又一座發(fā)達(dá)城市樓市離譜了！均價(jià)從6萬(wàn)跌到3萬(wàn)，看房人寥寥無(wú)幾

作者：縱橫論市

最近走訪廈門(mén)多家房產(chǎn)中介門(mén)店，撲面而來(lái)的是濃濃的市場(chǎng)寒意。

前幾年人頭攢動(dòng)、咨詢(xún)不斷的熱鬧場(chǎng)景早已徹底消失，如今門(mén)店門(mén)庭冷落，一整天也鮮有購(gòu)房者登門(mén)。作為東南沿海知名的發(fā)達(dá)城市，這座曾經(jīng)穩(wěn)居國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)的城市，當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀，讓不少業(yè)內(nèi)人士都倍感唏噓。

如今坊間熱議不斷：廈門(mén)房?jī)r(jià)從2021年巔峰時(shí)期的每平米6萬(wàn)元，一路下跌至如今3萬(wàn)元左右。更讓人無(wú)奈的是，即便價(jià)格近乎腰斬，主動(dòng)上門(mén)看房、選房的人依舊屈指可數(shù)。

價(jià)格持續(xù)下探，市場(chǎng)卻依舊冷清，這樣的局面讓不少人感到不解。廈門(mén)樓市為何走到這一步？接下來(lái)我們結(jié)合官方統(tǒng)計(jì)、行業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)和一線(xiàn)市場(chǎng)實(shí)景，深入聊聊當(dāng)下的真實(shí)狀況。

當(dāng)下的廈門(mén)樓市，早已徹底告別往日的賣(mài)方市場(chǎng)，全面進(jìn)入買(mǎi)方主導(dǎo)的低迷階段。

打開(kāi)本地二手房交易平臺(tái)可以看到，全市掛牌房源數(shù)量持續(xù)攀升，業(yè)主的議價(jià)空間被不斷放大，降價(jià)出售成為常態(tài)。回望2021年，廈門(mén)島內(nèi)核心學(xué)區(qū)房、高端改善樓盤(pán)單價(jià)一度觸及5至6萬(wàn)元，是全國(guó)公認(rèn)的房?jī)r(jià)高地。

時(shí)至2026年，全市住宅加權(quán)成交均價(jià)已經(jīng)回落至3萬(wàn)元上下。這幾年，大量在市場(chǎng)高點(diǎn)入場(chǎng)的投資客不得不選擇割肉離場(chǎng)。目前全國(guó)推行的帶押過(guò)戶(hù)政策，雖然簡(jiǎn)化了交易流程、加快了房源流轉(zhuǎn)，但也只是交易工具的優(yōu)化，根本無(wú)法扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下行的大趨勢(shì)。

在深入分析行情之前，我們先要理清一個(gè)大眾普遍存在的認(rèn)知誤區(qū)。很多人想當(dāng)然地認(rèn)為，廈門(mén)全域房?jī)r(jià)都從6萬(wàn)元跌到了3萬(wàn)元，這其實(shí)是統(tǒng)計(jì)口徑造成的視覺(jué)偏差。

根據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)和專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年每平米6萬(wàn)元，僅僅是島內(nèi)思明、湖里核心地段優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格。那一年，廈門(mén)全市整體成交均價(jià)其實(shí)只有3.1萬(wàn)至3.5萬(wàn)元。

而如今3萬(wàn)元的全市均價(jià)，是島內(nèi)、島外所有房源加權(quán)計(jì)算后的結(jié)果，樓市兩極分化的現(xiàn)象已經(jīng)達(dá)到極致。島內(nèi)核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，單價(jià)依舊維持在4萬(wàn)至8萬(wàn)多元，整體跌幅在20%到30%；同安、翔安等島外遠(yuǎn)郊板塊則遭遇深度下跌，部分房源單價(jià)跌至1萬(wàn)至1.5萬(wàn)元，跌幅超過(guò)五成。

換句話(huà)說(shuō)，并非全城房?jī)r(jià)統(tǒng)一腰斬，但島外大面積房源的深度回落，實(shí)實(shí)在在拉低了全市均價(jià)，也讓整個(gè)樓市的冷清氛圍愈發(fā)濃厚。

撥開(kāi)數(shù)據(jù)的表象，廈門(mén)樓市陷入低迷，是多重隱患長(zhǎng)期積累后的集中爆發(fā)。首要原因，就是早年樓市透支出的估值泡沫，如今正在持續(xù)出清，而城市基本面根本無(wú)力承接曾經(jīng)的高房?jī)r(jià)。

多年來(lái)，廈門(mén)房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期排在全國(guó)前列，房?jī)r(jià)上漲的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市GDP與居民收入的增長(zhǎng)節(jié)奏。對(duì)比深圳、杭州等強(qiáng)二線(xiàn)城市，廈門(mén)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模有限，高薪就業(yè)崗位供給不足，房產(chǎn)的投資屬性遠(yuǎn)大于居住屬性，高房?jī)r(jià)本就缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐。

與此同時(shí)，2021年廈門(mén)居民杠桿率一度位居全國(guó)第二，當(dāng)時(shí)大部分購(gòu)房行為都高度依賴(lài)信貸負(fù)債。隨著國(guó)內(nèi)全面進(jìn)入去杠桿周期，背負(fù)高額房貸的群體還款壓力陡增，集中拋售房源的行為接連出現(xiàn)，進(jìn)一步加速了價(jià)格下行。

其次，早年的城市規(guī)劃，為如今的供需失衡埋下了巨大隱患。過(guò)去十年，廈門(mén)大力推進(jìn)“島外大發(fā)展”戰(zhàn)略，同安、翔安等遠(yuǎn)郊區(qū)域大規(guī)模出讓住宅用地，直接造成區(qū)域房源嚴(yán)重供過(guò)于求。

行業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年廈門(mén)島外非核心板塊，新房與二手房綜合去化周期普遍超過(guò)30個(gè)月。海量房源長(zhǎng)期積壓、無(wú)人問(wèn)津，即便業(yè)主一次次主動(dòng)降價(jià)，也很難找到接盤(pán)者，這也是市場(chǎng)門(mén)可羅雀的核心原因。

第三，人口基本面持續(xù)走弱，疊加購(gòu)房者信心崩塌，購(gòu)房需求不斷收縮。廈門(mén)常住人口自然增長(zhǎng)率連續(xù)多年為負(fù)，外來(lái)新增人口大多以普通務(wù)工群體為主，有限的購(gòu)買(mǎi)力根本無(wú)力承接住宅房源。2024至2025年當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)用工規(guī)模下滑，更是進(jìn)一步削弱了剛需購(gòu)房的基本盤(pán)。

如今全國(guó)樓市步入存量時(shí)代，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的幻想早已破滅，持幣觀望成為所有人的主流選擇。即便2026年全國(guó)統(tǒng)一將首付比例降至15%、下調(diào)房貸利率，這類(lèi)普惠政策也只小幅撬動(dòng)了少量改善需求，曾經(jīng)火熱的投機(jī)群體早已徹底退場(chǎng)，市場(chǎng)再也難現(xiàn)往日活力。

最后，保障房大規(guī)模入市與統(tǒng)計(jì)規(guī)則，進(jìn)一步放大了樓市下行的觀感。2026年廈門(mén)官方計(jì)劃供應(yīng)保障性住房1.49萬(wàn)套，其中配售型保障房占比頗高。大量低價(jià)保障房投放市場(chǎng)，分流了本就有限的剛需群體，間接壓低了商品房的價(jià)格中樞。再結(jié)合全市加權(quán)均價(jià)的計(jì)算方式，島外海量低價(jià)房源，讓“房?jī)r(jià)大跌”的感受變得愈發(fā)明顯。

放眼整個(gè)東南沿海的發(fā)達(dá)城市，廈門(mén)樓市的調(diào)整幅度在同類(lèi)城市中位居前列。究其根源，這座城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，人口持續(xù)吸附能力有限，過(guò)往樓市過(guò)度依賴(lài)外來(lái)投資資金，抗風(fēng)險(xiǎn)能力本就偏弱。

放在全國(guó)大環(huán)境下來(lái)看，房地產(chǎn)普漲的時(shí)代早已徹底落幕，城市分化、板塊分化成為行業(yè)長(zhǎng)期常態(tài)。結(jié)合當(dāng)前各項(xiàng)市場(chǎng)信號(hào)判斷，短期內(nèi)廈門(mén)樓市依舊會(huì)在低位徘徊，持續(xù)的降價(jià)也很難撬動(dòng)大規(guī)模成交，樓市短期內(nèi)不存在全面反彈的基礎(chǔ)。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，島內(nèi)核心優(yōu)質(zhì)房源雖然具備一定抗跌能力，但也難迎來(lái)價(jià)格上漲；同安、翔安等島外遠(yuǎn)郊板塊，大概率會(huì)延續(xù)持續(xù)陰跌的走勢(shì)，樓市兩極分化的格局還會(huì)不斷加劇，整體市場(chǎng)的寒意短期內(nèi)難以消散。

綜合來(lái)看，廈門(mén)房?jī)r(jià)的持續(xù)回落，本質(zhì)是多年投機(jī)泡沫的逐步出清，價(jià)格正在慢慢回歸與城市產(chǎn)業(yè)、居民購(gòu)買(mǎi)力相匹配的水平。

曾經(jīng)依靠炒房賺取收益的模式，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中已經(jīng)徹底行不通。房產(chǎn)的價(jià)值，終究要依托一座城市真實(shí)的發(fā)展實(shí)力，而如今的廈門(mén)樓市，依舊處在調(diào)整的陣痛期。

你身邊有在廈門(mén)看房、置業(yè)的朋友嗎？不妨聊聊你看到的真實(shí)市場(chǎng)景象。

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