實(shí)探！贛州這個(gè)知名小區(qū)，真實(shí)居住水平到底如何？

當(dāng)初新房均價(jià)破萬(wàn)，如今二手房最低5字頭成交！

價(jià)格回落的新力帝泊灣，一直是經(jīng)開(kāi)區(qū)極具話題度的剛需盤(pán)，帶看熱度居高不下，熱度與成交價(jià)形成明顯反差。

高人氣背后，小區(qū)真實(shí)居住環(huán)境到底值不值得入手？

近日，小編實(shí)探新力帝泊灣一期，無(wú)濾鏡實(shí)拍還原小區(qū)真實(shí)居住現(xiàn)狀。

新力帝泊灣一期大門(mén)采用石材門(mén)廊結(jié)構(gòu)，淺米黃石材立面質(zhì)感溫潤(rùn)，兩側(cè)立柱搭配壁燈，看起來(lái)比較簡(jiǎn)單大氣；

旁邊為地下停車場(chǎng)，門(mén)口設(shè)有門(mén)禁，訪客進(jìn)出需要登記，安全性還是比較高的。

走進(jìn)小區(qū)后，映入眼簾的是社區(qū)標(biāo)志性景觀墻，下方搭配分層式流水水景，水景長(zhǎng)期使用，整體看起來(lái)有些陳舊。

整個(gè)小區(qū)由16棟高層住宅組成，是一個(gè)2564戶的大社區(qū)，容積率3.0，容積率偏高，公攤偏大，走在小區(qū)里不會(huì)感覺(jué)到壓抑，但低樓層采光通風(fēng)多少有點(diǎn)影響。

小編走了一圈后發(fā)現(xiàn)，園林樹(shù)木搭配球形灌木、草坪等，高低錯(cuò)落，被修剪的整整齊齊，看起來(lái)維護(hù)較好，長(zhǎng)勢(shì)茂盛，但大面積草坪造景，景觀層次單一，觀賞性不高。

道路寬敞整潔，地面些許落葉，路過(guò)時(shí)可以看到物業(yè)在打掃衛(wèi)生；小區(qū)內(nèi)氛圍不錯(cuò)，很多家長(zhǎng)帶著小孩、老人在樓下打牌玩耍，生活氣息濃厚。

設(shè)施豐富，帶有乒乓球桌、休閑座椅、健身器材、兒童滑滑梯、沙子、籃球場(chǎng)等，游泳池目前暫未開(kāi)放。

小區(qū)外立面維護(hù)較好，采用米黃色+深咖色調(diào)為主，搭配大面積玻璃及連廊，看起來(lái)質(zhì)感十足，一樓為架空層和單元入戶，比較簡(jiǎn)單。

新力帝泊灣位于經(jīng)開(kāi)區(qū)華裕路與緯一路交匯處，周邊臨近新力帝泊灣二期及紫荊公館，背靠規(guī)劃中的苑淵公園，地塊目前仍是空地，不少居民在此開(kāi)荒種菜，整體環(huán)境觀感較差。

旁邊有一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站，在紅綠燈處可以聞到些許異味。

再來(lái)看看二手房市場(chǎng)。

作為一個(gè)兩千多戶的大社區(qū)，目前共有149套房源，掛牌均價(jià)8258元/㎡，近90天成交3套，近30天帶看371次，在市場(chǎng)上熱度很高。

掛牌房源包括建筑面積約88.72-117.31㎡，單價(jià)在六千至一萬(wàn)二每平，總價(jià)在58-132萬(wàn)元。

為開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一交付的精裝房，多數(shù)掛牌單價(jià)在六千至九千多每平。

均為剛需小三房戶型，基本上沒(méi)有四房可選，戶型選擇性有限，會(huì)考慮買(mǎi)該小區(qū)的購(gòu)房者，更多以剛需自主為主，且可以減少一定精裝成本，入手門(mén)檻較低，故在市場(chǎng)熱度很高。

一期于2019年交房，交房后到至今成交144套房源，是經(jīng)開(kāi)區(qū)成交量比較高的二手房小區(qū)。

包括建筑面積約88.71-117.82㎡，單價(jià)在五千至一萬(wàn)一每平，總價(jià)在五十至一百四十萬(wàn)區(qū)間。

近兩年成交單價(jià)在五千至八千多每平，成交單價(jià)明顯回落。

新力帝泊灣位于經(jīng)開(kāi)區(qū)西城區(qū)北部，位置不算核心，但也不算很偏。

小區(qū)周邊臨近大批同期開(kāi)發(fā)、房齡相近的住宅社區(qū)，例如美的君蘭半島、天空之城、桃李春天、中海左岸馥園等小區(qū)，片區(qū)內(nèi)同類型剛需改善房源扎堆，整體二手房掛牌庫(kù)存充足、可選房源量大。

同一意向購(gòu)房者看房時(shí)，通常會(huì)對(duì)比片區(qū)內(nèi)多個(gè)小區(qū)，房源同質(zhì)化嚴(yán)重，分流客戶現(xiàn)象明顯，二手房競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少房東只能降價(jià)加速出手。

項(xiàng)目周邊楊梅綜合體規(guī)劃中，楊梅集市已開(kāi)業(yè)，距離幼兒園、天驕小學(xué)、第八中學(xué)較近，教育資源豐富。

距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、贛南第一附屬醫(yī)院、金鳳梅園等配套并不遠(yuǎn)。

最后，新力帝泊灣一期作為一個(gè)剛需小區(qū)，整體品質(zhì)一般，只有三房戶型可選，緊湊實(shí)用，加上又是精裝房；小區(qū)里自帶幼兒園，附近還有天驕小學(xué)、第八中學(xué)等，教育資源豐富。

憑借著這些優(yōu)勢(shì)，故吸引了一部分注重價(jià)格和教育配套的剛需購(gòu)房者，但因?yàn)橹苓呅^(qū)較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格甚至下探至5字頭。

相對(duì)合適注重價(jià)格、精裝及小孩上學(xué)的自住購(gòu)房者；反之，如果購(gòu)房者更追求高端居住質(zhì)感、繁華配套，對(duì)小區(qū)環(huán)境、物業(yè)品質(zhì)、戶型尺度有更高改善需求，則該小區(qū)適配度不高。