上海1000-1200萬總價的新房，太容易踩坑了

之前寫了篇的文章。

不少粉絲私信說讓點評下近期1000-1200萬的新房。

今天給大家安排！不繞彎子，直接上干貨。

先給這個價位定個性：完全沒有同質(zhì)化，全是取舍題。

地段上可選市區(qū)（中環(huán)內(nèi)）、市郊（外環(huán)附近）、郊區(qū)；

產(chǎn)品上可選高層、洋房、疊墅、甚至合院。

不過這些樓盤除了套數(shù)特別少的南廂觀寧府外，大多去化都很一般。

這背后是每個樓盤都有自己的顯著弱點。

前灘濱江道：990萬上車前灘江景房

前灘濱江道，單價11.65萬/平。

講實話，作為陸家嘴集團在板塊濱江區(qū)域的收官之作，這個均價，低于外界對前灘新房的預期。

甚至和前灘部分二手次新房形成價格倒掛，存在10%-15%的靜態(tài)價差空間。

最關(guān)鍵的是，1000萬起的總價，直接擊穿了前灘濱江住宅過往2000萬起的門檻線。

讓剛需購房者也有了上車前灘核心濱江盤的機會。

說下項目本身的亮點：

位置上，三面環(huán)公園，40%綠化率，“濱江綠洲”主題園林，居住舒適度高。

Low-E玻璃+仿石涂料立面，顏值在線。

前灘濱江道實景

2000㎡會所，滿足日常休閑需求。

戶型含89-249㎡多選擇，其中89㎡三房約996萬，上車門檻友好。

槽點也有：

槽點一：不是每戶都能看江。

首開的這批房源，也就15單元還算有點江景，其他樓棟的朝向略拉胯。

12單元在后排看不到江，21單元單邊套才能看江，22單元算是內(nèi)陸房。

槽點二：舊規(guī)產(chǎn)品，得房率不高，89㎡三房實際空間可能比較緊湊。

槽點三：步行1.2公里內(nèi)無軌道交通，通勤不便。

補充一句，前灘濱江道首開122套，認購率78%，去化70%，放在普通板塊算是還不錯的成績。

但在前灘這個網(wǎng)紅片區(qū)，只能算中規(guī)中矩，沒能再現(xiàn)前灘公館的售罄神話。

適合人群：浦東工作，癡迷前灘板塊，預算有限，想撿價差紅利的剛需改善家庭。

中海云邸玖章：楊浦濱江“潛力股”

單價10.8萬/平，新規(guī)邊緣產(chǎn)品。

中海云邸玖章南區(qū)入口

優(yōu)勢集中在地段和配套：

楊浦濱江核心位置，正吃“一江一河”的規(guī)劃紅利，后期升值潛力可期；

中海高端住宅定位，鋁板外立面，質(zhì)感在線；

104㎡無連廊飛機3房戶型，門檻價友好；

配套也很有誠意，公區(qū)幾乎全部對標徐匯濱江的領(lǐng)邸玖章，部分細節(jié)甚至還做了升級。

中海云邸玖章恒溫泳池實景

項目南北區(qū)各有3幢樓預留架空層設計，功能各不同，業(yè)主0距離享受泛會所體驗。

當然短板也有：

首先是產(chǎn)品力，這個盤高層產(chǎn)品沒啥亮點，北側(cè)用的是真石漆。

放在楊浦濱江的一眾新盤里，很難脫穎而出。

周圍環(huán)境也一般，距地鐵1.5公里，步行通勤不太方便。

最重要的是楊浦濱江新盤扎堆，去化壓力會比較大。

適合人群：楊浦、虹口工作，看重濱江規(guī)劃紅利，剛需改善兼顧，自駕通勤為主的家庭。

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綠城逸廬：浦東北蔡“孤勇者”

單價10.6萬/平，小高層&疊加，非新規(guī)產(chǎn)品。

位置上介于北蔡和張江之間，北蔡楔形綠地，啥也沒有的三無板塊。

之前西派海上在這里已經(jīng)割過一波了，所以綠城逸廬現(xiàn)在去化比較慢。

但該說不說，綠城出品直接把調(diào)性拉滿：

鋁板+大面積玻璃立面，顏值抗打還耐用；

社區(qū)園林層次豐富，不是簡單的綠植堆砌；

疊墅贈50㎡庭院或30㎡露臺，挑高客廳配全景落地窗，采光和空間感直接拉滿。

綠城逸廬示范區(qū)實景圖

再加綠城物業(yè)加持，后期居住體驗有保障。

另外教育配套也算加分項：蓮溪小學、北蔡中學等優(yōu)質(zhì)學校在側(cè)，周邊還規(guī)劃了2所幼兒園、1所小學、1所中學，書香氛圍夠濃。（注：教育配套僅供參考，學校相關(guān)細節(jié)以政府和校方最新政策為準）

醫(yī)療方面，上海中醫(yī)藥大學附屬曙光醫(yī)院、一婦嬰東院、九院浦東分院等三甲醫(yī)療資源聚集。

不過買它要注意，項目距最近地鐵2.3公里，3公里內(nèi)無大型商業(yè)。

板塊還處于開發(fā)前期，高價完全靠規(guī)劃和綠城的品牌撐著。

而且是高低配社區(qū)，后期圈層可能不夠純粹。

適合人群：張江工作、自駕通勤，偏愛綠城產(chǎn)品，能接受板塊長期兌現(xiàn)期的改善家庭。

安高海印華庭：莘莊改善獨苗

單價8.25萬/平，小高層&疊墅，居住體驗拉滿，外部環(huán)境拖后腿。

位置上位于莘莊非核心區(qū)，步行到莘莊站1.5公里。

周邊都是老破，城市界面差，圈層不夠純粹。

戶型做得不錯，就是裝修風格偏老派，大家看法不一。

但是這個盤賣得還不錯。

一是因為周邊無競品，另一個就是產(chǎn)品和公區(qū)配置優(yōu)勢突出：

約1600㎡的下沉式會所，并搭配架空層泛會所。

功能涵蓋恒溫泳池、健身房、瑜伽室、壁球館等。

這在當下莘莊新房市場中屬于高配。

社區(qū)景觀聯(lián)動，除了內(nèi)部綠化，開發(fā)商還將紅線外綠地納入升級計劃。

產(chǎn)品也有亮點：

石材+鋁板+玻璃幕墻外立面，且南北立面統(tǒng)一用材。

這在老舊的城市界面中讓人耳目一新。

86%-92%得房率、主臥帶飄窗，U型廚房設烘焙區(qū)，三分離衛(wèi)浴，實用性拉滿。

自帶九年制莘光學校，教育配套有保障，不用為孩子上學奔波。

總的來說，這個盤的產(chǎn)品力、公區(qū)配置在板塊內(nèi)都有十足的競爭力。

但外部區(qū)位、地鐵與商業(yè)配套比較拉胯。

適合人群：閔行莘莊本地改善，看重教育和居住舒適度，自駕通勤，不介意周邊老破環(huán)境的家庭。

西郊云廬：長寧西郊邊緣戶

單價12.1萬/平，全上海1000-1200萬價位，單價幾乎登頂。

這個盤占了西郊的名頭，沒享到西郊的配套。

位置上在西郊最邊緣，緊貼外環(huán)，和大家認知里的西郊豪宅圈，還有不小差距。

另外開發(fā)商不加分，會所過于簡單，連恒溫泳池都沒有。

得房率低，戶型跨度大，從103㎡-220㎡。

而且其中一半戶型是103㎡的兩房，戶型落伍。

西郊云廬實景

不過產(chǎn)品本身有亮點：

金層、石材、鋁板三段式立面，質(zhì)感在線。

近6000元/平的裝標，用料扎實。

143㎡的邊廳擁有最大化的景觀視野，向東可看到小區(qū)核心中央景觀和社區(qū)外上海動物園的綠植景觀。

周邊教育資源也很豐富，包玉剛實驗學校、宋慶齡幼兒園、總工會幼兒園、李文斯頓美國學校、上海西郊學校、延安中學環(huán)繞。

從幼兒園到中學，涵蓋公辦、民辦、國際校，滿足各種教育需求。

適合人群：看重西郊圈層和教育資源，自駕通勤，對噪音不敏感，追求低密居住的家庭。

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南廂觀寧府：青浦本地“香餑餑”

單價5.85萬/平，合院+疊墅產(chǎn)品，套數(shù)極少。

青浦本地人的菜，走出青浦，可能就沒啥競爭力了。

既沒有核心地段加持，也沒有頂級配套支撐；

現(xiàn)階段軌交尚未通車，公共交通也不方便。

之所以去化不錯，核心原因就是套數(shù)少，均價低，青浦本地改善需求集中釋放。

但能成為2026年首個日光盤，肯定是有硬實力在的：

青浦老城廂純墅社區(qū)，容積率僅1.0，雙水環(huán)繞，品質(zhì)非常不錯；

央企開發(fā)，交付有保障，不用擔心爛尾；

距在建示范區(qū)線新城南站約1.1公里，后期軌交通車后，通勤會有所改善；

單價5.85萬/平，在1000-1200萬價位，能買到疊墅甚至合院，產(chǎn)品稀缺性在青浦本地非常突出。

適合人群：青浦本地改善，偏愛低密別墅產(chǎn)品，日常活動范圍在青浦的家庭。

象嶼天譽蘭香：郊區(qū)貴價洋房

單價約7萬/平，舊規(guī)產(chǎn)品。

低密產(chǎn)品是亮點，大戶型是絆腳石。

位置在郊區(qū)閔行吳涇，卻搞了個舊規(guī)的123平起步大戶型。

之前紫竹半島賣得比較好的基本都是75㎡的小戶型。

象嶼天譽蘭香直接用大戶型把總價拉到1000萬以上，性價比驟降。

而且周邊配套也比較緊張，日常生活便利性不足。

最大的賣點就是低密+高附贈率：

容積率1.01，純粹低密社區(qū)，主力產(chǎn)品是洋房；

客廳面寬≥4.2米，層高3.15米，空間感遠超同價位樓盤；

全系別墅全做南向三面寬，合院11米面寬、疊加9.7米面寬，采光直接拉滿；

樓棟間距普遍13米，比市場上常規(guī)的9-11米寬不少；

附贈空間更吸引人，以210㎡邊套聯(lián)排為例：30㎡挑空+南北露臺30㎡+頂層露臺30㎡，還有5.75米層高130㎡可隔層地下室，外加180㎡花園，附贈率接近200%。

另外還配置了全屋智能系統(tǒng)，適配現(xiàn)代居住需求。

位置上近蘭香湖，且教育資源全學段覆蓋。

適合人群：閔行本地改善，偏愛低密洋房，看重居住舒適度，對通勤距離不敏感的家庭。

招商中旅壹江臻邸

單價8.3萬/平，唐鎮(zhèn)首個新規(guī)雙陽臺產(chǎn)品。

除了貴，幾乎沒毛病。優(yōu)勢多到讓人眼花繚亂：

120㎡的3+1房，實際得房率能做到84%，

再加上飄窗、陽臺、私家電梯廳的贈送，

總面積能媲美市面上160㎡的產(chǎn)品。

最直觀的就是陽臺，現(xiàn)在新規(guī)下，120㎡戶型的南向陽臺面寬能拉到7米，相當于小半個客廳的大小。

這在過去的120 ㎡ 戶型里是很少見的。

這話聽著像廣告，但你去看了樣板間就明白，還真不是吹牛。

每個房間都夠用，沒有那種勉強塞進去的“雞肋房”。

最小的書房，稍加改造后就能成為一個有獨立衛(wèi)浴的套房。

社區(qū)配套也很能打：

項目占位唐鎮(zhèn)核心區(qū)，坐擁2號線黃金動脈、4大科創(chuàng)園和周邊68萬方商業(yè)配套。

教育資源有建平培德實驗中學、福山唐城外國語小學、啟能東方外國語學校、浦東新區(qū)東方幼兒園環(huán)繞，全齡段覆蓋。

社區(qū)南側(cè)臨水，打造超千方無界鏡面水景主題庭院，景觀感十足。

會所配置高端，沃特羅倫健身房、恒溫泳池、九球室、壁球室一應俱全，圈層感拉滿。

這個樓盤，位置、配套、產(chǎn)品上幾乎無可挑剔。

可惜戶型太大、門檻價太高，把很多改善家庭擋在了門外。

適合人群：浦東工作，預算充足，看重得房率和居住品質(zhì)，追求圈層感的改善家庭。

總結(jié)

整體看下來不難發(fā)現(xiàn)，上海1000-1200萬總價段的新房產(chǎn)品差異還是比較大的。

所以這個總價段選擇起來也相對容易。

不用糾結(jié)哪個最好，重點看“你最看重什么”。

這里給不同需求的人群，直接劃下重點：

1.喜歡郊區(qū)低密的：

嘉青松本地人，可以去看南廂觀寧府下一批；

浦東購房者，可關(guān)注象嶼·天宸雅頌（同梯隊優(yōu)質(zhì)低密盤）。

2.在浦東工作的：

預算充足、想要大戶型，首選招商中旅壹江臻邸，得房率和品質(zhì)拉滿；

喜歡小戶型，可選前灘濱江道。

3.市區(qū)自駕上班的：

楊浦、虹口工作，看重濱江規(guī)劃，選中海云邸玖章，性價比和潛力兼顧；

閔行莘莊工作，看重教育和居住舒適度，可考慮安高海印華庭。

如果你自己拿不定主意，可以私信我們，無論二手房還是新房都能給到你最專業(yè)的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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