世茂夢碎“中國第一高樓” 華潤置地3折入主

這是一個底色略呈悲傷的故事。

日前，深圳有宗地，以70.45億元底價成交。這宗地位于龍崗區(qū)龍城街道，歷史“悠久”。

它之前賣過一次。

2017年12月，世茂集團以239.43億元的天價競得該地塊。這個價格僅次于招商蛇口與華僑城聯(lián)合體于2016年創(chuàng)下的深圳總地價紀錄，轟動一時。

引人矚目的，更在于它的宏偉構想。

世茂計劃總投入500億元，打造包含700米“中國第一高樓”在內的深港國際中心。但項目還在設計階段，就遭遇“痛擊”。2020年，住建部與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴格限制新建超高層建筑。深港國際中心的規(guī)劃高度一再下調，從700米降至600米，再降至500米以下。

撇開政策要求不說，從市場角度看，降低建筑高度，是對的，因為“三道紅線”來了。

但是，房企融資渠道急劇收縮，是與銷售大幅放緩一起到來的，一批房企迎來致命的流動性危機。其中就包括世茂集團。公開市場債券違約、信托產(chǎn)品逾期兌付，直接導致大批項目停工，深港國際中心于2022年全面停擺。

停工之后，債權人試圖通過司法拍賣挽回損失。2023年，該項目資產(chǎn)兩次進入司法拍賣程序，起拍價從約130.44億元降至104.35億元左右，均因無人出價而流拍。

世茂債務危機惡化，無力自救。2025年7月，龍崗區(qū)政府啟動“收地化險”方案，提出以約68億元整體收儲世茂深港國際中心涉及的12宗土地及地上建筑物，并獲得相關信托計劃的投資人表決通過。對于這一價格，世茂方面曾提出異議，但這并未影響收儲及后續(xù)規(guī)劃的推進。

今年4月，地塊以70.45億元的起始價重新掛牌。5月6日，唯一競買人華潤置地全資子公司以底價摘得。簡單比較，相當于原價的3折。

這宗地塊之所以應者寥寥，很大程度上與出讓條件中對商業(yè)運營的要求有關。

根據(jù)《深圳大運片區(qū)重點項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議》，項目購物中心需長期自持，并要求引入具備強運營能力的商業(yè)管理主體。這一地塊的出讓文件為商業(yè)運營方設置了兩項條款，其一是要求運營方在2024年度境內及港澳地區(qū)運營的購物中心及百貨營收合計不低于50億元；其二是必須引進不少于5個入選《2025全球高檔和奢侈品牌價值50強》前20名的高端國際零售品牌。

能同時滿足這兩個條件的商業(yè)運營主體，在國內市場上并不多。購物中心要求全年期自持，還要求引入五星級酒店，門檻極高，符合條件的開發(fā)商很少。

對照這一標準，擁有萬象城的華潤置地是最合適的運營主體。

不僅如此，華潤置地在這一區(qū)域還有片區(qū)協(xié)同效用。距此次出讓的地塊不遠，即是由華潤置地開發(fā)運營的“大運天地”，由旗下華潤萬象生活操盤，占地52萬平方米，2024年7月28日正式開業(yè)。該商業(yè)體將商業(yè)街區(qū)、生態(tài)湖景、公園綠地及專業(yè)體育場館融為一體，打造出“文體旅商”融合的消費場景。

新拿下的地塊與大運天地緊鄰，未來存在連片開發(fā)、商業(yè)協(xié)同的空間。華潤在大運片區(qū)已經(jīng)積累了一定的商業(yè)運營經(jīng)驗和客群基礎，對于這宗地塊的商業(yè)部分，無論是自持運營還是引入品牌，都有直接可參照的落地路徑。

華潤在龍崗片區(qū)深耕時間較長，又有具體合作項目傍身，接手世茂深港項目，具備合理性與可操作性。

值得注意的是，由于監(jiān)管政策、房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，這一地塊將不再是“中國第一高樓”。

收儲之后，地塊規(guī)劃調整。用地性質從原來的商業(yè)用地，轉變?yōu)?strong>“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，其中住宅建筑面積達30.56萬平方米，占總建筑面積64%；商業(yè)用地則縮減至14.35萬平方米。規(guī)劃容積率也從原來的4.17大幅降至3.26，不再以標志性建筑高度為目標，轉向更注重居住舒適度和功能合理性。

出讓條件中還引入了一項新的開發(fā)模式：競得人可將地塊分宗，住宅部分在1年內開工、4年內竣工，集中商業(yè)及酒店部分可在2.5年內開工、6年內竣工，允許開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)住宅部分以快速回籠資金。這種“先住后商”的安排，降低了開發(fā)商前期的資金壓力，也使項目在當前市場環(huán)境下具備了更強的可操作性。

從地價角度而言，華潤置地壓力不大。這宗地塊折算綜合樓面價約1.48萬元/平方米，不僅低于世茂集團2017年拿地時約1.75萬元/平方米的成本，也明顯低于周邊水平——中海地產(chǎn)2025年1月獲取的大運玖章地塊，樓面價約為2.96萬元/平方米。再加上深圳樓市的復蘇態(tài)勢，這宗地塊具備了一定的市場想象空間。

暢想，長風萬里送秋雁，對此可以酣高樓；然而，棄我去者，昨日之日不可留。昔日計劃中的“第一高樓”，歷經(jīng)八年多時間，價格幾經(jīng)起落，規(guī)劃徹底重構。曾經(jīng)承載超級地標夢想的地塊，以一個更務實的方式重新出發(fā)。

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