原告系不動產相鄰關系，共同使用同一排水管道，應當共同維護管道暢通，保證公共設施能正常使用。經鑒定，本案系雜物殘渣及生活油污凝結而堵塞，若其他業(yè)主不能舉證證明自己對共同使用的排水管道堵塞沒有過錯，則應承擔相應的賠償責任。
其中，本案3樓業(yè)主并未對房屋進行過裝修且沒有產生過任何水、電費用，即房屋至案發(fā)時仍處于毛坯狀態(tài)，也未居住使用過，該房業(yè)主與原告房屋被污水浸泡無關，故不應承擔賠償責任。本案4樓業(yè)主將房屋出租給他人使用，因4樓業(yè)主不能舉證證明自己對共同使用的排水管道堵塞沒有過錯，則應承擔相應的賠償責任。
最后，原告長期未居住在案涉房屋，管道堵塞時不能及時發(fā)現、疏通，且損害事實發(fā)生后，也未采取積極措施防止損害擴大，對損失的發(fā)生及擴大均存在過錯，亦應承擔相應的責任。
律師提醒
和茜圓律師表示，小區(qū)物業(yè)公司應積極履行物業(yè)服務合同的約定，妥善管理、維護、清潔物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，定期組織工作人員檢查公共管道，發(fā)現問題及時疏通并記錄在案。
而作為業(yè)主，日常生活中要合理使用公共設施，共同維護公共設施，存在需要出遠門或監(jiān)管不及時的情況下，可以跟物業(yè)公司報備，委托物業(yè)公司對房屋涉及的公共區(qū)域進行監(jiān)管。
而針對將房屋出租給他人使用的業(yè)主，可以與承租人在租賃合同中約定在承租期內，承租人系房屋實際管理人，應當秉持愛護的心態(tài)，合理使用租賃房屋內的設備設施，由承租人承擔因使用不當導致的賠償責任。這樣承租人也會基于該約定的條款，妥善使用房屋設備設施。
最后，讀本君想說，鄰里之間難免會有些小摩擦，與其劍拔弩張，不如以和為貴。像本案中的漏水問題，并非其他業(yè)主刻意為之。建議雙方先平心靜氣溝通，可共同邀請物業(yè)或專業(yè)師傅排查原因，明晰責任歸屬。若修繕費用不高，不妨互讓一步共同承擔；若涉及較大損失，也可通過社區(qū)調解尋求折中方案，不必因此鬧上法庭。畢竟誰家都可能遇到難處，今日予人溫暖，來日收獲的或是雪中送炭的善意。
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