黃浦、靜安、徐匯加起來，新房賣不過一個楊浦

今年三四月份，浦西七個中心城區的新房，一共網簽了1486套。而光楊浦一個區就賣了597套，占了四成。

黃浦、靜安、徐匯三個區加起來，都沒楊浦多。

楊浦新房，為何走出一波"獨立行情"？

分析下來，有四個原因。

濱江發展帶，正在"掉頭向北"

過去十年，上海的濱江發展帶很清晰：外灘→陸家嘴→前灘→徐匯濱江。

這條"沿江向南"的敘事，把房價也一路推到天際線。

徐濱現在新房17萬、18萬一平，好點的樓層往20萬走。前灘核心區早就沒地了。

但地段開發是有盡頭的。前灘、徐濱的成片開發已經接近尾聲，上海濱江帶需要一個新故事。

這個故事，就是楊浦濱江。

從復興島到新江灣，15.5公里的岸線，是上海中心城區最后一塊可成片開發的濱江寶地。

更重要的是，東外灘在"一江一河"規劃里，被明確定位為唯一的科創研發板塊，而且已經劃入了中央活動區（CAZ）。

CAZ什么含金量不用多說。

過去我們說"沿江向南"，是因為產業和資本往南走。

如今美團、B站、字節跳動三大互聯網總部全部扎堆在楊浦濱江南段。

其中，美團上海科技中心預計2026年底竣工，B站全球總部、字節跳動上海總部均計劃于2026年底竣工投用。

頭部企業入駐后，上下游產業鏈的企業也會隨之而來。

供應端：楊浦"量大管飽"，其他區"斷層"

這波楊浦獨立行情的背后，有個很現實的供給側因素——其他區實在沒房可買。

先看土地。

2026年3月30日，上海市規劃和自然資源局發布《上海市2026年度國有建設用地供應計劃》，明確全年商品住房用地計劃供應275—385公頃，同比2025年（375—485公頃）下降約23%，且其中包含50—80公頃的城中村用地和20—35公頃的舊改用地。

這是上海連續第五年縮減宅地供應。

更關鍵的是，黃浦、靜安、徐匯現在供應的產品清一色的頂豪。

如果你預算在1000萬到2000萬，想在黃浦、靜安、徐匯買個像樣的三房，基本沒戲。

這三個區現在要么沒地，要么有地也是做3000萬以上的風貌別墅和頂豪大平層。改善客被硬生生擠了出來。

反觀楊浦。

根據華創證券研報統計，2023年以來東外灘板塊累計供應住宅7352套，截至2026年4月，有16個項目處于在售或待入市狀態。

"庫存充足、選擇豐富、總價全覆蓋"。改善客往楊浦，是必然。

楊浦的供應結構，對改善客太友好了

現在浦西其他中心城區買房，你想買1000萬出頭的三房，選擇少得可憐。

跳到1500萬，又發現沒幾個盤。

再往上直接就是3000萬的風貌別墅，中間空了一大截。

這種"斷層"讓改善客很難受——預算夠不上頂豪，又不想將就老破小。

楊浦新房現在最狠的地方，就是總價全覆蓋、產品不斷層。

1000萬到1300萬，有保利·江上印、翎翠濱江。

保利江上印2026年4月首開，備案均價約11萬/㎡，108㎡戶型總價門檻約1100-1200萬起，是3.5代新規住宅。

翎翠濱江均價約10.9萬/㎡，總價862萬起。這個總價段，是中產改善上車濱江的絕佳窗口。

1300萬到2000萬，這是上海最龐大的高知高收入家庭聚集區。

保利譽濱江、中建壹品外灘源著、中海云邸玖章，三房四房產品扎堆。

2000萬以上，有興華里、蘭桂坊等風貌別墅。

興華里建面約130-154㎡聯排別墅，聯動價約18萬/㎡，總價2000-3000萬；蘭桂坊建面約180-240㎡風貌別墅，聯動價14.8萬/㎡，總價約1800-4100萬。

這種浦西內環內的低密風貌宅地，賣一套少一套。

在楊浦，從1000萬到3000萬，每個總價段都有對標的優質產品。

這種"全梯隊覆蓋"的供應結構，在整個浦西是獨一份的。

而且不止東外灘，新江灣城也在發力。

這也是為什么很多原本看徐匯、看前灘的購房者，最后跨區來楊浦下單——楊浦給得出他們想要的產品。

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產品降維打擊

現在買房，特別是買新房，產品力已經成了首要決策因素。

而楊浦在90到140㎡這個剛需改善主力面積段，正在用"3.5代宅"對傳統"三代宅"進行降維打擊。

讓業主花同樣的錢，多出一間書房或者一個完整的衣帽間。

保利譽濱江是典型。119㎡戶型實得率約91%，139㎡邊套戶型實得率更高達約94%。

傳統三代宅的得房率普遍在75%到80%，保利譽濱江直接高出10到15個百分點。

你花1300萬買119㎡，實際使用空間感受可以媲美傳統135㎡以上的住宅。

保利·江上印也是新規產品，108㎡邊套戶型實得率超88%。

中海云邸玖章同樣在產品力上下了狠功夫，100㎡戶型實際得房率超87%，120㎡戶型超91%。

在房價動輒十幾萬一平的上海市區，這多出來的十幾個平方，就是一百多萬的真金白銀。

規劃兌現期，現在卡位不是追高

很多人擔心：現在買楊浦，會不會站崗？

2026年，是楊浦濱江的"產業爆發年"。B站全球總部、美團上海科技中心、字節跳動上海總部，全部計劃在2026年底前后竣工投用。

還有商業。88萬㎡的超級TOD綜合體——超極合生匯，預計2026年竣工交付，打造楊浦濱江首個國際生活區。

現在買進去，正好卡位。

給購房者的建議：

如果你預算在1000萬到1300萬，看看楊浦濱江的入門改善盤。這是中產上車濱江的機會。

如果你預算在1300萬到2000萬，保利譽濱江、中建壹品外灘源著、中海云邸玖章這幾個項目值得一看。

優先選3.5代宅產品，得房率差10%，未來二手市場就差一個價位段。

如果你預算在2000萬以上，可以等大橋東和八埭頭的風貌別墅。

CAZ內的低密宅地，容積率1.5以下，在上海絕對是硬通貨。

話說回來，有些風險也要規避。

東外灘有些盤溢價還是挺高的，要仔細甄別。

新房扎堆，未來二手也有一定可能踩踏。

大型商業配套還沒完全到位，日常生活便利度跟成熟板塊比還有差距。

更重要的是，截至目前，東外灘板塊的新房可售存量超1100套，在中環線內所有板塊中名列第一，去化周期超過一年。

供應量大，意味著短期上漲動力會被稀釋，自住可以，純投資要算好賬。

如果你對兌現節奏沒有把握，我把楊浦目前在售及待售的27個新盤，按總價、面積、得房率、產品力、未來五年潛力排了一張評級表。哪些值得重倉，哪些要慎重，一目了然。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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