杭州樓市，開始超預(yù)期了

最近在杭州街頭走一圈，明顯感覺中介門店熱鬧了不少。以前路過(guò)總看到幾個(gè)人在門口閑聊，現(xiàn)在玻璃門里坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，偶爾還有人站著看房源信息。

身邊幾個(gè)朋友也在聊房子，有剛工作不久的年輕人，也有想換套大點(diǎn)房子的中年人。他們說(shuō)，不是不想等，是感覺現(xiàn)在市場(chǎng)和之前預(yù)想的樣子不太一樣。

之前業(yè)內(nèi)大多判斷，杭州樓市會(huì)是溫和回暖的節(jié)奏。畢竟經(jīng)歷了幾年調(diào)整，大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期都比較謹(jǐn)慎。但從2026年上半年的成交數(shù)據(jù)、政策效果和土拍熱度來(lái)看，實(shí)際走勢(shì)已經(jīng)明顯超出了多數(shù)人的預(yù)判。

今天就和大家聊聊，這一輪打破原有預(yù)期的市場(chǎng)變化，背后藏著哪些值得關(guān)注的邏輯。

市場(chǎng)的變化，最先在二手房領(lǐng)域顯現(xiàn)，整體表現(xiàn)和此前行業(yè)給出的預(yù)判存在明顯差距。2026年4月，杭州十區(qū)二手房成交9968套，環(huán)比漲6.5%，同比漲5.8%。這個(gè)數(shù)字創(chuàng)下近五年同期新高，僅次于2021年的歷史高峰，被業(yè)內(nèi)稱為"最強(qiáng)銀四"。

到了5月，全市（含富陽(yáng)、臨安）成交9087套，同比漲幅擴(kuò)大到17.8%，主城區(qū)日均成交約268套，連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在9000套以上的高位區(qū)間。這也能看出，當(dāng)下的市場(chǎng)并非短期波動(dòng)，扎實(shí)的自住需求構(gòu)成了基本盤。

更有意思的是成交結(jié)構(gòu)。總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的房源，4月占比50.9%-54.8%，5月進(jìn)一步升至56.1%。簡(jiǎn)單說(shuō)，每?jī)蓚€(gè)購(gòu)房者中，就有一個(gè)選了低總價(jià)"上車盤"。

臨平、良渚、閑林這些單價(jià)"1字頭"的板塊成了流量中心。臨平廣廈天都城4月單小區(qū)成交53套，套均總價(jià)才134萬(wàn)元；夏宮花苑套均128萬(wàn)元；余杭新明半島、錢塘世茂江濱花園這些單價(jià)1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米的小區(qū)也賣得不錯(cuò)。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2026年二季度杭州剛需房源的帶看量比一季度提升42%，成交周期縮短18%，和此前“成交溫和回升、周期平穩(wěn)”的預(yù)判形成了鮮明反差。

剛需群體集中入場(chǎng)，離不開政策的精準(zhǔn)賦能。2026年4月落地的公積金貸款新政，是撬動(dòng)需求的核心因素，而政策帶來(lái)的實(shí)際拉動(dòng)效果，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)此前的預(yù)估。

最關(guān)鍵的變化是家庭最高貸款額度從130萬(wàn)元上調(diào)到180萬(wàn)元，這意味著總價(jià)200萬(wàn)元左右的房子，很多家庭能實(shí)現(xiàn)純公積金貸款，不用承擔(dān)商業(yè)貸款的利息。

濱江有位95后購(gòu)房者，以168萬(wàn)元總價(jià)買了臨平的房子，純公積金貸了150萬(wàn)元，月供才6000多元，比組合貸每月省1000多元壓力。對(duì)剛工作幾年的年輕人來(lái)說(shuō)，這是一筆實(shí)實(shí)在在的減負(fù)。

數(shù)據(jù)最能說(shuō)明問(wèn)題。4月份選擇公積金貸款（含組合貸）的比例達(dá)32.4%，比3月提升3.8個(gè)百分點(diǎn)；純公積金貸款占比從3月的12.7%飆升到19.1%，是2025年全年平均值的2.2倍，達(dá)到去年同期的2.5倍。

貝殼研究院還發(fā)現(xiàn)，4-5月新增公積金貸款戶均申請(qǐng)額度103.8萬(wàn)元，比新政前3月的84.4萬(wàn)元提升23.0%，對(duì)比2025年全年戶均80.9萬(wàn)元，增幅達(dá)28.3%。這說(shuō)明政策不僅激活了需求，也實(shí)實(shí)在在提升了剛需的購(gòu)買力。

如果只看到剛需市場(chǎng)的變化，難免會(huì)片面。杭州核心區(qū)域的頂級(jí)豪宅、改善型房源，走勢(shì)同樣跳出了此前的溫和預(yù)期，走出了獨(dú)立的運(yùn)行節(jié)奏。

九溪玫瑰園一套獨(dú)棟別墅法拍，成交價(jià)折合單價(jià)約44.5萬(wàn)元/平方米；建發(fā)·棲湖云莊起步總價(jià)約6000萬(wàn)元的排屋，開盤就售罄。這些項(xiàng)目的看房驗(yàn)資門檻都不低，大多在2000萬(wàn)至3000萬(wàn)元，部分大戶型甚至高達(dá)8000萬(wàn)元。

買家群體也很清晰，主要是35-45歲的科技行業(yè)創(chuàng)業(yè)者及高管，這反映出新產(chǎn)業(yè)財(cái)富對(duì)高端資產(chǎn)的吸納能力。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2026年二季度杭州千萬(wàn)級(jí)以上豪宅成交同比增長(zhǎng)31%，遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均水平。

核心改善板塊同樣穩(wěn)健。蔣村、世紀(jì)城、未來(lái)科技城等成熟區(qū)域，120-144㎡改善戶型去化效率較高。西溪誠(chéng)園、西溪蝶園等品質(zhì)次新小區(qū)，二季度成交價(jià)格基本持平，無(wú)明顯回調(diào)，流通性強(qiáng)。

學(xué)區(qū)房則呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)壽橋小學(xué)等老牌名校學(xué)區(qū)房，因"掛戶口"需求帶動(dòng)成交量大漲，4月成交31套，環(huán)比漲121%；而文海實(shí)驗(yàn)、幸福河等部分學(xué)區(qū)成交量下滑。家長(zhǎng)選房更趨務(wù)實(shí)，傾向低總價(jià)小戶型用于落戶，而非單純追求高價(jià)學(xué)位房，教育焦慮正在理性降溫。

土地市場(chǎng)一直是樓市的重要風(fēng)向標(biāo)，2026年上半年杭州多宗涉宅地塊競(jìng)價(jià)十分激烈，競(jìng)價(jià)輪次、溢價(jià)率全部超出了業(yè)內(nèi)原本的預(yù)估。6月3日的首場(chǎng)土拍，4宗涉宅地塊總成交額46.2億元，平均溢價(jià)率達(dá)41.9%，熱度持續(xù)高位。

最受關(guān)注的是九堡單元SC120401-04地塊，經(jīng)過(guò)65輪激烈競(jìng)價(jià)，由綠城以20.74億元競(jìng)得，樓面價(jià)22801元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)61.51%，創(chuàng)下2026年杭州土拍溢價(jià)率新高。這塊地臨近地鐵換乘站，配套成熟，吸引了14家房企爭(zhēng)搶。

西湖雙橋地塊由招商蛇口以12.18億元競(jìng)得，樓面價(jià)14147元/㎡，溢價(jià)率35.64%。錢塘區(qū)兩宗地塊被興耀包攬，均經(jīng)過(guò)20輪以上競(jìng)價(jià)，以超過(guò)23%的溢價(jià)率拿下，顯示民企在核心區(qū)域的積極布局。

回顧2024年10月，綠城拍下的錢江新城二期地塊，該地塊樓面價(jià)50717元/㎡，刷新城市紀(jì)錄，長(zhǎng)期為市場(chǎng)傳遞信心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，杭州土拍高溢價(jià)率頻現(xiàn)，反映出房企尤其是頭部民企對(duì)杭州市場(chǎng)長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可，這種信心傳遞到二級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)預(yù)期。

說(shuō)到這里，必須客觀糾偏：市場(chǎng)走勢(shì)超出預(yù)期，并不代表杭州樓市迎來(lái)全域普漲，結(jié)構(gòu)性分化依舊是當(dāng)前最核心的特征。

剛需板塊主要依靠以價(jià)換量提升流動(dòng)性，2026年4月杭州二手房整體均價(jià)26023元/㎡，環(huán)比下跌3.7%。遠(yuǎn)郊板塊更是另一番景象，瓶窯、瓜瀝、富陽(yáng)、臨安等外圍區(qū)域，房源去化周期超過(guò)36個(gè)月，市場(chǎng)整體偏冷清，和主城、核心板塊形成鮮明反差。

購(gòu)房邏輯也在發(fā)生深刻變化。市場(chǎng)泡沫逐步出清，投資性需求基本退場(chǎng)，自住需求成為絕對(duì)主流。購(gòu)房者不再盲目追漲，而是聚焦性價(jià)比、居住體驗(yàn)與預(yù)算適配度。總價(jià)150萬(wàn)元以下房源成交占比，從2025年1月的17.5%大幅攀升至32.2%。

易居研究院的報(bào)告顯示，2026年二季度杭州樓市呈現(xiàn)"量升價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化"特征，這種態(tài)勢(shì)符合市場(chǎng)理性修復(fù)的規(guī)律，與2021年的普漲行情有本質(zhì)區(qū)別。

這一輪打破預(yù)期的市場(chǎng)表現(xiàn)，并非突然爆發(fā)，而是多輪政策疊加、市場(chǎng)逐步修復(fù)的結(jié)果。

2024年11月契稅新政落地，有效激發(fā)了90㎡以上改善型房源的置業(yè)需求，降低了購(gòu)房成本，直接推動(dòng)中高端市場(chǎng)成交放量。當(dāng)時(shí)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%，位居全國(guó)所有城市之首，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同樣領(lǐng)跑全國(guó)，這是自2022年樓市調(diào)整以來(lái)，杭州二手房首次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比雙漲。

到2025年中期，杭州新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比連漲4個(gè)月、同比連漲3個(gè)月，成為全國(guó)70城中僅次于上海的"獨(dú)苗"，顯示出極強(qiáng)的抗跌性。2025年上半年，杭州全市二手房成交4.44萬(wàn)套，超過(guò)新房1萬(wàn)余套，徹底進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代，活躍的交易量為市場(chǎng)變化提供了基礎(chǔ)。

2026年4月公積金新政落地，徹底點(diǎn)燃剛需入市熱情，形成了剛需與改善共同發(fā)力的市場(chǎng)格局。同時(shí)，杭州科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚，高凈值人群基數(shù)龐大，胡潤(rùn)百富榜顯示全國(guó)50億資產(chǎn)以上富豪中有68位居住在杭州，房產(chǎn)仍是重要的資產(chǎn)配置選項(xiàng)。

更重要的是，市場(chǎng)正在獎(jiǎng)勵(lì)高品質(zhì)住宅。配備綠色建筑、智慧服務(wù)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的小區(qū)受到追捧，而缺乏維護(hù)或品質(zhì)較差的房源則被邊緣化。這種"良幣驅(qū)逐劣幣"的現(xiàn)象，使得優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格得以獨(dú)立上漲。

綜合來(lái)看，杭州樓市本輪整體走勢(shì)明顯超出前期市場(chǎng)預(yù)判，成交量、政策效果、高端房源、土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)亮眼表現(xiàn)。

但必須明確，這不是新一輪暴漲的前奏，而是市場(chǎng)經(jīng)歷深度調(diào)整后，供需雙方在新的價(jià)格平衡點(diǎn)上達(dá)成的理性共識(shí)。這是一輪結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情，自住需求成為核心支撐，市場(chǎng)徹底告別盲目投資的階段。

杭州樓市已經(jīng)進(jìn)入新周期：總量溫和修復(fù)、結(jié)構(gòu)劇烈分化，居住屬性回歸，產(chǎn)品力和地段價(jià)值成為核心錨點(diǎn)。

對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這也是從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路。

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