河南
2025年有兩個城市是一起絕塵的。
一個是香港，觸底反彈，全年漲幅在7.5%，預計2026年還能再漲5%。
另一個就是上海。但是和香港截然不同的是，上海是豪宅復興。
下面這張圖，是過去十年中上海總價5000萬以豪宅的成交套數和均價走勢圖。
你會發現，還挺震撼的。
不管是成交套數，還是成交價格，都飆了新高。甚至走出了過去十年來最好的行情。
但下面這張圖更震撼。
總價1000萬以上的住宅，上海的銷量是北京+深圳的總量。
總價3000萬以上的豪宅，上海的銷量是深圳+北京+廣州+杭州+寧波+蘇州+廈門+成都+南京的總和，然后還多了26套。
也就是上海比后面9家加起來的總數，還多了26套。
怎么理解這一切呢？
第一、一線城市也是分化的，上海就是上海，無人可比，也無人能比。深圳次之。老錢去上海，新錢去深圳。
數據是：
2025年上億豪宅成交量最大的城市是上海，72套過億豪宅，占比超過七成；深圳過億豪宅成交了14套，同比2024年倍增；廣州、北京、杭州分別成交6套、5套和3套。
第二、不是樓市不行了，是大眾樓市不行了。數據告訴我們的是，北京也好、上海也好、深圳也好、廣州也好，賣的最好的就是300萬以下的剛需入門+1000萬以上的豪宅，中間的300-700萬的住宅，則最差，也是樓市最難處理的問題。
第三、不是城市不行了，是攤大餅的城市新區不行了。上海也好，深圳也好，所有的成交都有幾個共性標簽：城市核心地段+超高品質。
中國樓市的基礎邏輯再次回到了那個最原始的真理，地段、地段、地段。
對政府來說，這些地更好賣，也能買上價格；開發商是認位置的，客戶也是認位置的；好的位置配上好的產品，基本上是出一個爆一個。
全年全國一共有6個百億銷額大盤：
上海嘉里金陵華庭， 270-640㎡大平層房源，均價18.9萬元/㎡，總銷售額約92.34億元；
上海嘉里金陵華庭二期， 360-875㎡大平層，均價20.5萬元/㎡，總銷售額為98.43億元；
廣州保利玥璽灣，成交均價17 萬元 /㎡，單套均價4492萬元，最高單價30萬元/㎡，銷售額106 億元， ；
深圳灣澐璽，首開銷售金額130億元 ，去年全國單盤銷冠；
上海安瀾上海， 192-588㎡，均價約17.88萬/㎡，總價約2700萬—1.46億元，開盤當天銷售約90.77億元，去化約92%；
深圳中信城開信悅灣， 302~658平大戶型，均價24.4萬/㎡，總價約5326～2億5002萬，開盤兩小時銷售約100 億元。
這些項目的共性就是地段+品質。還有就是，北上廣深的思想鋼印，只要押注中國，買這里總是不錯的。
上海的豪宅銷售，非戶籍買家占了7成，這說明，是全國的有錢人在買上海。
第四、城市價值開始加速收縮，中國城市化的潮汐循環結束了。城市化擴張時，是在漲潮；潮落了，就開始退潮了。漲潮時水波推得有多猛、有多遠；退潮時收縮的就有多劇烈。全國的城市都將是如此。
這種結果的典型特征是，豪宅越來越貴，賣的也越來越好，但大盤則持續萎靡。北京如此，深圳如此，鄭州也是如此。因為這本身就是兩個市場，大眾市場+小眾市場。
這意味著什么呢？
這意味著豪宅下一步可能也會超量供應。
因為市場的基礎邏輯是逐利，什么東西能賺錢，就賣什么。政府為什么這幾年一直在賣核心區的地，因為好賣，還有溢價；開發商為什么要拿，并且拿了后還要一水的都做高端豪宅，也是因為好賣，有溢價。
2025年，北京豪宅套均總價1500萬元以上產品，市場累計供應6240套，遠超2024年全年的供應。
但2025年年內，北京套均總價1500萬元以上豪宅，累計成交是2851套，市場存量已經是消化量的一倍多了。而2026年，還會繼續供應。
再看上海，上海豪宅的成交很火爆，但也更卷。有人統計過，目前上海在售及待售豪宅新房達115個。特征是，核心城區供應量扎堆出現，產品力競爭進入白熱化。
上海今年也會繼續供應，會繼續堆積庫存。
接下來，必然的趨勢是，豪宅也開始分化，開始分一般豪宅和全球唯一的豪宅。或者是可復制豪宅和絕版豪宅。
這幾天，最新的數據出來了。
3000萬以上的豪宅成交，上海開始急速減速，廣深成交開始飆升。
就連占絕對成交主力的億元豪宅，上海甚至連廣州都比不過了。
一開年，北上被廣深全面反超。
深圳總價過億的豪宅成交12套，去年全年一共才13套。而深圳成交的這12套億元豪宅，其中10套來自中信城開信悅灣。
廣州截至3月20日成交7套億元豪宅，5套出自保利玥璽灣。
總之，樓市新一輪內卷已經開始了，只不過，這一次的內卷，從改善已經躍升到了豪宅。1000萬級別的豪宅成為重災區，開年至今的成交量已經比去年同期下降了37% 。
并且不僅北上廣深是如此，二線也是如此。區別是，一線卷頂豪，二線卷四代宅。大家都想趁著政策的東風，趕緊收攏富人。
畢竟，這是零和博弈！
THE END
來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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