“我靠！我350萬買的房子，被杭州人100萬抄底......”

來源：深圳淘房志

八卦嶺宿舍實拍

“已經有杭州客戶成交了，說是十月份還要帶朋友來看。”

“最近還收到了北京、南京、東莞等一些外地的‘進線’，問八卦嶺的行情怎么樣。”

“本地業主350多萬買的房子，被外地人100萬抄底了。”

自從福田放開限購以來，區域內的房產咨詢、成交暴增。

作為曾經“名動全國”的“網紅”--八卦嶺片區也不例外，并且已經有外地客抄底了。

其中某位來自杭州的外地客戶，之前在杭州也是炒過學區房并且收益不錯，從2024年9月底深圳放開第一批限購區域的時候，就已經聯系了中介做“房票”準備；

現在，終于等到福田區放開限購，立馬買入了八卦嶺宿舍一套28平的戶型，總價剛好100萬。

淘房君從中介處得知，雖然區域內的價格沒有太大起色，但是關注度明顯起來了，不管是通過平臺進線咨詢的，還是線下來門店看房的。

甚至會出現，線上有一半以上是外地客來問價格和行情的情況。

靈魂拷問來了：八卦嶺這波價格還能起來嗎？有沒有希望再回高峰？

八卦嶺片區現狀：

遍地是3萬多一平的房源

有業主割肉離場、有業主還在堅守

整個八卦嶺片區內的二手房多為小面積單身公寓、宿舍。

八卦嶺宿舍實拍

區域內的二手房成交價曾憑借荔園小學的東風以及拆遷預期，從5萬+一路飆升至15萬+，實現價格三倍跳漲。

但是，這樣純炒作學位和預期的房產，沒有其他價值支撐，泡沫本身就非常大，因此在樓市調整期往往跌得最狠。

從2021年市場開始深度調整，區域內的典型代表--八卦嶺宿舍的價格一直沒有止跌過。

2022年下半年，小區27平的單間總價跌破200萬，單價跌至6字頭，從此之后，幾乎是每年都要跌一萬一平，持續刷新成交底價。

今年1月，已經有房源成交單價跌至3.03萬/平，比起高峰期15萬+的成交價格，跌幅來到驚人的80%。

所幸，后續市場大環境回暖，八卦嶺宿舍才勉強止跌，上車門檻漲了10來萬上來。

除了八卦嶺宿舍外，還有光纖小區、鵬盛村、鵬益花園等老小區。

鵬盛村實拍

這些小區里面，遍地都是單價3萬出頭的房源，還在止跌的困境中苦苦掙扎；

有些業主早已割肉離場；

還有的業主則認為反正已經跌成這樣了，現在賣出去還要“倒欠”銀行錢，選擇繼續堅守，期盼著市場大幅度回暖。

不過，盛世鵬程這樣樓齡相對較新、品質更高、居家自住屬性強的小區，回暖還是很明顯的。

小區最低上車門檻從去年底的570萬，回漲至600萬；

133平的4房，從去年底到今年4月，漲了120萬上來，現在同面積段戶型的報價至少要1000萬起步。

現在還在買進八卦嶺，圖什么？

目前，八卦嶺二手房的普遍價格就是集中在3萬-4萬/平；

這個價格不僅是把前期炒作的“泡沫”擠干凈，甚至已經是明顯超跌的情況。

還在持續進場的購房者，主要是“抄底”心態。

中介告訴淘房君，現在買入的客戶，投資和學位自用的比例基本上是二八開。

外地客戶買入或者準備進場，大都認為這里的價格已經低入谷底，也沒有下降空間了，現在買很安全；再加上市場回暖，這里的學區房漲價是遲早的事。

他們普遍判斷，大概3-5年，那些總價百來萬的房子，有漲到150萬-200萬的預期，到時候及時賣出，收益率還是可觀的。

本地客戶也有少量投資客，但大都買入自用，基本上還是出于對荔園小學教育水平的認可。

荔園小學（八卦嶺）實拍

這里現在是荔園系小學中，門檻最低的。

并且，在2025年深圳外國語初一錄取中，荔園小學（八卦嶺）的錄取比例在全福田排第八，比學區內房價動輒千萬+的東海實驗小學還要高。

對口的中學--荔園筆架山學校，首屆招生的生源接收了部分周邊的分流學生、非深戶比例較高；

在此基礎上，有10%的學生考上了深圳15大公立高中、75%的公辦普高率。

在生源欠佳的情況下，這樣的成績也不錯了，也從側面說明這里的師資配備、教育質量都相當可以。

八卦嶺可能再也回不到15萬+了......

盡管現在進場的投資客對于八卦嶺片區的未來行情是看多的；

但是，淘房君必須說一個扎人心的事實：

那就是，這里的價格雖然會隨著大勢有回暖，但幾乎不可能重回巔峰價。

首先，這里的價格“神話”，本身就是熱錢炒作造成的虛假繁榮。

當初資金炒作，也是炒一個“預期”，荔園小學的學位確實不錯，不過比起百花等實打實有頂尖學區優勢的片區，顯然是不夠看的。

其次，八卦嶺片區的居住屬性偏弱。

很多90后、95后年齡段的家長，對于生活品質有更高要求，這樣的居住環境很難入得了他們的眼。

最后，大多數的資金或已對八卦嶺“祛魅”。

經歷過上一次從巔峰跌入低谷，八卦嶺“驚人”的跌幅經過各路媒體的報道，基本上在全國都出名了。

現在跌破價，雖然吸引了一定的資金“抄底”，但是大家心里都有一個價格閾值，或許有可能炒出翻倍行情，但一旦突破翻倍行情，各路資金估計就會警惕、陸續撤離。