從“信息模型”到“治理引擎”：CIM平臺賦能股權型城市更新

中央財經大學政府管理學院 王偉/文

股權型城市更新作為一種創新模式，通過引入社會資本、建立利益共享機制，有效破解了傳統更新模式中“政府單打獨斗”“拆改留矛盾突出”“可持續性不足”等難題。然而，股權型城市更新涉及多方主體、復雜利益關系和全生命周期管理，對治理能力提出了前所未有的挑戰。

CIM平臺（城市信息模型）作為數字城市的基礎設施，能夠整合城市空間、人口、經濟、社會等多維度數據，為股權型城市更新提供全流程的數字化支撐。然而，當前我國大多數城市的CIM平臺建設仍處于初級階段，主要功能集中在三維可視化展示、規劃成果管理和項目審批輔助等方面，未能深入參與到城市更新的決策、實施和運營全過程，未能充分發揮其在城市治理中的核心作用。如何推動CIM平臺從“信息模型”向“治理引擎”轉型，成為數字化賦能城市更新的關鍵問題。

一、股權型城市更新的核心邏輯與數字化需求

1.股權型城市更新的三大核心特征

與傳統城市更新模式相比，股權型城市更新具有以下三大核心特征：

第一，利益主體多元化。股權型城市更新涉及政府、社會資本、原產權人、運營方、社區居民等多方主體，各方利益訴求不同，需要通過有效的協商機制達成共識。

第二，全生命周期管理。股權型城市更新不再是“一錘子買賣”，而是涵蓋了前期策劃、規劃設計、拆遷安置、建設施工、運營管理、資產退出等多個階段的全生命周期過程。

第三，資產價值最大化。股權型城市更新的核心目標是通過科學的規劃設計和高效的運營管理，實現城市空間資產的保值增值，并將增值收益在各方主體之間進行合理分配。

2.股權型城市更新面臨的治理挑戰

上述特征決定了股權型城市更新面臨著以下三大治理挑戰：

第一，信息不對稱問題突出。不同主體掌握的信息不同，容易導致決策失誤和利益沖突。例如，原產權人可能不了解項目的真實價值和未來收益，社會資本可能不了解當地的政策環境和社區需求。

第二，利益協調難度大。各方主體的利益訴求存在差異，政府關注公共利益和城市發展，社會資本關注投資回報，原產權人關注補償標準和生活質量，社區居民關注公共服務和居住環境。如何平衡各方利益，是股權型城市更新成功的關鍵。

第三，全生命周期管理復雜。城市更新項目周期長、環節多、涉及面廣，傳統的管理方式難以實現對項目全過程的有效監控和管理，容易出現“重建設、輕運營”“重短期、輕長期”的問題。

3.股權型城市更新對CIM平臺的數字化需求

為了應對上述挑戰，股權型城市更新對CIM平臺提出以下數字化需求：

第一，全要素數據整合能力。需要整合城市空間、人口、經濟、社會、產權、規劃、建設、運營等多維度、全要素數據，打破信息孤島，實現數據的共享和互通。

第二，全流程決策支撐能力。需要為項目的前期策劃、規劃設計、拆遷安置、建設施工、運營管理等各個階段提供科學的決策支持，提高決策的透明度和科學性。

第三，多方主體協同能力。需要為政府、社會資本、原產權人、運營方、社區居民等多方主體提供統一的協同工作平臺，實現信息共享、在線協商和共同決策。

第四，資產全生命周期管理能力。需要建立城市空間資產的數字化臺賬，實現對資產的動態監測、價值評估和運營管理，確保資產的保值增值。

二、當前CIM平臺在城市更新應用中的痛點與局限

1.“重展示、輕應用”：功能定位偏差

當前大多數CIM平臺的建設重點集中在三維可視化效果上，追求“好看”“震撼”，而忽視了實際應用需求。平臺的主要功能是展示城市的三維模型和規劃成果，用于領導匯報和對外宣傳，而在城市更新的實際工作中，能夠真正解決問題的功能很少。這種“重展示、輕應用”的功能定位，使得CIM平臺更多承擔成果展示窗口的角色，未能充分發揮其技術賦能與決策支撐的核心價值。

2.“重靜態、輕動態”：數據更新滯后

CIM平臺的核心是數據，但當前大多數平臺的數據以靜態數據為主，如地形數據、影像數據、建筑模型數據等，這些數據更新周期長，難以反映城市的實時變化。而城市更新過程中產生的大量動態數據，如拆遷進度、建設情況、運營數據、人口流動數據等，未能及時納入CIM平臺，導致平臺數據與現實情況脫節，無法為決策提供有效的支持。

3.“重建設、輕運營”：可持續性不足

CIM平臺建設是一個長期的過程，需要持續的投入和運營維護。但當前很多地方存在“重建設、輕運營”的傾向，平臺建成后缺乏專業的運營團隊和持續的資金投入，導致平臺功能無法及時更新，數據無法及時維護，最終淪為低活躍度的沉睡平臺。

4.“重技術、輕業務”：與實際工作脫節

CIM平臺建設往往由技術部門主導，業務部門參與度不高，導致平臺功能設計與實際業務需求脫節。很多平臺功能看似強大，但在實際工作中卻不好用、不實用，業務人員仍然習慣于傳統的工作方式，不愿意使用CIM平臺。這種“技術與業務兩張皮”的問題，嚴重制約了CIM平臺的推廣應用。

三、CIM平臺作為治理引擎的四大核心能力

要推動CIM平臺從“信息模型”向“治理引擎”轉型，必須圍繞股權型城市更新的核心需求，打造以下四大核心能力：

1.數字孿生能力：構建城市更新的“數字底座”

數字孿生是CIM平臺的核心技術，通過構建與物理城市一一對應的數字城市，實現對城市的實時感知、模擬分析和預測預警。在股權型城市更新中，數字孿生能力主要體現在以下三個方面：

第一，全要素數字化映射。整合城市的地形、地貌、建筑、道路、管網、植被等空間數據，以及人口、經濟、社會、產權、規劃、建設、運營等屬性數據，構建覆蓋城市更新區域的全要素、高精度數字孿生模型。

第二，實時動態感知。利用物聯網、大數據、人工智能等技術，實時采集城市更新區域的環境監測、交通運行、人員流動、設施狀態等動態數據，實現對物理城市的實時感知和數字孿生模型的動態更新。

第三，模擬仿真與預測預警。基于數字孿生模型，對城市更新方案進行模擬仿真，分析方案對交通、環境、公共服務等方面的影響，預測項目的經濟效益和社會效益，為決策提供科學依據。同時，對項目實施過程中的風險進行預警，及時發現和解決問題。

2.多方協同能力：打造利益相關方的“共治平臺”

股權型城市更新的成功離不開多方主體的共同參與和協同合作。CIM平臺應打造成為一個多方協同的共治平臺，為政府、社會資本、原產權人、運營方、社區居民等各方主體提供統一的工作界面和溝通渠道。

第一，信息公開透明。在CIM平臺上公開項目的規劃方案、補償標準、收益分配、建設進度、運營情況等信息，保障各方主體的知情權和監督權，減少信息不對稱帶來的矛盾和沖突。

第二，在線協商決策。建立在線協商和投票機制，讓各方主體能夠在平臺上就項目的重大問題進行協商和決策。例如，原產權人可以通過平臺投票決定是否同意拆遷補償方案，社區居民可以通過平臺參與公共空間的設計和運營管理。

第三，全流程協同辦公。為政府部門、設計單位、施工單位、運營單位等提供統一的協同辦公平臺，實現項目審批、進度管理、質量監督、資金監管等全流程的在線辦理，提高工作效率，降低管理成本。

3.資產運營能力：實現空間資產的“價值管理”

股權型城市更新的核心目標是實現城市空間資產的保值增值。CIM平臺應具備強大的資產運營能力，為城市空間資產的全生命周期管理提供數字化支撐。

第一，資產數字化臺賬。建立城市空間資產的數字化臺賬，詳細記錄資產的位置、面積、產權、用途、價值、運營情況等信息，實現對資產的精細化管理。

第二，資產價值動態評估。利用大數據和人工智能技術，結合市場行情和項目運營情況，對城市空間資產的價值進行動態評估，為資產的轉讓、抵押、融資等提供依據。

第三，運營數據監測與分析。實時監測資產的運營數據，如租金收入、客流量、能耗、設施使用率等，通過數據分析發現運營中的問題，優化運營策略，提高資產的運營效率和收益水平。

4.決策支撐能力：提升城市治理的“科學水平”

CIM平臺應成為城市治理的“大腦”，為政府部門和項目公司提供科學的決策支持。

第一，多方案比選與優化。基于數字孿生模型和大數據分析，對多個城市更新方案進行比選和優化，從經濟效益、社會效益、環境效益等多個維度進行綜合評價，選擇最優方案。

第二，風險識別與管控。識別城市更新項目全生命周期中的各種風險，如政策風險、市場風險、資金風險、社會風險等，建立風險預警機制和應對預案，提高項目的抗風險能力。

第三，績效評估與反饋。建立城市更新項目的績效評估體系，對項目的實施效果進行定期評估，根據評估結果及時調整項目策略，確保項目目標實現。

四、實施路徑：推動CIM平臺轉型的關鍵舉措

1.轉變思想觀念：從“技術思維”到“治理思維”

推動CIM平臺從“信息模型”向“治理引擎”轉型，首先要轉變思想觀念，從“技術思維”轉向“治理思維”。要認識到CIM平臺不僅僅是一個技術系統，更是一個治理工具，其最終目的是提升城市治理能力和水平。在平臺建設和應用過程中，要始終堅持以人民為中心的發展思想，圍繞城市治理的實際需求，設計平臺功能，推動平臺應用。

2.完善體制機制：建立跨部門協同工作機制

CIM平臺建設涉及多個部門和領域，需要建立跨部門的協同工作機制。建議成立由政府一把手牽頭的CIM平臺建設領導小組，統籌協調平臺建設和應用中的重大問題。同時，明確各部門的職責分工，建立數據共享和業務協同機制，打破部門壁壘，形成工作合力。

3.強化數據治理：構建高質量的數據資源體系

數據是CIM平臺的核心資產，必須加強數據治理，構建高質量的數據資源體系。要建立統一的數據標準和規范，明確數據采集、更新、共享、使用的流程和要求。同時，建立數據質量管理制度，加強對數據質量的審核和監督，確保數據的準確性、完整性和時效性。

4.深化應用場景：打造一批標桿示范項目

要以應用為導向，結合城市更新的實際需求，打造一批CIM平臺應用的標桿示范項目。重點在老舊小區改造、歷史文化街區保護、產業園區升級、公共空間優化等領域開展CIM平臺應用試點，總結經驗，逐步推廣。通過示范項目的引領作用，帶動CIM平臺在城市更新中的廣泛應用。

5.加強人才培養：建設一支復合型人才隊伍

CIM平臺建設和應用需要既懂技術又懂業務的復合型人才。要加強人才培養，通過引進、培養、培訓等多種方式，建設一支高素質的CIM人才隊伍。同時，鼓勵科研機構和高校開設相關專業，培養CIM領域的專業人才，為CIM平臺的持續發展提供人才支撐。

股權型城市更新是存量時代城市發展的必然選擇，而數字化則是股權型城市更新成功的關鍵支撐。CIM平臺作為數字城市的基礎設施，具有巨大潛力和價值。推動CIM平臺從“信息模型”向“治理引擎”轉型，不僅能有效解決股權型城市更新面臨的治理挑戰，提高項目的決策科學性、管理精細化和運營智能化水平，更能推動城市治理體系和治理能力現代化，實現城市高質量發展。