河南
賣不掉、租不掉、貸不了款、價格咔咔掉、住著太受罪、等拆遷可能這輩子都等不到……
萬人嫌的老破小，城市廢墟一般，還有沒有救？
有！
巨量老破小，要迎來一次咸魚大翻身的機會！
1
浙江首例！40年 老破小，自籌資拆了重建。
不用等拆遷，自己拆！不用靠開發商，自己蓋！
最近，浙江溫州樂清成了第一個 由業主100%出資 、 自主重建的小區。
虹橋鎮虹苑小區 ， 建成于1986年 ，鎮上首個商品房小區， 4幢多層52戶 ， 86 - 112㎡ 。
房子已經有40年，嚴重 老舊、墻體開裂 、 漏水、滲水 等問題一堆。
用業主的話說，多住在這兒一天就是煎熬。
看，確實破舊的幾乎沒法住人了。
等拆遷？沒希望；
找開發商重新開發？地塊太小，沒啥發揮空間、也沒啥利潤，人家看不上。
那咋辦？業主一合計，自己掏錢找人拆了蓋新房，全體100%投票同意。
要花多少錢？
合同總價1010萬元，涵蓋拆除、設計、建造、電梯、管線等費用。
單價成本約1821元/㎡，每戶20萬， 多退少補 。
能建成啥樣？你看，效果圖。
重建后， 2幢 嶄新的 樓 ， 預計明年6月底竣工 。
原來沒電梯，現在有電梯；
原來車位極少，現在每戶一個車位；
戶型審計，每戶面積還比原來大了一些；
值不值？
周邊新房均價11700，這個成本1821，15%成本換全新商品房。
如果上海 、 北京、深圳、廣州都這樣 搞 起來 ， 那 市區老破小 房價簡直要飆升！
這事兒還真不是你想的那么簡單。
全國老破小那么多，想拆建的也不少，憑什么這個小區能搞定？
它體量足夠小，只有52戶。
如果幾百戶、幾千戶、上萬戶，那首要條件“100%同意”就很難很難。
有人愿意主動牽頭，且有強大號召力。
這不是短短幾天、幾個月就能完成的，挨家挨戶溝通、協調、組織，反復修改方案、投票等。
資金 全程透明 。
業主成立委員會，每戶有代表監督，所有賬目定期公示， 打消了業主對資金被濫用的顧慮 。
政府沒出錢，但大力支持。
原小區入口太窄，要協調 隔壁小區讓出公共通道 ； 個別房源被查封，需要司法解凍等等，都需要政府協調。
2
其他城市學起來啊，它能不能全國復制？
全國已經陸續出現多例，老破小區自拆自建，有的自籌一部分，有的還在征詢意見，有的已經交付。
廣東首例，老破小自拆自建，去年已經交付！
廣州市花都區，一棟建于1976年的5層混合結構老樓，共25戶 ， D級危房 。
和溫州那個小區很像——問題嚴重，傳統的小修小改造，解決不了問題；地塊太小，又吸引不了開發商。
自拆自建吧 ——
出資方： 全體業主
金額 ；約800萬元，按4600元/ ㎡ 標準；
周期： 2024年3月拆， 2025年1月交房，歷時短短 9個月。
9個月， 整個過程 非常 高效了，推進的 很快 。
在政府發力下，交房當天，就拿到了證。
改造后的小區實景圖。
新樓徹底消除了安全隱患、加裝了電梯、戶型設計更合理， 還打造了小廣場，
老破小，變身全新商品房，身價暴漲 。
武漢也有首例！多產權住宅原拆原建。
萬松園路251號樓 ， 建成于1985年，8層磚混結構 ，104戶居民，2022年 發現 樓棟整體傾斜，鑒定為D級危房。
之后，搬離--維修加固，成本極高且無法根治隱患--擱置--合作化改造，3年無法落地。
一直到2025年9月30日，原拆原建方案終于敲定批復。
但武漢不同的是，業主承擔部分資金，成立合作改造聯合社。
看，拆前破敗如圖；新建后煥然一新。
成都萬人小區，歷時8年依舊沒成功！
該小區建于1998年，規模巨大，涉及72棟樓、3295戶業主。
從2018年起，經過反復協商、討論、修改方案、投票，出現一個又一個問題。
業主同意率從95%提升到99.99%，依然有3戶不同意，至今依然沒成功……
8年過去了，住上新房遙遙無期……
對很多老破小來說，自拆自建，難度堪比摘星辰。
3
全國老破小體量究竟有多大嘞？說出來你可能要嚇一跳。
我查了數據。
截止今年初， 全國城鎮老破小存量超21億平方米，占存量住房總量的35%以上 ；
僅四省 ， 河南、山東、安徽、福建的老破小存量就達5.2億平方米。
什么概念， 全國城鎮里面的房子，每10套就有3.5套是老破小！
這體量，相當大了，尤其是四省。
今年年初， 這四個省份接連發文，明確支持老舊住房自主更新、原拆原建 ；越來越多城市也在跟進發文支持。
但 不是所有老破小都能“原拆原建” ！
三個硬性條件：
1、必須是 C/D級危房 ；
2、業主同意率 不低于90% ，但其實真正落地，哪怕有一兩戶不同意就無法正常推進。
3、位于 城市核心區 ， 或重點更新片區 。
目前全國老破小原拆原建試點項目僅47個，主要集中在四省核心城市核心片區 。
反之， 偏遠片區、結構完好但老舊的房子，依然只能享受傳統舊改；
事實上，哪怕符合條件，也并不順利。
這幾年，各個城市很多老小區，加裝一部電梯都能超上熱搜、僵持好幾年。
更何況是把整棟樓拆了、耗資千萬甚至更多來重新建呢。
4
老破小拆建，這件事能成，不止是錢那么簡單！
從有想法、到落地、建成、交房等，一整個鏈條上，任何一個環節做不到位都容易出問題：
即便100%同意，老人、低收入業主沒錢可出咋辦？
萬一開發商拿錢跑路，錢房兩空？如何規避？
能不能找到人領頭？有能力的人愿不愿意領頭？
拆建期間的安置咋做到所有人滿意？
這筆錢，如何做到全程透明、讓每個人放心？
由誰來監管？以后樓棟出了問題誰負責？
交房后如何選房？高樓層、低樓層、一樓、頂樓，如何分？咋公平？
看吧，道阻且長。
但至少說明——
城市更新、不僅只有“政府主導 ” 一條路， “居民主導”也行得通！
老破小也不止“被動苦等 ” 一條路，也能自己“主動改命 ” ！
THE END
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