上海
過去我們一直說，浦東買房看產業。
到了今天，這句話對，也不對。
如果你今天還在一味地固化這一認知，那么你買下的房子在十年后可能被淘汰。
產業先行是浦東刻進骨子里的思想。
這也是過去浦西、浦東買房產生分歧的根本所在。
浦西是典型的傳統市區，發展方式就是從中心向外逐漸蔓延。
你會發現黃浦永遠是發展的中心，是所有人一致認可的上海市中心。
價值判斷也很容易，環線越往外價值越弱。
一百年前外灘是好地方，今天還是；今天南京路、徐匯濱江等是好地方，大概率十幾年后還是好地方。
即便是浦西城市界面老化了，還可以靠舊改、靠文化底蘊、靠地段信仰繼續保持競爭力。
哪怕房子老了，但是我的地段是不可復制的，那流動性就會在，甚至更好。
很簡單的例子，去年曹楊三村的價格都跌到4萬出頭，今年直接翻倍了。
雖說老破小現在到底了，小陽春市場也好，但拆遷預期對價格的影響遠大于這些因素。
拆遷預期歸根到底是地段價值決定的，就是浦西的買房邏輯。
浦東的發展是跳躍式的，是不連貫的。
哪里有產業，哪里就有居住需求，哪里就建房子。
本質上和郊區五大新城沒有啥區別。
這種郊區的模式，就是先劃一片產業區、建廠子、搞企業，然后在周邊規劃一片居住區賣地建住宅。
這種模式是不需要市中心的，或者至少是可有可無的。
對他們來說，只要企業周邊把學校、商業都配上，那企業所在地某種意義上就是市中心。
在這樣的背景下，從更長的周期來看，浦西板塊相比浦東就會更抗周期變化一些。
某一產業的短期爆發，很快就會改寫浦東某個板塊的命運 。
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浦東這種板塊的輪替邏輯，其實一直在悄悄運轉，只不過很多人還沒意識到。
1990年，金橋出口加工區成立，電子信息、汽車制造及零部件、現代家電、生物醫藥與食品加工等產業蓬勃發展。
可以說在上海鮮有對手。
當時浦東的首個千億產業級產業就是金橋的現代汽車產業。
并且創紀錄地用浦東新區1/50的土地貢獻超過1/4的工業經濟規模。
產業來了，人來了，住的問題也就來了。
碧云板塊也就應運而生。
整個居住區，不僅僅為了滿足住房需求，同時也為招商引資服務。
外資進來，大量的美籍高管就需要這種低密度大戶型的別墅居住區。
90年代大發展的外高橋，同樣能看到這樣的發展路徑。
更為典型的是陸家嘴輻射下的聯洋。
板塊里住滿了陸家嘴上班的金融人士。
仁恒河濱城更是中國基金經理密度最高的小區。
90年代是浦東三駕馬車，陸家嘴、外高橋、金橋的大發展時期。
到了新世紀，張江科技產業大爆發。
張江周邊的房子都成了熱門房源。
再到后來的前灘板塊。
這種圍繞產業所在地的發展模式是點狀的，是新產業替代舊產業的邏輯，不是中心輻射的邏輯。
碧云是第一代國際社區，當年有多牛。
如今你去看看二手掛牌，多少房子掛牌很久，該賣不動就賣不動。
聯洋也一樣要以價換量。
因為產業輪替，帶來的是高收入人群的不斷變化。
這些高收入、購買力強的人去了哪里，哪里的房價就能起來。
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這種模式對買房人最大的坑是什么？
你買的房子，它的價值很大程度上是由當下的產業熱度決定的。
一旦產業轉移，或者是能級下降，板塊的能級可能立馬就下降。
碧云巔峰時，二手房價比聯洋還高10%。
今天碧云標桿小區世茂湖濱花園，單價也就是8萬上下；聯洋的仁恒河濱城，約9-10萬。
金橋產業迭代慢了，但是相比之下陸家嘴金融輻射還在持續。
碧云自然而然就“輸了”。
更關鍵的是，浦東的購買力主體是新上海人。
新上海人有一個特點：喜新厭舊。
他們更愿意跟著新產業、新規劃、新樓盤走。
同樣房齡20年，浦西核心地段的老房子還有土著、有地段信仰撐著。
浦東有些老房子一旦過氣，接盤俠可能真的就消失了。
既然浦東的產業輪替帶來的板塊淘汰更激烈，那該怎么規避呢？
我有三個方向：
1、必須是產業核心所在地或強外溢區
比如，張江科技城核心區沒啥新房，唐鎮就成了受益者。
唐鎮現在的3.5代宅都賣的不錯。
因為只要張江產業不走，這些IT精英們的需求就會在。
產業不走，購買力就不散。
2、有持續的城市更新投入
浦東有些板塊，只有房子沒有配套，也沒有舊改預期。
等房子一老，本地人不來，外地人也不看，那就真的涼了。
像聯洋雖然老了，但優質學區、公園都有，陸家嘴產業輻射還在，所以還能撐住。
3、物業養護價值越來越高
同樣房齡15年，碧云的普通公寓和仁恒河濱城的品質小區，二手價差越拉越大。
品質再好的小區，也需要持續的物業養護投入，老化來的越慢貶值就來的越晚。
浦東買房還是要挑標桿，不能貪便宜買一些邊角料。
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對于正在看房的朋友，我的建議是：
第一，如果你是長期持有，優先考慮浦西核心區。浦西的地段恒定性、文化底蘊、舊改空間，確實比浦東更扛周期。
第二，如果一定要買浦東，選產業強、品質過硬的。
不要盲目追求一些單純概念講的好的板塊，也不要貪便宜買那些沒有二手流動性的鄉鎮。
第三，高總價預算，一定要對比浦西。
浦東1500萬以上二手房成交頻率遠低于浦西，同樣的錢，在浦西可能買到流通性更好的核心資產。
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