北京
“出名人背著我，把房子抵押給了別人。我還能保住房子嗎？”
這是借名買房中最令人絕望的場景之一。靳雙權(quán)律師指出，出名人擅自處分房屋的救濟(jì)路徑，取決于第三人是否構(gòu)成善意取得。
情形一：第三人善意取得。 如果第三人不知道房屋存在借名關(guān)系，支付了合理對價并辦理了過戶或抵押登記，構(gòu)成善意取得。此時借名人無法追回房屋，只能向出名人主張違約賠償——要求賠償房屋市場價值損失。
情形二：第三人與出名人惡意串通。 如果能夠證明第三人在交易時已知曉借名事實(shí)，仍與出名人串通完成交易，可以主張?jiān)撡I賣或抵押行為無效，追回房屋。
情形三：房屋尚未過戶或抵押登記。 如果第三人尚未辦理過戶或抵押登記，借名人可以立即申請財(cái)產(chǎn)保全，查封涉案房屋，防止出名人繼續(xù)處分。
緊急應(yīng)對措施：
第一步：立即取證。 收集出名人處分房屋的證據(jù)（如房屋被掛牌出售的信息、抵押登記查詢結(jié)果等）。
第二步：發(fā)送律師函。 向出名人發(fā)送律師函，明確告知其違約行為的法律后果，同時告知潛在的買受人或抵押權(quán)人房屋存在權(quán)屬爭議。
第三步：申請財(cái)產(chǎn)保全。 立即向法院申請查封涉案房屋，防止房屋被轉(zhuǎn)移。
第四步：提起訴訟。 盡快起訴，主張出名人違約，要求賠償損失或確認(rèn)處分行為無效。
靳雙權(quán)律師提醒：發(fā)現(xiàn)出名人擅自處分房屋，必須立即行動。拖延一天，房屋被善意第三人取得的可能性就增加一分。
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