【樓市年度點(diǎn)評(píng)之土地篇】地王頻出 民企試水核心地塊

2025年土地繼續(xù)采用多批次、小批量投放的方式，共十批次（最后一批次將在2026年1月組織拍賣(mài)活動(dòng)），幾乎每個(gè)月都有土拍。全年共成交土地182萬(wàn)平方米（不包含最后一批次），比2024年略有增加。此外，協(xié)議出讓土地的活躍度也有所提升，不少地塊刷新記錄。

Point 1

民企敢于拿地 地王頻發(fā)

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契合市場(chǎng)、呵護(hù)房企

首先，今年土地政策上有微調(diào)。10月20日拍賣(mài)的6幅地塊的出讓文件中全面取消了“中小套型比例要求”。一方面，新房市場(chǎng)越來(lái)越受改善買(mǎi)家青睞，過(guò)多的小戶(hù)型不一定受市場(chǎng)認(rèn)同，尤其是一些豪宅聚焦區(qū)域，大戶(hù)型反而更好賣(mài)，這也是順應(yīng)市場(chǎng)需求做出調(diào)整。另一方面，從房企的角度而言，小戶(hù)型的成本相應(yīng)比大戶(hù)型高，房企愿意做大戶(hù)型。此外，除了個(gè)別批次土地供應(yīng)比較多，大部分時(shí)候一批土地拍賣(mài)基本在4-6塊。土地分散有助于提升房企拿地興趣，減少資金壓力。

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地王頻出

優(yōu)質(zhì)土地增多使得今年競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少土地出現(xiàn)高溢價(jià)。如果算上非公開(kāi)市場(chǎng)的地塊，很多土地記錄在被反復(fù)刷新，今年是不折不扣的地王年。溢價(jià)率方面，今年有4幅地塊溢價(jià)率在40%以上。最高溢價(jià)率達(dá)到46%，而去年最高溢價(jià)是40%。豪宅的熱銷(xiāo)更是強(qiáng)化房企拿優(yōu)質(zhì)地塊的魄力。

表1：溢價(jià)率前5名的地塊

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

今年2月份，靜安寺社區(qū)C050101單元095-7住宅用地樓面價(jià)，高達(dá)161101元/平方米，刷新上海樓板價(jià)記錄。不過(guò)下半年被公開(kāi)市場(chǎng)中徐家匯地塊成交的20萬(wàn)元/平方米刷新，成為全國(guó)樓板價(jià)記錄。全國(guó)總價(jià)地王則是徐匯的東安路地塊，成交總價(jià)439.5億。

表1：樓板價(jià)前5名的地塊

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

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上半年熱，下半年冷

通常上半年拿地，下半年可以銷(xiāo)售。到了下半年，不少房企完成拿地指標(biāo)，而且來(lái)不及年內(nèi)開(kāi)盤(pán)，所以溫度略有下降屬于正常現(xiàn)象。但是今年第7批土拍底價(jià)成交的現(xiàn)象開(kāi)始增多，最后一批出現(xiàn)只有2幅溢價(jià)，7幅底價(jià)成交的現(xiàn)象，甚至市區(qū)范圍的楊浦地塊也是底價(jià)成交，和大部分中心區(qū)有溢價(jià)相比形成反差。除了上述提到的原因外，和下半年高端市場(chǎng)銷(xiāo)售速度放緩，房企的市場(chǎng)預(yù)期有所調(diào)整有一定關(guān)聯(lián)。

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分化依舊 冷熱不均

這和樓市整體狀況有關(guān)，上海雖然新房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)全國(guó)而言鶴立雞群，但是區(qū)域分化明顯。外環(huán)外去化有壓力，外環(huán)內(nèi)去化壓力小很多。但是，郊區(qū)也不絕對(duì)都沒(méi)有機(jī)會(huì)可言。比如曹路、嘉定新城等等，交易相對(duì)活躍。因此，中心區(qū)地塊大部分都有溢價(jià)，甚至成為地王。郊區(qū)總體溢價(jià)不高，但也不乏一些亮點(diǎn)，比如嘉定區(qū)嘉定新城F03A-4地塊被招商拿下，溢價(jià)率30%；浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊溢價(jià)率41.68%，被聯(lián)發(fā)奪得。

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民企敢于拿地

上海新房市場(chǎng)表現(xiàn)給房企參與的信心，不少房企敢于拿地。典型的是上海本土房企大華集團(tuán)，該企業(yè)拍賣(mài)市場(chǎng)拿下兩幅地塊，甚至其中有一幅是大寧板塊的住宅地塊。全國(guó)樓板價(jià)地王也是被民企拿下。說(shuō)明中心區(qū)項(xiàng)目好賣(mài)是共識(shí)，也給民企很大信心和期待。

Point 2

供需保持穩(wěn)定 長(zhǎng)期看好上海土地市場(chǎng)

上海“安全島”的意思還會(huì)被強(qiáng)化，相對(duì)其他城市，上海新房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勁。在投資沒(méi)有更好去處的前提下，房企資金會(huì)聚焦一二線(xiàn)城市，尤其是核心地塊，頭部房企會(huì)始終保持相當(dāng)高的參與度。因此，上海土地依舊會(huì)保持熱度。此外，隨著“好房子”建設(shè)的推進(jìn)，土地上的一些技術(shù)指標(biāo)不排除進(jìn)一步優(yōu)化的可能，給房企更多發(fā)揮空間。

當(dāng)然，基于當(dāng)前市場(chǎng)總體還是有去化壓力，消費(fèi)信心和預(yù)期相對(duì)不足的背景下不會(huì)加快投放，相反，會(huì)更加 精細(xì)調(diào)控 。既會(huì)考慮到投放總量，更會(huì) 在區(qū)域結(jié)構(gòu)上做進(jìn)一步管控 。結(jié)構(gòu)性熱度還會(huì)有。畢竟上海聚焦全國(guó)優(yōu)質(zhì)資源，因此，只要投放優(yōu)質(zhì)地塊，必然會(huì)受到房企熱捧， 明年誕生區(qū)域性地王的可能性也不小 。

總之，上海的優(yōu)質(zhì)地塊依舊是熱捧的對(duì)象。