激戰(zhàn)40輪溢價39%！長沙8家房企血拼一宗“寶藏地塊”

在C5地塊競價前，長沙多家房企摩拳擦掌，有的將挖機提前開到了工地外待命，有的舞獅+橫幅早已準備就緒，靜待好消息。

中房報記者 趙春林 長沙報道

樓市“黑馬”，正在加速布局湖南省省會長沙房地產(chǎn)市場。

6月26日上午，位于長沙岳麓濱江板塊的C5地塊開始競價。由于多項核心規(guī)劃參數(shù)大幅優(yōu)化后，該地塊作為岳麓濱江板塊3年一遇的高價值地塊，出現(xiàn)了近年來長沙土地市場罕見的瘋搶局面。

經(jīng)過保利、華潤、招商蛇口、建發(fā)、嘉信、達美、邦泰、夢想8家房企40輪激烈競價，C5地塊最終由嘉信地產(chǎn)以總價121242萬元競得，成交樓面價10841元/平方米，溢價率39%。

在C5地塊競價前，長沙多家房企摩拳擦掌，有的將挖機提前開到了工地外待命，有的舞獅+橫幅早已準備就緒，靜待好消息。

作為一家來自湖南地市永州的民營房企，嘉信地產(chǎn)近年來在長沙拿地動作極其迅猛，此次更是“志在必得”。多個信源稱，嘉信地產(chǎn)的前期產(chǎn)品方案、戶型規(guī)劃已打磨，項目團隊已到位。

“這種‘少而精’的土地供應策略，有助于避免周邊的同質(zhì)化競爭，完善濱江住宅產(chǎn)品梯度，更好滿足不同層級置業(yè)需求。”該地塊周邊某項目營銷人士劉先生表示。

三年一遇的高價值地塊

該宗編號為[2026]長沙市030號的居住用地，位于長沙市岳麓區(qū)濱江片區(qū)，觀沙嶺路以東、長望路以南、瀟湘北路以西、谷岳路以北，出讓面積48625.23平方米（合72.94畝），掛牌起始價87234萬元，樓面起始價約7800元/平方米。

作為長沙城市擴容提質(zhì)、功能外溢、產(chǎn)業(yè)升級的核心載體和湖南省唯一省級金融中心，岳麓濱江片區(qū)已形成高端產(chǎn)業(yè)集聚、業(yè)態(tài)多元互補的格局。目前，該片區(qū)已匯聚超1400家金融機構，集聚海量高端從業(yè)人群，擁有穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的置業(yè)客群基礎。

長沙岳麓濱江片區(qū)自從招商蛇口和萬科相繼拿地后，已近3年沒有新增住宅用地了，之前C5地塊規(guī)劃的是商業(yè)商務用地。

4年前的2022年4月19日，編號為[2022]長沙市017號的C3地塊入市，容積率≤3.1，被16家房企高報價報觸發(fā)熔斷，熔斷樓面價8050元/平方米，溢價率15%，后由招商蛇口搖號競得。

由C3地塊開發(fā)的招商蛇口濱江境，以及2023年8月拿地開發(fā)的的萬科濱江一號，單價20000多元/平方米，由于戶型面積較大，一套大平層住宅總價基本在400萬~500萬元。

經(jīng)過兩輪重大規(guī)劃調(diào)整，此次出讓的C5地塊，從最初規(guī)劃的濱江金融北中心300米超高層地標寫字樓，變更成了限高80米的純住宅大盤；容積率也由原來的8.0，大幅降至宜居的2.3。

由于容積率較低，加之新規(guī)產(chǎn)品得房率占優(yōu)勢，該地塊周邊項目開發(fā)商預測，其大概率規(guī)劃成“小高層+中高層”中端改善產(chǎn)品，單套住宅總價有望控制在300萬~400萬元。

或避免同質(zhì)化競爭

2.3的低容積率、片區(qū)罕見的“非超高層”住宅、三面無高層遮擋的C5地塊，不僅打破了長沙岳麓濱江片區(qū)3.0以上的高密度慣性，而且80米限高，使得樓盤地上層數(shù)控制在26層以內(nèi)，更低的密度、更寬的樓間距、更好的采光通風等指標均具有比較優(yōu)勢。

在競價之前，周邊項目營銷人士就C5地塊開發(fā)預期進行了兩種推演：一、樓面地價競到9000元左右/平方米，未來毛坯售價約19000元/平方米，產(chǎn)品可塑性強，性價比拉滿；二、如果樓面地價沖到10000元以上/平方米，毛坯單價很可能破20000元/平方米，性價比不一定占優(yōu)勢，同預算客戶可能會考慮對面河東的同等競品樓盤。

“從開發(fā)風格和避免周邊項目同質(zhì)化競爭看，此地塊可能比較適合嘉信地產(chǎn)。”劉先生認為，短期內(nèi)項目周邊很難出現(xiàn)爆發(fā)式漲價行情，嘉信地產(chǎn)擅長開發(fā)中大戶型的高性價比新規(guī)產(chǎn)品，有望降低長沙岳麓濱江片區(qū)的剛改置業(yè)門檻，適合長期自住、追求穩(wěn)健保值的家庭。

嘉信地產(chǎn)雖然2022年才進入長沙市場，但其高舉高打一直備受市場關注。目前，嘉信地產(chǎn)已在長沙開發(fā)嘉信央璽、嘉信洋湖錦玉、嘉信洋湖錦璽、嘉信博麓郡4個項目，其中嘉信央璽作為洋湖總部經(jīng)濟區(qū)低密住宅，容積率2.4，2025年開盤后13天內(nèi)實現(xiàn)“三開三罄”。

2025年5月27日，嘉信地產(chǎn)以溢價23%競得長沙洋湖核心區(qū)編號為[2025]長沙市029號地塊，在等待土地拍賣結果期間，嘉信地產(chǎn)就已在地塊周邊安排紅毯及大型機械，一摘牌即舉行開工儀式并進場作業(yè)，實施了“拿地即開工”的高效模式。

從起拍價7800元/平方米，到摘牌價10841元/平方米，面對高溢價后的地價，嘉信地產(chǎn)將以什么樣的產(chǎn)品力應對市場銷售？對此，嘉信地產(chǎn)相關人士在摘地后表示，企業(yè)將深度挖掘土地價值，融合低密規(guī)劃、江岸資源與全維配套，全面提升湘江岸線住宅品質(zhì)。