凈利暴跌55%與70億元囤地齊飛！它活成了房企“土地批發商”

苗野丨發自上海

一邊是一季度凈利潤暴跌55%，一邊是三個月內豪擲70億元囤地，申通地鐵此舉引發市場關注。

6月末，上海市規劃和自然資源局發布公告，宣布以協議方式出讓松江區4幅地塊，成交總價34.66億元，意向用地者為上海廣崧建設發展有限責任公司。這家公司背后站著兩位股東，分別是申通集團持股51%，松江區國資委持股49%。

這已是申通地鐵今年在上海土地市場的第二次大手筆。就在3個月前，它剛以36.9億元拿下上海寶山區18號線康文路站TOD綜合體。

但地塊“捂熱”不過三個月，6月9日，項目公司100%股權及相關債權便出現在上海聯合產權交易所的預掛牌名單上，預披露時間為6月4日至7月3日。

截至目前，最終的轉讓結果尚未公布。

市場普遍預期，接盤方將是某家具備TOD開發經驗的央企或國企，申通地鐵則通過“協議拿地+快速轉讓”的方式，實現土地價值的提前兌現。

從青浦上蓋到松江TOD，從寶山到洞涇，申通地鐵正以“地鐵+地產”的模式疾馳于上海土地市場。三個月70億元的拿地節奏，加之“快進快出”的操作路徑，更顯這家軌交巨頭在土地經營上的嫻熟與野心。

左手協議拿地，右手閃電轉讓

這場“閃電戰”始于今年3月。

彼時，申通地鐵通過全資子公司上海廣甯建設發展有限公司，以總價36.9億元拿下寶山區18號線康文路站TOD綜合體地塊，項目位于寶山廟行板塊。

申通地鐵分兩筆完成收購：以31.28億元拿下9.47公頃住宅地塊，容積率1.4，規劃住宅約955套，折合樓面價約2.65萬元/平方米；同時以5.6億元獲取相鄰商辦地塊。

該項目為典型的三維立體TOD開發，包含約11萬平方米低密度住宅、5萬余平方米商業、2萬平方米辦公空間，配備約3200平方米公共服務設施及一座蓋上公園。地下空間約4.8萬平方米，含不低于4800平方米地下商業及樞紐功能。

從區位看，這塊地堪稱“肥肉”。參照同片區已入市項目，地塊東側的金茂滿譽今年5月入市的銷售均價約7.25萬元/平方米。本項目住宅地塊約2.65萬元/平方米的樓面價，與周邊新房售價之間價差明顯。

賬面上的利潤空間不可謂不誘人。但申通地鐵沒有選擇自己開發，在拿地僅3個月后，將項目公司100%股權及相關債權擺上“貨架”。

寶山項目還在掛牌中，申通地鐵又出手了。

6月24日，申通地鐵聯合松江國資委，通過合資公司上海廣崧建設發展有限責任公司，以34.66億元拿下松江洞涇劉五公路站TOD項目4宗地塊。

其中3宗為住宅用地，1宗為商業租賃混合用地，預計將新增建面約31萬平方米住宅供應。該項目為在建中的12號線西延線劉五公路TOD項目。

此次拿地方式為協議出讓，樓面價頗具競爭力。三宗宅地樓面價約1.3萬～1.4萬元/平方米，較周邊華發于2023年搖號競得地塊約2.58萬元/平方米的樓面價跌幅近50%。這樣巨大的成本優勢，為后續操作預留了豐厚的利潤空間。

市場普遍預計，松江TOD地塊或將復制前述寶山TOD地塊模式，先由國資聯合體拿下，隨后通過股權轉讓變更開發主體。

另據公開信息，申通地鐵還在與青浦新城聯合組成企業，預備共同操盤青浦新城南站上蓋項目。

申通地鐵為何要“先拿地、再轉手”？答案藏在一套成熟的商業邏輯里。

申通地鐵利用自身軌交運營平臺的特殊地位，優先獲取協議出讓的TOD地塊資源，再以股權轉讓形式將開發價值釋放。這種模式既可以規避自行開發帶來的資金占用和開發風險，又可以通過轉讓溢價將土地增值紅利提前變現，反哺地鐵建設和運營。

這套模式，申通地鐵早已駕輕就熟。其與凱德合作的漢中路星貿廣場、與華潤合作的吳中路萬象城、與保利發展合作的保利光合上城，以及與萬科合作的天空之城，都是這一模式的成功案例。

“通過合作實現了產業鏈前端土地整理的溢價收購，借助開發商力量獲得了產業鏈后端的收益。”上海申通地鐵資產經營管理有限公司相關負責人曾公開表示，與申鐵合作的開發商都是行業內排名TOP10甚至TOP5。

財務壓力下的“快進快出”

申通地鐵的土地生意，一面是主動出擊以增厚收益，一面是主業承壓下的被動突圍。

2025年全年，申通地鐵實現營業收入5.96億元，同比增長1.78%；歸母凈利潤5422.38萬元，同比增長4.64%；扣非凈利潤4782.56萬元，同比下降1.31%；經營活動現金流凈額5.86億元，大幅下滑近三成；毛利率下降2.67個百分點，盈利能力在“公路鐵路運輸”行業內排名靠后。

真正的警報在今年一季度拉響。

報告期內，公司實現營業收入1.36億元，同比增長6.3%；歸母凈利潤僅408萬元，同比暴跌55.37%。毛利率從19.76%驟降至15.45%，凈利率從9.06%跌至4.64%，“增收不增利”的窘境清晰可見。

對于利潤驟降，申通地鐵給出的主因是，商業保理業務利潤同比下降；電科公司因股權變更，一季度個別項目未結算；物業公司開展新業務導致成本儲備增加。三項因素疊加，導致利潤總額同比大降41.83%。

值得注意的是，截至2025年末，公司交易性金融資產較上年末暴增1198.83%，到2026年一季度已達約7.15億元。大量資金用于理財和證券投資，反映出申通地鐵主業造血能力有待提升，說明在手資金并未被系統性引入軌交運營相關綜合開發的實體業務。

在2026年5月的業績說明會上，投資者直接提問：“在公司核心業務回報率偏低的情況下，未來將如何平衡金融投資與主業擴張的關系？”這一問題，恰恰點出了申通地鐵面臨的戰略困境：傳統地鐵運營和物業服務增收乏力，公司需要尋找新的利潤增長點。

“拿地即轉讓”，不是一種選擇，而是一種必然。

“申通地鐵的核心能力不是蓋樓，而是拿地，賺的是土地整理環節的溢價，并為部分房企提供入局機會。”上海某房企內部人士表示，好處是資金周轉快、風險低，但也意味著放棄了物業長期持有的租金和資產增值收益。一個成熟TOD項目運營10年后的價值，遠高于今天賣地的收益。

事實上，“產業投資業務推進子公司股權轉讓等工作，盤活資產，跟蹤具備協同效應的創新業務投資機會。”已被明確列入申通地鐵2026年度“提質增效重回報”行動方案中。此次掛牌轉讓，正是這一盤活存量資產戰略的落地。

“就像一個‘二傳手’。”有行業分析師認為，申通地鐵TOD模式的核心價值在于“釋放價值”而非“持有資產”。但寶山康文路TOD項目住宅部分利潤可期，但捆綁約5萬平方米商業配套，且位于廟行板塊，去化壓力較大，引入具備大體量綜合開發能力的頭部房企接盤，尋源難度不容忽視。松江地塊則因周邊商業、教育、醫療等基礎設施尚不完善，整體開發條件較為薄弱，或對其轉讓估值產生不利影響。