北京
圖源：中房報圖庫
三宗地塊的入市，既為下半年北京土拍市場補充了新增供應，也將對各自板塊的在售項目形成新的去化考驗。
張林霞/發自北京
上半年土拍收官，北京新增三宗住宅用地。
今年上半年，北京土地市場于本周通州九棵樹地塊出讓后正式收官。期內共成交住宅用地21宗，總成交金額340.11億元。
與此同時，北京新增4宗預申請地塊，其中3宗為住宅用地，分別位于門頭溝、順義、房山，起拍總價為29.54億元；另有1宗商業用地位于昌平。
此次入市的三宗住宅地塊分別位于門頭溝、房山及順義三區，延續了近期北京供地向軌道交通站點周邊集中的趨勢，體現了“站城融合”的發展導向，同時在規劃設計條件與成本控制方面呈現出更為精細化的特征。
01 門頭溝地價降了
門頭溝區0605-0114地塊交易起始價12.6億元，折合樓面價約2.1萬元/平方米，較相鄰的華曦府金安項目低約2500元/平方米。
該地塊用地規模3.33萬平方米，規劃地上建面5.99萬平方米，容積率約1.8，位于S1線四道橋站周邊，距離地鐵站約600米，通勤條件較為便利；周邊兩公里范圍內聚集了中駿世界城、龍湖長安天街等商業綜合體。
但板塊教育及醫療配套相對薄弱，城市界面仍在完善之中，整體定位更偏向承接石景山、海淀外溢的剛需及剛改需求。
中建智地已提前啟動項目前期籌備。6月17日，該公司針對0114地塊發布設計工程招標計劃，估算投資2.5億元。
招標主體為北京興朗房地產開發有限公司，成立于6月15日，注冊資本4.5億元，系中建智地全資子公司。中建智地董事長樊飛軍出任項目公司法人、董事，京三公司城市負責人鄧濤擔任項目總。
地塊北側緊鄰電建長安華曦府二期項目。該項目于2025年12月19日取證入市，共404套住宅，戶型為78至118平方米全三居，預售均價5.76萬至5.84萬元/平方米。截至6月21日，網簽277套，去化率約七成，成交均價約4.4萬元/平方米。
周邊次新盤較為集中，西側一街之隔為2022年開盤的峯范北京，去年底已交付；周邊還有龍湖北辰攬境、金茂長安悅，目前二手房成交均價約4.5萬元/平方米。
02 房山、順義臨鐵競爭激烈
房山區良鄉大學城主園區0120-0029、0028地塊，交易起始價9.56億元，由兩幅子地塊組成：北側0028為商業用地，用地面積約1.52萬平方米；南側0029為住宅用地，用地面積約3.31公頃，容積率1.7，建筑面積約5.63萬平方米。
地塊緊鄰地鐵房山線良鄉大學城北站，與熙悅天街商業綜合體無縫銜接，板塊新房均價穩定在3.2萬至4.5萬元/平方米。
該地塊最直接的競品為北京城建·和知筑，其臨近廣陽城站，截至2026年4月累計網簽490套，去化率約85%，成交均價約3.7萬元/平方米，2026年3月位列房山區單盤銷冠。
同板塊內，京熙潤府于2024年3月開盤，共推出921套房源。截至2026年4月，累計網簽766套，去化率約83%，成交均價約3.56萬元/平方米；璟賢瑞庭于2024年12月開盤，共推出762套房源。截至2026年4月，累計網簽401套，去化率約52.6%，成交均價約3.2萬元/平方米。
相比競品，大學城地塊在地鐵接駁便利度上具備優勢，但入市時面臨和知筑二期（827套）及本板塊在售項目的疊加供應壓力。
順義區M15號線順西路-府前街站0101-0318-1地塊交易起始價7.38億元，折合樓面價約1.7萬元/平方米。用地面積約3.1萬平方米，規劃建筑面積約4.34萬平方米，容積率1.4，建筑高度不超過40米，符合機場凈空限制要求。
地塊緊鄰地鐵15號線石門站，周邊商業、生態配套成熟，還規劃新增一所中學，是片區稀缺的低密住宅用地。
同板塊內，星悅時光總取證套數864套，截至6月23日，累計網簽655套，去化率約75.8%。2026年3月成交的仁和日升地塊（樓面價1.54萬元/平方米）預計供應約240套，構成直接競品。
鄰近板塊的璞瑅潤府截至2026年6月整體去化率已超71%。該地塊臨鐵優勢明顯，但需應對多個項目的供應壓力。
三宗地塊的入市，既為下半年北京土拍市場補充了新增供應，也將對各自板塊的在售項目形成新的去化考驗。
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