告別“大拆大建” 老牌存量景區(qū)破局“解藥”在何方

　　南都推出調(diào)研報(bào)道，希望推動(dòng)老牌文旅空間從“被看見(jiàn)”走向“被盤(pán)活”。

　　東部華僑城。

　　文谷莊園。

　　滿京華·藝象。

　　面對(duì)東部華僑城、文谷莊園、滿京華·藝象等老牌景區(qū)的局部停擺與低效利用，公眾的惋惜聲反映了城市對(duì)優(yōu)質(zhì)公共空間的渴求。另一方面也展現(xiàn)了景區(qū)的時(shí)代枷鎖:重資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型壓力、歷史遺留的產(chǎn)權(quán)規(guī)劃羈絆，以及遠(yuǎn)郊文旅面臨的配套與運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)。

　　當(dāng)舊有模式不再完全適配新時(shí)代的發(fā)展，破局的關(guān)鍵絕不僅僅是翻新幾棟建筑，而是機(jī)制松綁與運(yùn)營(yíng)模式的重構(gòu)。為了讓這股自我迭代的力量更加精準(zhǔn)，本期邀請(qǐng)了多位城市經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃與治理領(lǐng)域的智庫(kù)專家，共同為深圳存量景區(qū)的盤(pán)活開(kāi)出建設(shè)性的“靶向解藥”。

　　算清“公共賬”:

　　在商業(yè)變現(xiàn)與公共利益中尋找平衡　　

　　在探討解決路徑前，專家們指出，需要正視文旅空間背后復(fù)雜的利益考量。

　　在文旅項(xiàng)目進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)營(yíng)期后，早期的政策“托底”效應(yīng)往往會(huì)逐漸減弱。港中深人文社科院發(fā)展與治理研究院副研究員于茗卉在受訪時(shí)剖析，當(dāng)“輸血”減少，如何平衡文化孵化的公共屬性與企業(yè)自身的盈虧賬本，成為了所有老牌文旅空間面臨的共性難題。滿京華·藝象等帶有公共利益色彩的活化項(xiàng)目在面臨商業(yè)變現(xiàn)壓力時(shí)產(chǎn)生的陣痛，正是這一難題的典型切面。

　　事實(shí)上，《深圳市文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理辦法》等政策明確期許此類空間具備“企業(yè)孵化”等實(shí)質(zhì)性公共服務(wù)功能，強(qiáng)調(diào)應(yīng)堅(jiān)持把社會(huì)效益放在首位。面對(duì)這種既要兼顧社會(huì)效益、又要維持企業(yè)生存的挑戰(zhàn)，專家們提出了一種更為宏大包容的城市治理思路——轉(zhuǎn)換考核指標(biāo)，算好城市的“公共賬”。　

　　于茗卉建議，對(duì)于那些多年無(wú)法恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)、且公共生態(tài)價(jià)值已遠(yuǎn)高于商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的老景區(qū)，繼續(xù)苛求其作為“必須盈利的文旅項(xiàng)目”來(lái)實(shí)現(xiàn)巨額利潤(rùn)并不現(xiàn)實(shí)。與其讓稀缺空間長(zhǎng)期封閉，不如通過(guò)制度化的干預(yù)機(jī)制進(jìn)行板塊劃分，將項(xiàng)目的核心生態(tài)區(qū)進(jìn)行公益性轉(zhuǎn)化，重新定義為城市的公共基礎(chǔ)設(shè)施；同時(shí)保留部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)資產(chǎn)重組平衡各方利益。　　　

　　走向“彈性治理”:

　　重塑政企邊界，探索存量空間的過(guò)渡機(jī)制　　

　　在具體的盤(pán)活過(guò)程中，許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)往往卡在土地性質(zhì)兼容、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等歷史遺留問(wèn)題上。面對(duì)土地和空間用途的“剛性單一化”問(wèn)題，如何為政企合作松綁?　

　　于茗卉認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)從單純的項(xiàng)目審批者和前臺(tái)開(kāi)發(fā)主導(dǎo)者，轉(zhuǎn)向存量空間的秩序重構(gòu)者和復(fù)雜問(wèn)題的協(xié)調(diào)者(后臺(tái)治理)。她強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)采用傳統(tǒng)的“管委會(huì)+開(kāi)發(fā)公司”模式去強(qiáng)行輸血，很多運(yùn)營(yíng)問(wèn)題會(huì)重新變成建設(shè)問(wèn)題，難以持久。但政府也不能完全退場(chǎng)將項(xiàng)目交給市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)化機(jī)構(gòu)短期逐利容易導(dǎo)致過(guò)度商業(yè)化。　

　　基于此，于茗卉建議，深圳必須從“單一用途、靜態(tài)審批”的管理邏輯，逐步轉(zhuǎn)向一種底線清晰、用途彈性、動(dòng)態(tài)評(píng)估、可過(guò)渡轉(zhuǎn)換的空間治理機(jī)制。在守住生態(tài)和安全紅線的基礎(chǔ)之上，做更有彈性的政策松綁和結(jié)果導(dǎo)向的管理創(chuàng)新。

　　香港中文大學(xué)(深圳)人文社科學(xué)院校外導(dǎo)師曾明也呼吁政府為存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型提供配套政策支撐。他指出，對(duì)于旅游功能向復(fù)合功能轉(zhuǎn)變的需求，政府需要明確功能轉(zhuǎn)變時(shí)的費(fèi)用繳納機(jī)制，讓新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生具備合法合規(guī)的政策土壤。　　　

　　引入“第三方力量”:

　　讓渡操盤(pán)權(quán)益，擁抱軟性內(nèi)容共創(chuàng)　　

　　當(dāng)政策壁壘拆除后，誰(shuí)來(lái)填補(bǔ)空間的內(nèi)容空白?在過(guò)去的高速增長(zhǎng)年代，開(kāi)發(fā)商的模式十分奏效，但在面對(duì)今天需要精細(xì)化互動(dòng)的文旅新賽道時(shí)，可能需要更多元的運(yùn)營(yíng)力量補(bǔ)充。　

　　曾明指出，要打破部分項(xiàng)目因投入放緩和協(xié)調(diào)成本過(guò)高帶來(lái)的“協(xié)同難題”，需要引入“第三方力量”——社會(huì)青年、民間主理人及專業(yè)第三方運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等跨界共創(chuàng)者。　

　　曾參與策劃多個(gè)知名商業(yè)地標(biāo)的深圳樂(lè)領(lǐng)生活發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)羅雷給出的建議十分務(wù)實(shí):業(yè)主方必須學(xué)會(huì)“讓渡權(quán)益”。面對(duì)閑置的物理空間，業(yè)主方應(yīng)以較低的門(mén)檻出讓空間，把門(mén)打開(kāi)，讓民間高手參與進(jìn)來(lái)。　

　　曾明以廣州九龍湖與阿那亞的成功合作為例指出，政府和業(yè)主必須搭建包容跨界的共創(chuàng)平臺(tái)，讓專業(yè)第三方運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)前置介入，進(jìn)行“軟性盤(pán)活”。同時(shí)他客觀警示，盤(pán)活絕不能流于“概念降級(jí)”，如意圖向“康養(yǎng)文旅”轉(zhuǎn)型，就必須要有實(shí)實(shí)在在的專業(yè)機(jī)構(gòu)與精細(xì)化服務(wù)落地。在客群瞄準(zhǔn)上，羅雷建議瞄準(zhǔn)“新經(jīng)濟(jì)弄潮兒”，未來(lái)的文旅應(yīng)作為“內(nèi)容生產(chǎn)與情緒價(jià)值的供應(yīng)商”，為高壓人群提供緩解焦慮的“松弛感”。　　

　　觀察

　　盤(pán)活老項(xiàng)目 解決舊問(wèn)題

　　不讓優(yōu)質(zhì)空間資源在等待中沉寂

　　《深圳文旅大調(diào)研》系列報(bào)道至此暫告一段落。從走訪初期的復(fù)雜切面，到剝開(kāi)表象后發(fā)現(xiàn)的模式羈絆，再到智庫(kù)專家們合力開(kāi)出的“體制松綁與權(quán)益讓渡”藥方，可以看到了一條清晰的行業(yè)脈絡(luò)。　

　　面對(duì)這些體量龐大的城市存量資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題只是第一步，推動(dòng)盤(pán)活才是終極目的。因此也還有一系列的問(wèn)題有待回答:針對(duì)全市范圍內(nèi)類似的老牌文旅空間，相關(guān)部門(mén)是否已經(jīng)開(kāi)展系統(tǒng)性的摸底調(diào)研?對(duì)于不同成因的閑置或低效利用空間，能否建立分類盤(pán)活、一地一策的應(yīng)對(duì)機(jī)制?在涉及文旅、規(guī)自、住建、消防、屬地街道及企業(yè)的復(fù)雜治理網(wǎng)絡(luò)中，怎樣構(gòu)建起打破壁壘、高效聯(lián)動(dòng)的跨部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制?

　　具體到此次走訪的三個(gè)樣本，仍有不少問(wèn)題有待進(jìn)一步公開(kāi)回應(yīng)。文谷莊園的土地屬性、規(guī)劃用途、產(chǎn)權(quán)辦理卡點(diǎn)和后續(xù)交易風(fēng)險(xiǎn)，主管部門(mén)是否已有明確判斷?東部華僑城升級(jí)改造已被納入年度重點(diǎn)工作，更加具體的計(jì)劃何時(shí)公開(kāi)也是市民所期待的；滿京華·藝象作為曾經(jīng)的市級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在空間功能變化、商戶減少之后，其文化產(chǎn)業(yè)集聚和公共開(kāi)放功能如何延續(xù)?

　　這些追問(wèn)，并不是為了停留在問(wèn)題本身，而是希望推動(dòng)老牌文旅空間從“被看見(jiàn)”走向“被盤(pán)活”。城市里沒(méi)有絕對(duì)應(yīng)該被遺忘的風(fēng)景。盤(pán)活老項(xiàng)目、解決舊問(wèn)題，不讓優(yōu)質(zhì)空間資源在等待中沉寂，正是考驗(yàn)城市管理者正確政績(jī)觀與持續(xù)負(fù)責(zé)精神的一塊試金石。這不僅是對(duì)幾處老牌景區(qū)的喚醒，更是深圳邁向超大城市精細(xì)化治理必須跨越的現(xiàn)實(shí)考題。

　　B03-05版

　　監(jiān)制:陳文定 王佳

　　策劃:任笑一

　　統(tǒng)籌:陳璐璐 劉晨

　　采寫(xiě)/攝影:南都記者 謝宇野 喬銳