上海
上海房價真正見底了嗎？
今年下半年和明年房價會怎么走？
當前是買房的好時機嗎？
我想很多老鐵，在網上也會看到很多的上海數據，包括房價、交易量、新房、二手房等。
但估計大家很少看到真正有價值的、有深刻邏輯的、能夠預測走勢的一些東西。
今天我們就來分析一下，在我們的#全國房地產市場機會與風險監測系統，其中最核心的兩個數據：房地產市場的領先景氣指數和馬力指數。
它對于上海的樓市，尤其是房價，有一個引導性的作用。
你也可以把領先指數作為是馬，而上海的房價是車，只有馬愿意出力拉車的時候，上海的房價才能夠真正的止跌上漲。
下圖中的紅線是上海的房價指數。
在零以上，代表房價漲幅超過歷史均值，房價上漲。
在零以下，代表房價漲幅低于歷史均值，大部分時間段都是跌的。
這根藍線是上海樓市的領先景氣指數。
我們先看一下當前這個形態。
上海的房價，2022 年以來部分時段就開始下跌了，尤其是 2023 年的，下半年以來，絕大部分月份都是跌的。
今年 2 月以來，上海的房價是環比上漲了；其中2月房價指數為- 25 ，對應房價是微漲的。
今年 6 月房價指數是- 3，房價漲幅有所擴大，但仍低于歷史漲幅的均值水平。
上海的領先景氣指數 6 月份是 26，已高于歷史均值了，對于房價有向上牽引的力量。
上一輪全國樓市降溫發生在2014年，2015 年上海的房價開始走出了低谷。
那年5月份，上海房價已經連續上漲 5 個月了；而領先指數是 29 ，上升的速度比較快。
因此，也帶動了上海房價上漲，而能量較強。
我們再來看一個特殊時段。
在2024 年 9 月下旬，由于國家出臺重磅新政，其后數月房價出現上漲。
但很快就轉跌了！最終仍是一個脈沖行情。
這是為什么呢？
請關注領先指數，當時剛翻紅，并沒有累積較多的能量來拉動房價。
觀察近期，上海的樓市領先指數已經持續的翻紅一年半了，累積的能量明顯大于2024年四季度。
在領先指數的托底之下，上海的房價已經連續幾個月了。
那么，當前是不是可以很樂觀呢？
先別這么盲目樂觀！
我們再來看另外一個核心指標，馬力指數。
這個指數是衡量馬拉車的一個能量值。
這是由領先指數和房地產市場指數衍生出來的一個更深層次的一個指標。
下圖藍線就是上海樓市的馬力指數，當前是 - 37，仍然處于負值區間。
但是目前這個值，已經相比 2022 年的下半年到 2023 年-150 左右，已經是大幅改善了。
觀察上一輪樓市由跌轉漲的 2014 到 2015 年，當時的馬力指數處于正值區間，比如 2015 年的 5 月份是 64。
這就意味著，目前來看，馬拉車的能量是偏弱的，遠不及 2015 年導致房價出現止跌轉漲時的那個強度。
所以從這個指標來看，目前上海的房價近幾個月出現小漲，但支撐力是偏弱的。
也有可能未來幾個月房價重新出現小跌，以等待馬力指數能夠進一步的上升。
通過上述兩組核心指標領先指數和馬力指數跟房價關系的歷史比對，分析，我們基本上可以得出一個結論：
今年 2 月份以來，上海的房價持續上漲，這個是有一定根基的，尤其是領先指數在持續著拉動著房價復蘇。
但另外一個指標，馬力指數目前還是處于負值，還無法像 2015 年那樣，對于房價的上漲提供強勁動能。
所以我的基本判斷是：
今年下半年，上海的房價可能還會有震蕩、小跌，總體屬于筑底狀態，再度大跌的可能性極小。
而到了明年，房價上升動能會比當前強勁。
今年下半年是各位老鐵們看房買房的好時機，看到滿意的就可以下手，看到不滿意的，也不用特別的心急。
關鍵節點是明年的 3、4 月份，可能是一個重大的拐點。
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