北京
文/深圳進深 李奕和
深圳土拍顆粒無收，中海地產對舊改出手了。
前兩天，位于深圳南山桃源的同富裕工業區舊改，投資方出現了變更。
這個已經命名為云錦萬宸家園的項目，開發主體為深圳市桑泰聯得投資有限公司（簡稱“桑泰聯得”）。
原由深圳市桑泰房地產開發有限公司（簡稱“桑泰地產”）占股55%，深圳市沃泰華康發展有限公司占股45%。
為桑泰集團旗下實際控制企業。
而最新股權顯示，桑泰聯得由中海華南（深圳）有限公司持股100%，后者是中海地產集團全資子公司。
管理層也已經變更完成。
桑泰聯得原董事長、總經理為陳杰、黃山，如今已分別變為劉顯勇、趙亮。
劉顯勇和趙亮，是中海內部十分有默契的兩個人，在許多項目公司上都可以看見這對“CP”。
他們，分別也是中海深圳公司董事長、經理。
中海突然殺出，將云錦萬宸家園收歸麾下，還是挺讓人意外的。
這個項目在今年6月中獲批案名，當月下旬披露規劃總圖。
推進挺迅速的，原以為就要上市了。殊不知如今，被中海截胡。
對中海而言，也算是一次曲線“儲糧”。
今年以來深圳土拍市場激烈，特別是6月里的三場土拍，“地王”頻出。
中海雖然有意參拍，但面對激烈的爭奪，只能淪為“小透明”連續陪跑。
上半年所拍地塊中，甚至拿不下一宗。
如今通過舊改股權，拿下云錦萬宸家園項目，也算是尋得一些安慰了。
同富裕工業區舊改，曾列入《2019年深圳市南山區城市更新單元計劃第一批計劃》，擬更新方向為新型產業功能。
隨后于2020年，被列入《2020年深圳市南山區城市更新單元計劃第四批計劃》。更新方向，也被調整為商業、居住等功能。
該舊改在2025年8月已舉行奠基儀式，正式進入建設階段。
項目有兩個比較突出的點：
1）就區位而言，云錦萬宸家園優勢較為突出。
其位于南山區桃源街道留仙大道以北、麗水路以東，附近有塘朗山與西麗水庫，生態環境優越。
而且，周邊還有清華大學研究生院、北京大學研究生院、哈爾濱工業大學研究生院、深圳大學、南方科技大學及中科院先進技術學院等一流學府和科研機構。
片區產業、人才勢能強勁。
價格參考，項目附近總章翡翠公館、鼎盛金域陽光家園，參考均價為7.4-7.7萬/㎡。
2）另一個就是高，非常的高。
整個云錦萬宸家園項目，建設用地面積2.29萬㎡，總建筑面積22.89萬㎡。
容積率7.56（規定容積率6.16），計容積率建筑面積17.29萬㎡。
其中，住宅建筑面積10.14萬㎡，保障房8253㎡，商業及文化設施1.5萬㎡。
另外還有9班幼兒園、托兒所、公交首末站、黨群服務中心、文化活動室等公共配套1.55萬㎡。
其分南北兩個地塊，由五棟45-53層的商品房、一棟28層的保障房、一棟幼兒園組成。
具體而言：
北地塊兩棟樓，為1棟一、二單元，樓高均為45層，均為一層五戶設計；
南地塊三棟住宅，為2棟一、二、三單元，樓高均為53層。其中，2棟一二單元為一層三戶，2棟三單元為一層四戶。
2棟四單元明顯看出是保障房，位于南地塊西南角。3棟幼兒園位于南地塊東南角。
要知道，在眼下滿是新國標、新規產品的深圳市場，超50層高度的項目已是少見。
云錦萬宸家園，可以說是創下了一個新高度。
所以，項目的不足其實肉眼可見：
1）超過6的容積率，而且商品房都是超高層，密度較高。
2）小區的樓間距也不大，北地塊的兩棟住宅樓，樓間距僅14米左右；南地塊，商品房最短樓間距僅約16米。
從這些參數上看，小區在居住體驗上，對比眼下的新國標項目并不算友好。
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