龍湖集團(tuán)：運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)持續(xù)有機(jī)增長

龍湖商業(yè)的Capex改造再下一城。

6月中旬，龍湖北京大興天街為期一年的Capex改造落下帷幕，12米高的“樹王”、10米跨層水幕垂落，加之植物包裹著的林下外擺，呈現(xiàn)出一片全新的“城市綠洲”。在過去幾天，這個(gè)名為“沐光島”的新場景，成為北京市大興區(qū)最火爆的商業(yè)區(qū)域之一。

數(shù)據(jù)顯示，在沐光島開業(yè)的前四天，北京大興天街這座已經(jīng)開業(yè)十年的商業(yè)體，全場銷售、客流、車流均創(chuàng)下年內(nèi)新高。其中，日均客流達(dá)成超6萬，同比增長接近15%，日均車流同比增長30%以上；剔車銷售額達(dá)成近3500萬，同比增長超150%；而沐光島區(qū)域在開業(yè)4天的銷售額更超過160萬，同比增長超700%。

不僅是北京大興天街。近兩年來，龍湖加大了對存量項(xiàng)目Capex改造的投入力度，目前，包括重慶北城天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街、北京長楹天街在內(nèi)等多個(gè)頭部項(xiàng)目均已完成Capex改造。

存量項(xiàng)目的煥新成果，已在2026年陸續(xù)顯現(xiàn)。以重慶北城天街為例，該項(xiàng)目在無閉店的情況下，完成為期600天的改造，實(shí)現(xiàn)了建筑、景觀、室內(nèi)裝修的全面煥新，并同步引進(jìn)全新品牌，如Coach、Vivienne Westwood等國際知名品牌，還落地多家品牌的重慶首店、旗艦店。整個(gè)改造完成后，重慶北城天街今年1-5月實(shí)現(xiàn)營業(yè)額同比超50%的增長。

改造項(xiàng)目同店同比數(shù)據(jù)的大幅提升，也成為龍湖商業(yè)業(yè)績?nèi)嫦蚝玫闹匾苿?dòng)力量。截至5月末，龍湖已開業(yè)商場整體出租率高達(dá)97%，1-5月剔車營業(yè)額整體增長18%，同店同比增長9%。“項(xiàng)目的升級改造，在后續(xù)也將成為集團(tuán)商業(yè)增長新的動(dòng)力。”在日前召開的股東會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層在談及商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)時(shí)透露，今年下半年將新開業(yè)8座全新商場，并會(huì)啟動(dòng)集團(tuán)最大的商業(yè)項(xiàng)目重慶時(shí)代天街的升級改造。

伴隨著行業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變，近年來，龍湖在主動(dòng)收縮地產(chǎn)開發(fā)體量的同時(shí)，推動(dòng)以商業(yè)為代表的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)保持良性增長。

在2025年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)下歷史新高，在集團(tuán)營業(yè)收入中占比達(dá)到27.5%；運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%。

“龍湖的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為公司的現(xiàn)金流及利潤的支柱。”龍湖集團(tuán)管理層在股東大會(huì)上表示，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)作為公司發(fā)展的增長盤，未來將保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢。

在新的坐標(biāo)系與新的估值邏輯之下，龍湖集團(tuán)也在推動(dòng)轉(zhuǎn)型的深入。根據(jù)管理層預(yù)測，最晚在2028年，龍湖集團(tuán)的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入就將超過開發(fā)業(yè)務(wù)，屆時(shí)，龍湖也將完成收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換。

市場也對龍湖的轉(zhuǎn)型舉措投出贊成票。不久前，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)調(diào)整了對龍湖集團(tuán)的評級方法論，從此前的中國開發(fā)商方法論轉(zhuǎn)為亞太房地產(chǎn)REIT方法論。惠譽(yù)表示，新方法論反映了龍湖集團(tuán)不斷變化的業(yè)務(wù)模式，過去幾年，龍湖的開發(fā)業(yè)務(wù)有所收縮，而其運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)則持續(xù)增長，2025年運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)占集團(tuán)總資產(chǎn)和EBITDA的大部分，成為公司信用狀況的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。